Соглашение о разделе наследства определяет, кому достанется имущество, которое наследники уже приняли и которым владеют сообща. Квартиру можно передать одному из них, а другому предоставить иное наследственное имущество и согласованную доплату.
Семейную договорённость о том, кому достанется квартира, ещё предстоит оформить: определить, какие права получает каждый, кто и как исполнит обещанное и какая форма сделки требуется. Хороший проект понятен каждому наследнику до подписания, в том числе тому, кому квартира не достаётся. Я бы прочёл соглашение и с его точки зрения.
Содержание 7 разделов
Какое наследство можно разделить соглашением
Соглашение подходит для распределения имущества, находящегося в общей долевой собственности нескольких наследников. Нужно установить, что принадлежит наследникам сообща, и согласовать, кому это имущество достанется после раздела.
Когда имущество становится общей долевой собственностью
При общей долевой собственности каждому принадлежит доля в праве на общее имущество. По статье 1164 ГК РФ такая собственность возникает со дня открытия наследства в следующих случаях:
- По закону имущество наследуют двое или несколько человек.
- По завещанию имущество переходит двум или нескольким наследникам без указания конкретного имущества, которое получает каждый.
Начните с основания наследования и содержания документов. Одно наследственное дело ещё не даёт оснований считать, что всё упомянутое в нём имущество предстоит распределять между всеми участниками.
Квартиру можно включить в соглашение вместе с другим общим наследственным имуществом. При этом распределение прав на жильё следует отличать от его раздела в натуре. Соглашение определяет будущих собственников; создание самостоятельных помещений представляет собой другую задачу. Исходный режим подробнее разобран в статье о долевой собственности на квартиру.
Чем раздел отличается от принятия наследства и отказа
К разделу переходят наследники, которые уже приняли наследство и теперь договариваются о судьбе общего имущества. Договорённость о передаче квартиры одному из них нельзя автоматически заменить заявлением другого об отказе от наследства. Прежде чем выбирать документ, стоит разобраться в последствиях отказа.
Раздел стоит отличать и от обычной продажи доли. Специалисту, который проверяет проект, объясните цель: вы хотите распределить принятое общее наследство. Начинать с названия найденного бланка я бы не советовал.
Когда можно заключать соглашение с квартирой
Готовность к разделу определяют документы и состав наследников. Семья может заранее обсуждать будущий текст, но при заключении соглашения с недвижимостью придётся соблюсти предусмотренные ограничения.
Свидетельства о праве на наследство
Соглашение, включающее квартиру или другую недвижимость, заключают после выдачи наследникам свидетельств о праве на наследство. То же условие действует для соглашения о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, если в его состав входит недвижимость.
Поэтому проверку свидетельств нельзя заменить подсчётом шести месяцев: для такого раздела имеет значение выдача документа. Если свидетельств ещё нет, сначала разберитесь с оформлением наследства. Подготовиться поможет перечень документов для вступления в наследство.
Свидетельства понадобятся и при обсуждении самого раздела: по ним сверяют имущество и исходные наследственные доли.
Зачатый наследник и участие опеки
При участии несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного наследника действуют специальные правила защиты его интересов. Раздел проводят с соблюдением правил статьи 37 ГК РФ, а о составлении соглашения уведомляют орган опеки и попечительства.
Уведомление опеки не заменяет разрешений, необходимых для конкретной сделки. Прежде чем согласовывать окончательный текст, покажите нотариусу состав имущества, сведения об участниках и предполагаемое распределение.
Какие условия раздела квартиры согласовать
Перед подписанием сопоставьте распределение по свидетельствам и по соглашению. Наследники вправе договориться о распределении, отличающемся от исходных долей. В проекте должно быть понятно, какое имущество получает каждый и что участникам предстоит сделать для исполнения договорённости.
