Содержание 8 разделов
Двором-колодцем называют тесное пространство между близко стоящими стенами многоэтажных зданий. Для покупателя за этим названием стоят вполне повседневные вопросы: что видно и слышно из окон, как попадать домой и какие изменения допустимы, если нынешние условия не устраивают.
Я бы начинал просмотр с комнаты, в которой предстоит проводить больше всего времени. Если жить в ней неудобно, привлекательный адрес этого не исправит. Если же комната подходит, можно спокойно разбираться с остальным: одного названия двора для отказа от квартиры недостаточно.
Двор-колодец и ваши требования к квартире
Начните с назначения комнат. Где вы будете спать, работать, читать, отдыхать днём? Ответы помогут оценить квартиру гораздо точнее, чем общее мнение о петербургских дворах-колодцах.
Что называют двором-колодцем
Такие дворы связаны с плотной застройкой Петербурга доходными домами, которые строили для сдачи жилья. Нынешнее состояние квартиры, освещение у окна и работу вентиляции предстоит оценить на месте.
Курдонёр имеет другое архитектурное значение: так называют двор, ограниченный главным и двумя боковыми фасадами здания. Употреблять это слово как общее название тесных внутренних дворов неверно. Если оно встретилось в объявлении, попросите показать, куда выходит каждое окно: для выбора квартиры это будет полезнее красивого термина.
Где вы будете спать, работать и проводить день
До просмотра определите условия, с которыми вы не готовы мириться. Одному человеку нужен открытый вид от рабочего стола, другой спокойно обходится без него, зато не хочет спать напротив близкого соседнего окна. Оба требования заслуживают внимания, даже если продавцу они кажутся несущественными.
Запишите, какие комнаты вам нужны и можно ли менять их назначение. Возможно, единственное подходящее рабочее место окажется в предполагаемой спальне. Тогда стоит представить всё помещение с мебелью и остальными необходимыми вещами: прежде чем рассчитывать на перестановку, нужно понять, как вы будете здесь жить.
Этаж и направление окон учитывайте при осмотре. В домах с дворами-колодцами нет этажа, который был бы лучшим для всех.
Свет и приватность в каждой комнате
Смотрите из той части комнаты, где будете находиться. У самого стекла вид может устраивать, а с места кровати или рабочего стола он может оказаться совсем иным.
Что видно с места кровати и рабочего стола
Наметьте расположение мебели и посмотрите на окно из глубины комнаты. Какая часть неба видна, где находится противоположная стена, как расположены соседние окна? Повторите это в остальных комнатах, даже если первое окно оставило хорошее впечатление.
Для приватности важно, что видно из окон напротив. Оцените, насколько хорошо оттуда просматривается предполагаемое место сна или работы и удобно ли вам оставлять шторы открытыми. Здесь достаточно собственного ощущения: о привычках и намерениях соседей расположение окон ничего достоверного не расскажет.
Если рассчитываете держать шторы закрытыми, посмотрите комнату и в таком виде. Сядьте там, где предполагается стол, и оцените, комфортно ли вам при занавешенном окне.
Наблюдения удобно записывать по комнатам. Обозначьте каждую так, чтобы позже не перепутать окна, а перед заполнением укажите день, время и погоду при посещении.
| Комната и её назначение | Окно, небо и соседние окна | Искусственный свет при осмотре | Что осталось выяснить |
|---|---|---|---|
| Комната ___, для ___ | Куда выходит окно: ___; небо ___; окна напротив ___ | Включён ___; впечатление без него ___ | Вопрос ___ |
| Комната ___, для ___ | Куда выходит окно: ___; небо ___; окна напротив ___ | Включён ___; впечатление без него ___ | Вопрос ___ |
Присваивать баллы этажу или ширине двора незачем: заранее придуманная оценка мало скажет о том, удобно ли вам сидеть у конкретного окна.
Дневной свет и прямое солнце
При оценке естественной освещённости учитывают свет неба, попадающий в комнату непосредственно или после отражения. Инсоляция связана с попаданием прямого солнечного света. Отсутствие солнечного пятна ещё не говорит о нехватке дневного света.
Попросите на время выключить лампы и оцените, как освещена комната во время просмотра. Это впечатление полезно для выбора, но заключение о соответствии нормам по нему сделать нельзя. Тёмная фотография также не служит замером, а погода одного дня не показывает условия всего сезона.
Если для решения важны именно солнце или нормативная оценка, обратитесь к разбору инсоляции квартиры и её отличия от естественного освещения. В записях достаточно разделить то, что вас устраивает при нынешнем освещении, и то, что ещё предстоит подтвердить.
