Дорогие районы Петербурга: цены жилья и новостроек, доходность аренды

Содержание 7 разделов

Какие цены помогают сравнивать квартиры

Цена предложения показывает, сколько продавец хочет получить. Сделка может состояться по другой цене, а может не состояться вовсе. Поэтому даже самое дорогое объявление стоит сравнивать с другими предложениями в районе: одна верхняя строка мало говорит о ценах вокруг.

По Петербургу картина видна и без единого рекордного объявления. Цена метра в объявлениях о продаже 279 475 ₽, квартира целиком 15,2 млн ₽. Четверть объявлений дешевле 10,3 млн ₽, середина 15 млн ₽, четверть объявлений дороже 24,5 млн ₽. Всего объявлений о продаже в городе 15 870.

Цена квартиры целиком приведена без самых дешёвых и самых дорогих объявлений. У середины цен другой смысл: половина квартир выставлена дешевле 15 млн ₽, половина дороже.

Если вы смотрите дорогое объявление, выясните, давно ли оно висит и по какой цене продавались похожие квартиры. Сведения о регистрации права в ЕГРН не отвечают на вопрос о цене сделки.

Где в Петербурге самые дорогие метры

По цене метра готового жилья лидируют четыре района. В Петроградском цена метра 479 113 ₽, в Центральном 349 111 ₽, в Василеостровском 345 567 ₽, в Адмиралтейском 332 791 ₽. Для сравнения: в Колпинском районе метр стоит 163 313 ₽, в Кронштадтском 185 121 ₽, в Петродворцовом 197 379 ₽.

Остальные районы укладываются между этими полюсами, и по каждому адресу картина видна отдельно: жильё в Петроградском районе, жильё в Центральном районе, жильё в Колпинском районе.

Цена метра в готовом доме и в новостройке

В центре новостройки стоят дороже готового жилья, и разрыв заметный. В Петроградском районе метр в новостройке 761 270 ₽ против 479 113 ₽ в готовом доме, разрыв почти 60%, в Центральном 713 790 ₽ против 349 111 ₽, в Адмиралтейском 532 681 ₽ против 332 791 ₽. В других районах разрыв меньше: в Колпинском новостройка стоит 214 150 ₽ за метр против 163 313 ₽ в готовом доме, в Московском 348 341 ₽ против 318 272 ₽.

Правило работает не везде. В Приморском районе метр в новостройке 289 623 ₽ против 300 789 ₽ в готовом доме, новостройка там дешевле. В Красногвардейском 234 428 ₽ против 237 308 ₽, тоже дешевле.

Квартира целиком в новостройках Петроградского района обходится в 52,6 млн ₽, и четверть объявлений о новостройках здесь дороже 85,4 млн ₽. Эти суммы относятся к предложениям по новым домам. Для готового жилья районный ориентир ниже: 40,1 млн ₽ за квартиру.

Цена квартиры в новостройке складывается из метража, этажа, вида из окна и инфраструктуры рядом. Сравнивать новостройки стоит по цене метра внутри одного района, учитывая эти различия.

Дорогие и дешёвые районы Петербурга по нашим числам, готовое жильё:

Доходность посчитана по аренде метра в месяц, до налогов, ремонта и простоя, поэтому в строках она не равна аренде квартиры, делённой на цену квартиры. Окупаемость это цена метра, делённая на годовую аренду метра. В таблице 11 районов из 18, у остальных цена метра, доходность и окупаемость лежат внутри показанного диапазона.

Почему дорогая квартира может приносить меньшую доходность

В Петроградском, Московском и Приморском районах доходность аренды ниже городской: 4,4% в год против 4,9%. В Кронштадтском 6,0% в год, в Колпинском 5,6% в год, во Фрунзенском 5,9% в год.

Но высокая цена покупки не всегда означает низкую доходность. Адмиралтейский район при метре 332 791 ₽ даёт 5,3% в год, выше городских 4,9%.

Окупаемость работает зеркально: в Московском районе цена возвращается за 22,8 года, в Петроградском за 22,6 года, в Адмиралтейском за 18,9 года, во Фрунзенском за 17,0 года, в Кронштадтском за 16,7 года.

Причина в том, что аренда метра в центре отстаёт от цены метра. В Петроградском районе аренда метра в месяц 1 764 ₽ при цене метра 479 113 ₽. В Колпинском аренда метра 765 ₽ при цене метра 163 313 ₽. Аренда в центре дороже, но и цена, которую надо вернуть, выше в несколько раз.

Что уменьшает доходность от сдачи

Расчётная доходность считается по аренде метра за 12 месяцев, до налогов, ремонта и простоя. Сумма, которая останется у вас в месяц, будет меньше. Уменьшают доходность месяцы без жильца, налог с аренды, ремонт после съезда, платежи за содержание дома и комиссия посредника.