Кому достанутся квартира и другое имущество
Я бы начал с письменного изложения договорённостей, которое прочтут все участники. Таблица поможет подготовить такой разговор. Она содержит практические вопросы для обсуждения; установленным законом исчерпывающим перечнем обязательных условий она не является.
| Что согласовать | Что записать в проекте | Какую неопределённость убрать |
|---|---|---|
| Точный объект | Данные квартиры по документам и объём распределяемых прав | О каком жилье договариваются и какие права распределяют |
| Получатели | Кому достаётся квартира, кому другое наследственное имущество | Одинаково ли все понимают результат раздела |
| Компенсация | Предусмотрена ли она, кому предоставляется и в чём состоит | Есть ли доплата или передача другого имущества |
| Исполнение | Кто выполняет договорённости, в какой последовательности, в какие согласованные сроки и как подтверждает исполнение | Кто должен действовать первым и как остальные узнают об исполнении |
| Регистрация | Зарегистрированы ли исходные права и кто займётся оформлением результата | Что станет основанием для регистрации прав после раздела |
Прочитайте проект с точки зрения каждого наследника: какое имущество он получит, какую компенсацию получит от других или предоставит им, если она предусмотрена. При таком чтении легче заметить пропуск, чем когда всё внимание обращено на будущего владельца квартиры.
Компенсация и порядок исполнения
Доплату не следует считать обязательной при любом добровольном разделе. Наследники согласовывают конкретное распределение имущества. При реализации преимущественного права действует специальное правило о компенсации, которое разобрано ниже; переносить его на любую семейную договорённость нельзя.
Допустим, совершеннолетние дееспособные брат и сестра приняли общее наследство. Квартиру они хотят передать сестре, а другое наследственное имущество и согласованную доплату брату. Пример условный: он показывает распределение, но не позволяет судить, равноценно ли то, что получат брат и сестра.
В таком проекте я бы уточнил сумму доплаты, её получателя, срок, способ передачи и подтверждение исполнения. Обещание рассчитаться позднее оставляет человека, которому причитаются деньги, без ясного ответа о том, как именно договорённость будет исполнена.
Нотариальную форму и возможность регистрации проверяют по содержанию подготовленной сделки: приведённый пример этих вопросов не решает.
Когда наследник имеет преимущественное право на квартиру
Преимущественное право позволяет определить, кому передать конкретное имущество в счёт наследственной доли. Закон определяет условия его применения и то, перед кем из других наследников оно даёт преимущество. Желание сохранить квартиру заслуживает обсуждения в семье, но для правового преимущества его недостаточно.
Прежняя общая собственность и постоянное пользование
Для этих оснований важна неделимость вещи: речь о невозможности разделить сам объект в натуре. Распределение долей в праве представляет собой другой вопрос.
| Основание | Какие обстоятельства нужны | Перед кем действует преимущество |
|---|---|---|
| Прежняя общая собственность | Наследник владел неделимой вещью на праве общей собственности вместе с наследодателем; доля наследодателя в праве на неё входит в наследство | Перед наследниками, которые раньше не участвовали в общей собственности на эту вещь, независимо от того, пользовались они ею или нет |
| Постоянное пользование | Наследник постоянно пользовался неделимой вещью, входящей в наследство | Перед наследниками, которые не пользовались вещью и раньше не участвовали в общей собственности на неё |
В каждой строке нужно проверить и обстоятельства наследника, заявляющего преимущество, и положение остальных. Сведения о том, что человек пользовался квартирой, без такого сопоставления ещё не позволяют сделать вывод о его преимущественном праве.
Проживание в квартире без другого жилья
Для преимущества, основанного на проживании, должны соблюдаться следующие условия:
- Квартира входит в состав наследства.
- Её раздел в натуре невозможен.
- Наследник проживал в ней ко дню открытия наследства.
- У него нет иного жилого помещения.
Такое преимущество действует перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в наследство.
Трёхлетний период и компенсация
Специальные правила статей 1168–1170 ГК РФ применяются в течение трёх лет со дня открытия наследства. Считать этот период общим предельным сроком заключения соглашения о разделе нельзя.
Когда наследник реализует преимущественное право и получает имущество, несоразмерное своей наследственной доле, разницу устраняют передачей остальным другого имущества из наследства либо иной компенсацией, в том числе денежной. Предоставляет её тот, кто получает имущество по преимуществу.
Нужно ли нотариальное удостоверение соглашения
Форму проверяют по содержанию и участникам конкретной сделки. Статья 1165 ГК РФ отсылает к общим правилам о форме сделок и договоров. Одного названия соглашения для ответа о нотариальном удостоверении недостаточно.
Для квартиры важны также часть 1.1 статьи 42 и часть 2 статьи 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости.
Отчуждение долей: правило и исключение для сделки всех участников
Отчуждение доли означает её передачу другому лицу. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению с предусмотренными законом исключениями.