Звуки, запахи и следы влаги
Записывайте, что вы слышите, какие запахи ощущаете и где видите следы влаги. У шума, запаха или пятна на откосе есть причина, которую нужно выяснить. Форма двора и впечатление от одного посещения не позволяют поставить технический диагноз.
Что слышно при открытом и закрытом окне
Попросите ненадолго приостановить разговор и прислушайтесь к звукам в нужных вам комнатах. Сначала с закрытым окном, затем с открытым. Если дома вы собираетесь открывать окна, слышимость в таком положении стоит учитывать при выборе спальни и рабочего места.
Обратите внимание на ворота, входную дверь и вентиляционное оборудование, если они здесь есть, а также на погрузку, если её ведут поблизости. Запишите, какой звук различим и откуда, по вашему наблюдению, он доносится. Когда источник неясен, лучше сохранить эту неопределённость, чем приписать шум соседнему помещению без оснований.
Тишина при просмотре говорит об условиях этого посещения. Если существенный для вас источник звука в тот момент не работал, его слышимость ещё предстоит выяснить. Общего объяснения об отражении звука от стен для оценки конкретной спальни недостаточно.
Как выяснить причину запаха и следов влаги
Если ощущается запах, отметьте место, положение окон и то, был ли он до проветривания. Осмотрите доступные откосы и участки отделки со следами влаги. У продавца стоит спросить, когда появились эти признаки и что было сделано для устранения причины.
Я бы не рассчитывал заранее исправить всё покупкой оборудования. Вытяжку, осушитель или приточное устройство выбирают после выяснения причины; рекомендовать их для любой квартиры во дворе-колодце преждевременно. Окна на разные стороны также не подтверждают хорошую работу вентиляции.
Маршрут от улицы до квартиры
Пройдите весь путь, которым будете пользоваться каждый день, до своего этажа включительно. Если встреча начинается у двери квартиры, устройство ворот и проход через дворы легко остаются за пределами просмотра.
Договоритесь, чтобы представитель встретил вас у предполагаемого повседневного входа с улицы. По пути:
- пройдите имеющиеся арки и ворота, уточняя, как они открываются;
- запомните последовательность дворов и нужный подъезд;
- попросите показать, как гость свяжется с вами у ворот, если они есть, и какую дверь вы затем откроете;
- уточните, как курьер попадёт к вам;
- попросите показать место для бытовых отходов и другие места, которыми вы будете пользоваться каждый день.
Если вам показывают другой вход, спросите о причине и возможности пройти обычным маршрутом. Закрытые ворота обходить не следует: разрешённый доступ нужно организовать с представителем.
Коляска, тяжёлые покупки или ограниченная подвижность меняют требования к пути домой. Оцените маршрут под свою задачу, отмечая реальные препятствия и собственное удобство. Такой проход не даёт заключения о соблюдении строительных требований.
Права на двор и обещания парковки
Право на личное парковочное место требует подтверждения. Покупка квартиры не закрепляет за вами место для машины автоматически и не даёт права единолично распоряжаться общим двором. Когда привлекательность варианта зависит от этих условий, документы нужны до согласия на покупку.
Границы участка и общее имущество
Статья 36 Жилищного кодекса относит предусмотренные законом общие помещения и земельный участок дома с озеленением и благоустройством к общему имуществу собственников помещений. При общей долевой собственности у владельцев помещений есть доли в праве на это имущество.
Однако сначала нужно выяснить, о каком участке идёт речь. Стены и ворота очерчивают пространство двора; границы земельного участка определяются по земельному и градостроительному законодательству. Возможно, ещё предстоит установить, кому принадлежит территория, через которую вас провели.
Попросите документы о принадлежности и границах участка, затем сопоставьте с ними обещанную парковку и маршрут входа. Если часть пройденного пути находится за установленными границами, выясните основания пользования ею. Заранее считать такой проход свободным или запрещённым не стоит.
На чём основаны обещания парковки и закрытого двора
Попросите продавца подтвердить обещанное право документами и показать действующие правила пользования территорией. Здесь важна точность: вам предлагают искать свободное место во дворе или пользоваться определённым местом?
Ключ от ворот позволяет открыть их сейчас. Кто ещё имеет доступ и какие ограничения действуют, предстоит установить по документам и правилам конкретной территории. Если без парковки квартира вам не подходит, решение о покупке стоит отложить до подтверждения нужного права.
Охранный статус дома и планы на замену окон
Оценивайте квартиру с нынешними окнами, пока допустимость нужной замены не подтверждена. Если жить с ними вы не согласны, надежды на переделку недостаточно для решения о покупке.