Районные проценты помогают сравнить соотношение аренды и цены покупки. Для своей квартиры считайте доходность после расходов: высокая арендная плата ещё должна покрыть содержание дорогого жилья.

Как читать документы застройщика

Чем больше сумма покупки, тем дороже ошибка в документах. Название дома, рекламный текст и обещание сдать дом вовремя ничего не подтверждают. У каждого документа свой вопрос, а набор проверок зависит от того, строится дом или уже введён в эксплуатацию.

1. Документы на строящийся дом. Запросите у застройщика разрешение на строительство и проектную декларацию, сверьте их с адресом дома и с тем, что обещали в объявлении.
2. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Его проверяют у дома, который уже введён в эксплуатацию. Оно подтверждает, что дом построен в полном объёме по проекту. Копия такого документа хранится в составе сведений ЕГРН, и её можно получить как копию из реестрового дела.
3. Права и ограничения. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах показывает кадастровый номер, вид, адрес, площадь, этаж, год ввода в эксплуатацию, вид и дату регистрации права, ограничения и обременения.
4. Договор. По дому есть выписка о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве: она показывает, зарегистрирован ли договор по этому адресу.

Разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию

Разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию отвечают на разные вопросы. Первое нужно, чтобы убедиться, что дом строят законно и на нужном участке. Второе подтверждает, что дом построен. Что происходит с ключами и оформлением прав после завершения строительства, разобрано в статье про ввод дома в эксплуатацию.

До ДДУ на строящийся дом разрешения на ввод ещё не будет. Если же застройщик продаёт квартиру в доме, который называет введённым в эксплуатацию, попросите это разрешение и сверьте адрес, номер и дату. Обещание сдачи в рекламе такой проверки не заменяет.

Проектная декларация и договор участия в долевом строительстве

Проектную декларацию стоит читать рядом с объявлением: обещания из рекламы и документ должны совпадать. Договор участия в долевом строительстве проверяют по ЕГРН: по дому есть выписка о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве, и она показывает, зарегистрирован ли договор по этому адресу.

Как посмотреть сведения о доме в ЕГРН

Маршрут короткий, и справочная часть бесплатная. В электронных сервисах Росреестра есть справочная информация по объектам недвижимости в режиме реального времени: вводите кадастровый номер или адрес и видите кадастровую стоимость, площадь, наличие зарегистрированных прав (без указания собственника) и обременения. Рядом лежит публичная кадастровая карта, где виден сам объект и его границы. Проверять можно самому, без справок и знакомых.

Если этого мало, заказываете выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. В ней кадастровый номер, вид, адрес, площадь, этаж, год ввода в эксплуатацию, вид и дата регистрации права, ограничения и обременения. Выписку берут через МФЦ, через электронные сервисы Росреестра или через портал государственных услуг, и электронный вариант имеет ту же юридическую силу, что и бумажный.

Ещё один вид выписки это выписка о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве: по ней видно состояние договора по конкретному дому. Разбор видов выписок и того, что в них смотреть, в статье про выписку из ЕГРН.

Порядок выбора: доходность, цена метра, адрес

Проверять жильё в Петербурге стоит в одном порядке, и в своём городе вы пройдёте те же шаги со своими числами.

• Умножьте месячную аренду метра в вашем районе на 12 и разделите на цену метра. Умножение результата на 100 даст годовую доходность в процентах. Для окупаемости в годах разделите цену метра на годовую аренду метра. Оба расчёта пока не учитывают расходы и простой.
• Смотрите на цену вместе с окупаемостью. Срок в 20 лет и больше говорит о долгом возврате денег через аренду. В Петроградском, Московском и Приморском окупаемость больше 22 лет.
• Сравнивайте цену метра новостройки с ценой метра готового жилья в том же районе. Разница это плата за время ожидания, за класс жилья и за риск.
• Проверяйте документы и сведения ЕГРН до подписания договора.
• И только потом сравнивайте платёж по ипотеке с арендой такой же квартиры в том же районе. По цифрам всё иначе: престижный адрес может давать меньшую доходность, чем недорогой район.

Если метр в центре не входит в бюджет, аренда здесь устроена как коробка передач между съёмной жизнью и своей: она даёт время разогнаться, но сама никуда не везёт. Это нормальный вариант.

Итого

• Самая высокая районная цена метра готового жилья в Петроградском районе: 479 113 ₽. В новостройках того же района она составляет 761 270 ₽.
• В Петроградском, Московском и Приморском районах аренда приносит 4,4% в год против 4,9% по городу, а окупаемость от 22,5 до 22,8 года против 20,4 года по городу.
• У строящегося дома проверяют разрешение на строительство, проектную декларацию и сведения из ЕГРН. У введённого дома дополнительно проверяют разрешение на ввод в эксплуатацию.

Частые вопросы