Камерность и двор без машин стоят в объявлении рядом с ценой метра. За рекламными словами есть конкретные правила: двор входит в общее имущество дома, порядок пользования им определяют собственники, а расходы распределяются пропорционально площади квартиры. Разберём, что обещают эти слова, кому принадлежит двор и за что платит покупатель.
Содержание 8 разделов
Камерность и двор без машин: два слова из рекламы
Что обещает камерность
В объявлении о новостройке камерность обещает небольшой круг соседей, тихую закрытую территорию и человеческий масштаб пространства. Проверяемого содержания у слова нет: термин не встречается ни в Жилищном кодексе, ни в правилах содержания общего имущества.
В законе и правилах двор описан через состав общего имущества. Это земельный участок, на котором стоит дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома. Всё это становится общим имуществом собственников помещений.
Отсюда и разница между рекламой и документом: в объявлении двор обещают как преимущество, в документах он проходит частью общего имущества, и расходы на него идут в платеже за содержание.
Как устроен двор без машин
Двором без машин называют территорию, где нет постоянной парковки. Машины при этом никуда не исчезают: для них предусматривают паркинг или стоянку вне двора. Машиноместа могут принадлежать отдельным владельцам; паркинг не становится общим имуществом только потому, что расположен под домом. Въезд для экстренных служб должен сохраняться, а порядок разгрузки проверяют по правилам конкретного дома.
Ограничения на въезд и на скорость при этом действуют по общему правилу, независимо от того, кто строил дом. Поэтому название концепции ничего не гарантирует: у двух домов с одинаковым рекламным обещанием режим может отличаться.
| Слово или обещание | Что обещает реклама | Что по документам |
|---|---|---|
| Камерность | Небольшой круг соседей, тихая закрытая территория, человеческий масштаб | Термина нет: двор описан как земельный участок с элементами озеленения и благоустройства |
| Двор без машин | Нет постоянной парковки, площадки и зелёные зоны вместо стоянок | Режим держится на правилах дорожного движения и на решении собственников о порядке пользования двором |
| Зелёный двор для детей | Место для игр рядом с домом | Детские и спортивные площадки в границах участка входят в общее имущество и содержатся за общий счёт |
| Тихий район без машин | Чистый воздух и отсутствие шума | На дворовых территориях действует ограничение скорости 20 км/ч, сквозное движение запрещено |
Кому принадлежит двор и почему его нельзя забрать себе
Двор в общем имуществе
Статья 36 Жилищного кодекса относит к общему имуществу земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.
Правила содержания общего имущества дополняют этот перечень. В состав общего имущества входят коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, а также встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, построенные за счёт средств собственников.
Этот перечень не делает любой подземный гараж общим. Сверьте проект и зарегистрированные права: самостоятельные нежилые помещения и машиноместа могут находиться в частной собственности. Общее имущество должно содержаться в состоянии, соответствующем проектной документации, с доступностью участка для инвалидов и других маломобильных жителей.
Почему двор нельзя приватизировать
Доля в праве на общее имущество пропорциональна общей площади вашей квартиры. Жилищный кодекс прямо запрещает выделять эту долю в натуре, поэтому огородить кусок двора и объявить его своим никто не может.
Уменьшить размер общего имущества путём реконструкции можно только с согласия всех собственников помещений в доме. Передача участка в пользование и установление парковочного режима не равнозначны уменьшению имущества: для таких решений применяют правила статей 44 и 46 ЖК РФ и проверяют, не нарушаются ли права других владельцев.
Это и есть проверка обещания. Если двор по проекту без машин, а фактически часть участка занята парковкой, запросите основание изменения и протокол собрания. Проверьте предмет решения и необходимое для него число голосов.
| Действие собственника | Как это решает закон |
|---|---|
| Огородить двор и закрыть въезд | Решается общим собранием собственников, и решение обязательно для всех, в том числе для тех, кто не голосовал |
| Оставить машину во дворе | Порядок пользования двором устанавливается решением собственников, а правила дорожного движения ограничивают скорость на дворовых территориях 20 км/ч |
| Выделить часть двора в свою пользу | Выдел доли в натуре запрещён, доля считается пропорционально площади квартиры |
| Уменьшить общее имущество | Только с согласия всех собственников помещений в доме |
Кто распоряжается двором и кто принимает правила
Правила двора выносит совет дома на собрание
Порядок пользования общим имуществом, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, выносится на общее собрание собственников помещений. Совет многоквартирного дома готовит такие предложения и ставит их в повестку, а решают собственники.
Управляющая организация исполняет решения собственников и условия управления, но не заменяет собрание в вопросах его исключительной компетенции. Что такое общее имущество и кто им управляет, разобрано в материале про многоквартирный дом и про товарищество собственников.