По адресу проверьте охранный статус дома, относящиеся к нему документы и предмет охраны, то есть особенности объекта, которые требуется сохранять. Если дом включён в реестр объектов культурного наследия или является выявленным объектом, ни то, что предмет охраны не определён, ни расположение окон на внутреннем фасаде не означают свободы изменений.
Для проверки допустимости задуманных работ воспользуйтесь разбором ограничений ремонта в доме-памятнике.
Повторный просмотр, специалист или отказ от квартиры
Способ проверки выбирайте по оставшемуся вопросу. Иногда нужны сведения, иногда техническое обследование. А бывает, что неудобство уже установлено и вы понимаете: жить с ним не готовы. Продолжать исследование такого варианта необязательно.
К записям по комнатам добавьте условия входа, запрошенные документы и неподтверждённые обещания. Для каждого существенного вопроса обозначьте, какой ответ позволит принять решение.
| Ситуация после осмотра | Как проверить | Когда прекратить рассмотрение |
|---|---|---|
| Комнату видели только с включёнными лампами | Дневной просмотр с оценкой естественного света | Если условия в комнате не подходят для того, как вам нужно её использовать |
| Видны следы влаги, причина неизвестна | Осмотр специалиста и сведения о причине и выполненных работах | Если приемлемое для вас решение проблемы не подтверждено |
| Обещана необходимая вам парковка | Документы на территорию и основание пользования местом | Если нужное право не подтверждается |
| Пригодность зависит от замены окон | Проверка статуса дома и допустимости конкретных изменений | Если необходимую переделку нельзя осуществить |
| Предполагаемое место сна просматривается из соседних окон, и вас это не устраивает | Проверка возможного размещения кровати в квартире | Если подходящего размещения нет |
Заранее договоритесь о времени и условиях повторного просмотра, которые позволят ответить на оставшийся вопрос.
Чтобы сопоставить план с устройством помещений, воспользуйтесь разбором документов бюро технической инвентаризации (БТИ). При этом документы на квартиру не заменяют документы о границах участка.
Осмотр двора составляет лишь часть проверки квартиры перед покупкой. Когда комнаты, вход и подтверждённые возможности использования жилья вас устраивают, можно переходить к остальным вопросам сделки.
Итого
Выбирайте по нужным вам комнатам, повседневному пути домой и подтверждённым возможностям пользоваться жильём и двором. Существенную неопределённость стоит прояснить подходящим способом. Если неудобство уже установлено и для вас неприемлемо, можно спокойно отказаться от этого варианта.
Частые вопросы
В квартире с окнами во двор-колодец обязательно темно?
Оценивать нужно каждую комнату. Посмотрите, какая часть неба видна с будущего места кровати или стола, попросите выключить лампы. Такое наблюдение поможет понять, устраивает ли вас помещение, но заключения о соответствии нормам освещённости не даст.
Какой этаж лучше выбирать в доме с двором-колодцем?
Этажа, который был бы лучшим для всех, нет. Имеют значение пространство перед конкретным окном, окна напротив и назначение комнаты. Посмотрите из той её части, где будете спать или работать, и оцените, подходит ли вам вид.
Будет ли тихо в квартире с окнами во двор-колодец?
Название двора тишину не гарантирует. Прислушайтесь к звукам в комнатах при открытых и закрытых окнах, запишите, что удалось различить. Если важный для вас источник звука в тот момент не работал, по этому просмотру оценить его слышимость нельзя. Договоритесь о повторном посещении в то время, когда сможете его услышать.
Нужна ли в квартире во дворе-колодце дополнительная вентиляция?
По форме двора этого не определить. Причины запахов и следов влаги нужно выяснить; при сомнениях в воздухообмене нужна проверка вентиляции. До такой проверки выбирать оборудование преждевременно; окна на разные стороны тоже не подтверждают исправность вентиляции.
Даёт ли покупка квартиры во дворе-колодце личное парковочное место?
Право на квартиру не подтверждает права на личное парковочное место. Нужно выяснить принадлежность и границы территории, действующие правила пользования и основание обещанного права. Пока это не установлено, необходимую вам парковку следует считать неподтверждённой.
Можно ли заменить окна квартиры во дворе-колодце исторического дома?
Сначала выясните охранный статус дома и требования к его сохранению, затем допустимость задуманных работ. Форма двора и расположение фасада внутри квартала общего разрешения не дают. Для зарегистрированных и выявленных объектов культурного наследия действуют требования к сохранению.