Одно из исключений касается отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Для его применения прежде нужно разобраться, как юридически устроено предлагаемое распределение наследства. Автоматически считать любое соглашение о разделе отчуждением долей и затем применять исключение было бы ошибкой.
Даже если при подписании присутствуют все наследники, форму сделки нужно проверять по проекту с ясно описанным распределением прав.
Недвижимость под опекой и имущество несовершеннолетних
Нотариальному удостоверению подлежат сделки, связанные с распоряжением недвижимостью на условиях опеки. Такое требование действует и при отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Здесь существенны конкретное имущество, его собственник и действие, предусмотренное проектом. Участие ребёнка в наследственном деле ещё не определяет форму любой сделки со всем имуществом этого наследства.
До подписания уточните у нотариуса требования к форме сделки. Передайте проект, свидетельства и сведения об участниках, попросив проверить предполагаемое распределение и требования к нему.
На каком основании регистрируют права на квартиру после заключения соглашения
Выясните, были ли права наследников на квартиру зарегистрированы до заключения соглашения. Закон предусматривает оба варианта, в том числе раздел до регистрации исходных долей.
| Состояние прав до заключения соглашения | Основание регистрации прав по результатам раздела |
|---|---|
| Права наследников ещё не зарегистрированы | Соглашение о разделе наследства и ранее выданное свидетельство о праве на наследство |
| Права наследников уже зарегистрированы | Соглашение о разделе наследства |
В таблице указаны основания регистрации, а не полный комплект документов. Его определяют для конкретной сделки с учётом требований к её форме и участникам.
Если распределение отличается от долей в свидетельствах
Наследники могут распределить имущество иначе, чем следует из долей, указанных в свидетельствах. Отказать в регистрации только из-за такого несовпадения нельзя. Благодаря этому можно договориться о передаче конкретного имущества каждому наследнику, без воспроизведения исходных долей в каждом объекте.
Требования к форме сделки и специальные правила защиты наследника сохраняются. Если при проверке проекта возникли вопросы о соблюдении этих требований, разберитесь с ними до подписания.
Итого
К подписи стоит переходить, когда свидетельства выданы, распределение понятно всем участникам, специальные ограничения учтены, а форма проверена для конкретной сделки. Сопоставьте проект со свидетельствами и определите основание регистрации с учётом того, зарегистрированы ли исходные права. В хорошем семейном соглашении каждому ясно, что он получит и как договорённость будет исполнена.
Частые вопросы
Можно ли заключить соглашение о разделе наследства до выдачи свидетельств?
Соглашение, включающее квартиру или другую недвижимость, заключают после выдачи наследникам свидетельств о праве на наследство. Это условие действует и для соглашения о выделении наследственной доли, если в состав наследства входит недвижимость.
Всегда ли соглашение о разделе наследства нужно удостоверять у нотариуса?
Форму определяют по содержанию сделки и составу участников. Нужно учитывать требования к отчуждению долей, предусмотренные законом исключения и специальные правила для определённых сделок с недвижимостью. Название документа не позволяет дать общий ответ для всех случаев.
Обязательна ли компенсация при разделе наследства с квартирой?
Доплата требуется не при любом добровольном разделе. При реализации преимущественного права несоразмерность получаемого имущества наследственной доле устраняют другим наследственным имуществом или иной компенсацией. По общему правилу её предоставляют до реализации преимущественного права; все наследники могут согласовать иной порядок.
Получает ли наследник преимущественное право на квартиру, если жил в ней?
Одного проживания недостаточно. Для этого основания нужны невозможность раздела квартиры в натуре, проживание ко дню открытия наследства и отсутствие иного жилого помещения. Преимущество действует перед наследниками, не являющимися собственниками входящего в наследство жилого помещения. Учитываются также трёхлетний период применения специальных правил и условия компенсации.
Нужно ли регистрировать доли в квартире до соглашения о разделе наследства?
Закон предусматривает заключение соглашения до регистрации исходных прав. В таком случае основанием регистрации служат соглашение и ранее выданное свидетельство о праве на наследство. Если права уже зарегистрированы, основанием служит соглашение. Полный перечень необходимых документов нужно определять для конкретной сделки.
Можно ли распределить квартиру иначе, чем указано в свидетельствах о наследстве?
Да, наследники могут согласовать другое распределение. Его несоответствие долям в свидетельствах не может служить самостоятельной причиной отказа в регистрации. Требования к форме сделки и защите прав участников сохраняются.