Решение обязательно и для тех, кто не голосовал
Для решений об ограничениях использования земельного участка нужно не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников. Голоса считают по долям, а не по числу людей на собрании. Для других вопросов порог может отличаться. Законно принятое решение в пределах компетенции собрания обязательно для всех, включая тех, кто не голосовал.
Практический смысл простой: решение действует и для соседа, который на собрании не был, поэтому спор о шлагбауме, парковке или въезде во двор решается по принятому правилу, а не по памяти участника. Собрание и решения собраний описаны в разборе про общее собрание собственников.
| Вопрос по двору | Кто решает | На чём основано |
|---|---|---|
| Кто и когда открывает въезд во двор | Управляющая компания или товарищество собственников | Правила пользования общим имуществом, утверждённые решением собрания |
| Можно ли парковаться во дворе | Общее собрание собственников | Решение обязательно для всех, в том числе для не голосовавших |
| Кто следит за площадками и проездами | Управляющая компания по правилам содержания общего имущества | Состав общего имущества и правила его содержания |
| Что делать, если двор переделали | Общее собрание собственников | Порядок пользования земельным участком выносится на собрание |
За что вы платите на самом деле
Платы за концепцию нет
Дом с двором без машин строится по проектной документации. Закон не устанавливает отдельный тариф за камерность: покупатель платит согласованную цену квартиры, в которой застройщик может учитывать благоустройство. Проверяйте не название доплаты, а обещанный состав двора, закреплённый в документах.
А что в реальном платеже? Сравните цену квартиры с подходящими вариантами и запросите будущую плату за содержание. Обещание на картинке не позволяет понять, за какой набор работ и удобств вы доплачиваете.
Содержание двора и паркинг внутри дома
Содержание общего имущества оплачивают все собственники помещений. Доля обязательных расходов определяется долей в праве общей собственности, а та пропорционально общей площади помещения. Платёж за содержание двора растёт вместе с площадью вашей квартиры, и в этом настоящая цена тихого двора.
Считаем по кассе: у паркинга могут быть свои владельцы и расходы. Попросите перечень общего имущества, сведения о правах на машиноместа и расчёт платежей. Из расположения гаража под домом нельзя сделать вывод, что все его расходы включены в счёт каждого владельца квартиры.
| Платёж после покупки | Что входит | Как считается |
|---|---|---|
| Платёж по договору за квартиру | Согласованная цена квартиры и предусмотренное документами благоустройство | По условиям договора |
| Содержание общего имущества | Проезды, освещение, площадки, автостоянки и гаражи в границах участка | Доля пропорционально площади квартиры |
| Расходы на паркинг внутри дома | Зависят от состава общего имущества и прав на помещения и машиноместа | Проверяют отдельный расчёт и круг плательщиков |
Правила, которые действуют во дворе без застройщика
Скорость и сквозной проезд
На дворовых территориях разрешено движение со скоростью не более 20 км/ч. В населённых пунктах общий предел скорости составляет 60 км/ч, а в жилых и велосипедных зонах действует предел 20 км/ч.
Требования о движении в жилых зонах распространяются также и на дворовые территории. В жилой зоне запрещены сквозное движение механических транспортных средств, учебная езда, стоянка с работающим двигателем, а также стоянка грузовых автомобилей с разрешённой максимальной массой более 3,5 т и автобусов вне специально выделенных и обозначенных знаками и (или) разметкой мест.
Ворота, шлагбаум и знаки не отменяют требований ПДД: ограничение скорости и запрет сквозного проезда действуют во дворе независимо от решения застройщика. Шлагбаум тут не хозяин.
Пожарные проезды и экстренные службы
Закон о требованиях пожарной безопасности требует, чтобы для зданий и сооружений было обеспечено устройство пожарных проездов и подъездных путей к зданиям и сооружениям для пожарной техники, специальных или совмещённых с функциональными проездами и подъездами.
Двор без машин в этом смысле исключением не становится. Пожарный проезд должен остаться доступным, и ворота его не отменяют. Отдельно спросите, как во двор попадает скорая помощь: кто открывает шлагбаум и кому звонить ночью. Тут важна работающая схема доступа, а не обещание на стенде.
Что спросить до подписания договора
Вопросы менеджеру и документы
Обещание двора проверяется до подписания договора, и проверяют его по документам, а не по картинке. Проектную документацию готовят при проектировании объекта капитального строительства, и именно в ней видны проезды, парковки и площадки.
- Где в проекте показаны проезды, парковки, площадки и проходы во двор?
- Сколько машиномест в доме, кто ими владеет и по какой цене?
