Жилой комплекс · Краснодар
Район Дубинка · дома 2017–2024 годов · 2 корпуса в объявлениях · монолитно-кирпичные дома
Комплекс «Радонеж» стоит в районе Дубинка. Квартира от застройщика обходится здесь в 128 500 ₽ за метр, готовая квартира — в 129 309 ₽, а сдают жильё в среднем за 673 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 16,0 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 57 объявлений о квартирах от застройщика, 22 объявления о готовых квартирах и 5 объявлений об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Однокомнатные | — | 134 736 | — |
| Двухкомнатные | 137 494 | — | — |
| Трёхкомнатные | 130 000 | — | — |
| Четырёхкомнатные и больше | 115 000 | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Дубинка | Весь Краснодар |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 128 500 | 128 500здесь столько же | 181 912здесь дешевле на 29 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 129 309 | 129 330здесь столько же | 128 969здесь столько же |
| Аренда₽ за метр в месяц | 673 | 658здесь дороже на 2,3 % | 660здесь дороже на 2 % |
| Окупится залет | 16,0 | 16,4здесь быстрее на 2,4 % | 16,3здесь быстрее на 1,8 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Однокомнатные | — | 6,9 млн ₽ | — | — | 134 736 | — | 7 / 10 / 1 |
| Двухкомнатные | 11,1 млн ₽ | — | — | 137 494 | — | — | 10 / 3 / 2 |
| Трёхкомнатные | 13,3 млн ₽ | — | — | 130 000 | — | — | 23 / 8 / 2 |
| Четырёхкомнатные и больше | 16,5 млн ₽ | — | — | 115 000 | — | — | 17 / 1 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 2. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Центральный округ, микрорайон Черёмушки, Улица Вишняковой, 1/23, корпус 3 | 2019 | 16 | 128 500 | — | — | 57 / 8 / 3 | пока нет |
| микрорайон Черёмушки, Улица Вишняковой, 1/23, корпус 2 | 2022 | 18 | — | 126 596 | — | 0 / 14 / 2 | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.