Жилой комплекс · Краснодар
Район 9-й километр · дома 2023–2024 годов · 7 корпусов в объявлениях · монолитно-кирпичные дома
Комплекс «Небо» стоит в районе 9-й километр. Квартира от застройщика обходится здесь в 130 000 ₽ за метр, готовая квартира — в 147 876 ₽, а сдают жильё в среднем за 851 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 14,5 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 33 объявления о квартирах от застройщика, 17 объявлений о готовых квартирах и 5 объявлений об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — |
| Однокомнатные | — | — | — |
| Двухкомнатные | 130 000 | — | — |
| Трёхкомнатные | — | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район 9-й километр | Весь Краснодар |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 130 000 | 175 000здесь дешевле на 26 % | 181 912здесь дешевле на 29 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 147 876 | 138 149здесь дороже на 7 % | 128 969здесь дороже на 15 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 851 | 670здесь дороже на 27 % | 660здесь дороже на 29 % |
| Окупится залет | 14,5 | 17,2здесь быстрее на 16 % | 16,3здесь быстрее на 11 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — | — | — | — | 0 / 2 / 1 |
| Однокомнатные | — | — | — | — | — | — | 0 / 9 / 3 |
| Двухкомнатные | 8,8 млн ₽ | — | — | 130 000 | — | — | 29 / 5 / 1 |
| Трёхкомнатные | — | — | — | — | — | — | 4 / 1 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 7. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| микрорайон 9-й километр, Ярославская улица, 115, корпус 7 | 2024 | 12 | — | — | — | 9 / 4 / 1 | пока нет |
| микрорайон 9-й километр, Ярославская улица, 115, корпус 1 | 2023 | 12 | — | — | — | 6 / 6 / 1 | пока нет |
| микрорайон 9-й километр, Ярославская улица, 115, корпус 3 | 2024 | 12 | — | — | — | 4 / 4 / 0 | пока нет |
| микрорайон 9-й километр, Ярославская улица, 115 | 2023 | 12 | — | — | — | 0 / 2 / 3 | пока нет |
| микрорайон 9-й километр, Ярославская улица, 115, литера 7 | 2024 | 12 | — | — | — | 4 / 1 / 0 | пока нет |
| микрорайон 9-й километр, Ярославская улица, 115, литера 3 | — | 12 | — | — | — | 1 / 0 / 0 | пока нет |
| Ещё 1 корпус без точного адресав объявлениях указаны только район, улица или название комплекса; вместе — 9 объявлений | — | — | — | — | — | — | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|
| Репин Парк | 175 000 | — | — | дороже на 35 %по новым квартирам |
| Валентина | — | 122 297 | 514 | дешевле на 17 %по готовым квартирам |
| Репина | — | — | 760 | — |
| Rich House | — | — | 697 | — |
| Южный | — | — | 591 | — |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.