- Где парковка для гостей и для тех, кто не купил машиноместо?
- Как заехать во двор с мебелью и курьеру с посылкой?
- Кто и как открывает въезд для скорой, пожарных и ремонтных служб?
- Где проходит пожарный проезд и как он совмещён с проездом во двор?
- Что уже решено собранием собственников о порядке пользования двором?
- Что входит в состав общего имущества по этому дому?
Ответ, которого нет в документе, ничего не стоит. Дом сдаёт застройщик, а двор и дальше принадлежит собственникам помещений.
Что проверить в готовом доме
В готовом доме ту же проверку проходят дважды: сначала смотрят фактическую планировку двора, потом документы. Правила содержания общего имущества требуют поддерживать архитектурный облик дома в соответствии с проектной документацией и обеспечивать доступность пользования земельным участком, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения.
Если двор переделали, спросите у управляющей организации, на каком основании и каким решением. Порядок пользования общим имуществом, в том числе земельным участком, выносится на собрание, а его решение обязательно для всех собственников, включая тех, кто не голосовал.
Правила стоянки и въезда во дворе в сданном доме действуют независимо от концепции. Подробности собраны в материалах про парковку во дворе и про придомовую территорию.
Кому такое предложение подходит
Семья с детьми и человек без машины
Семье с детьми двор без машин решает понятную задачу: во дворе не маневрируют машины, скорость ограничена 20 км/ч, сквозной проезд запрещён. Площадки и дорожки при этом входят в общее имущество и содержатся за общий счёт, то есть вместе с вашей долей в платеже за содержание.
Человек без машины тоже пользуется пешеходным пространством и площадками. Стоимость содержания общего двора зависит от доли в имуществе, а не от количества его автомобилей. За машиноместо в отдельной собственности платит его владелец.
Владельцу автомобиля приходится считать другое: где стоит машина, во сколько обойдётся машиноместо, как попасть во двор с грузом и куда деть гостя. Реклама на эти вопросы не отвечает: проверьте проект, правила дома и решения собрания.
Вывод по деньгам простой: концепция не тариф. Она меняет двор, а деньги меняются там, где вы платите за содержание общего имущества, за парковку и за своё время. Платим за то, что приходит каждый месяц.
Итого
Камерность и двор без машин описывают обещанное устройство новостройки; проверять его нужно по проекту и договору. Участок дома входит в общее имущество, выделить свою долю в натуре нельзя. Ограничения пользования участком требуют не менее двух третей голосов всех собственников. Благоустройство может влиять на цену квартиры и последующие расходы. На дворовых территориях действует ограничение скорости 20 км/ч, доступ экстренных служб должен сохраняться.
Частые вопросы
Что такое камерность в новостройке?
Это рекламное обещание небольшого круга соседей и тихой закрытой территории. Проверяемого содержания у слова нет: ни в жилищном законе, ни в правилах содержания общего имущества такого термина нет, а двор описан там через состав имущества. Проверять слово нужно по проекту и по решениям собственников.
Что такое двор без машин?
Это придомовая территория без постоянной стоянки автомобилей. Место для машин вынесено в паркинг при доме, а въезд оставлен для машин экстренных служб и для разгрузки. Порядок задают дорожные правила и решение собственников о пользовании двором.
Кому принадлежит двор при доме?
Собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности. Статья 36 Жилищного кодекса относит к общему имуществу участок дома в установленных границах с озеленением, благоустройством и объектами для его обслуживания. Соседняя территория не становится общей только потому, что выглядит частью двора. Выделить свою долю в натуре нельзя, уменьшить общее имущество можно только с согласия всех собственников помещений.
Кто устанавливает правила проезда и парковки во дворе?
Общее собрание собственников. Для установления ограничений пользования земельным участком нужно не менее двух третей голосов всех собственников, подсчитанных по долям. Совет дома может подготовить предложение, но решение принимает собрание. Законно принятое решение обязательно и для тех, кто не участвовал.
За что платить за двор без машин?
За согласованную цену квартиры и последующее содержание предусмотренного проектом общего имущества. Единого тарифа за камерность нет, но благоустройство может влиять на цену покупки. Паркинг проверяйте отдельно: машиноместа и помещения могут принадлежать частным владельцам, и их расходы нельзя автоматически включать в общий счёт квартиры.
Можно ли перекрыть пожарный проезд во дворе без машин?
Нет. Требования пожарной безопасности предусматривают проезды и подъездные пути для пожарной техники, в том числе совмещённые с обычными проездами. Ворота и шлагбаум не должны лишать технику доступа. До покупки выясните, кто открывает въезд в любое время суток; отдельно уточните порядок въезда скорой помощи.
