Жилой комплекс · Ростов-на-Дону
Район Нариманова · дома 1932–2026 годов · 10 корпусов в объявлениях · монолитно-кирпичные дома
Комплекс «Сердце Ростова 2» стоит в районе Нариманова. Квартира от застройщика обходится здесь в 139 000 ₽ за метр, готовая квартира — в 187 405 ₽, а сдают жильё в среднем за 1 029 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 15,2 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 66 объявлений о квартирах от застройщика, 59 объявлений о готовых квартирах и 21 объявление об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | — | 201 507 | — |
| Однокомнатные | — | 191 680 | — |
| Двухкомнатные | 137 356 | — | — |
| Трёхкомнатные | 139 000 | 156 602 | готовая дороже на 13 % |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Нариманова | Весь Ростов-на-Дону |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 139 000 | 139 000здесь столько же | 181 350здесь дешевле на 23 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 187 405 | 161 524здесь дороже на 16 % | 133 957здесь дороже на 40 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 1 029 | 918здесь дороже на 12 % | 739здесь дороже на 39 % |
| Окупится залет | 15,2 | 14,7здесь дольше на 3,4 % | 15,1здесь дольше на 0,7 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | — | 6,1 млн ₽ | — | — | 201 507 | — | 0 / 14 / 4 |
| Однокомнатные | — | 8 млн ₽ | 39 998 | — | 191 680 | 15,5 | 8 / 25 / 9 |
| Двухкомнатные | 8,6 млн ₽ | — | 50 500 | 137 356 | — | — | 25 / 8 / 8 |
| Трёхкомнатные | 10,8 млн ₽ | 11,5 млн ₽ | — | 139 000 | 156 602 | — | 32 / 12 / 0 |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — | — | — | — | 1 / 0 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 10. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Улица Ларина, 45, строение 5 | 2023 | 24 | 139 000 | — | 1 075 | 53 / 8 / 6 | пока нет |
| Улица Ларина, 45, строение 6 | 2023 | 25 | — | 204 616 | 1 026 | 1 / 17 / 7 | пока нет |
| Улица Ларина, 45, строение 7 | 2023 | 24 | — | 188 648 | — | 2 / 15 / 4 | пока нет |
| Улица Ларина, 45, строение 1 | 2022 | 24 | — | — | — | 0 / 5 / 4 | пока нет |
| Улица Ларина, 45, строение 4 | 2025 | 24 | — | — | — | 6 / 3 / 0 | пока нет |
| Улица Ларина, 45, строение 2 | 2022 | 12 | — | — | — | 2 / 4 / 0 | пока нет |
| Улица Ларина, 45, строение 3 | 2025 | 12 | — | — | — | 0 / 5 / 0 | пока нет |
| Улица Ларина, 45, корпус 9 | — | 12 | — | — | — | 1 / 0 / 0 | пока нет |
| Улица Ларина, 45, строение 11 | — | 25 | — | — | — | 1 / 0 / 0 | пока нет |
| Ещё 1 корпус без точного адресав объявлениях указаны только район, улица или название комплекса; вместе — 2 объявления | — | — | — | — | — | — | пока нет |
Проверьте написание: адрес корпуса мы показываем так, как его написали авторы объявлений, и у части домов вместо адреса указана очередь строительства.
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.