Комбо-ипотека, или комбинированная ипотека, позволяет взять часть кредита на условиях господдержки, а сумму сверх её предела на иных условиях. Стоимость этих частей может различаться. Занять таким способом можно больше, но платить предстоит за весь долг.
Я бы начинал сравнение с простого вопроса: как суммы с разными ставками превращаются в обязательства по месяцам? Ответ нужен в договоре и графике. Устного объяснения для решения о многолетнем долге мало. Разберём, что запросить у кредитора, на примере семейной ипотеки.
Содержание 7 разделов
Что такое комбо-ипотека и на какую сумму действует поддержка
В семейной программе есть две разные величины: общий допустимый кредит и размер, учитываемый при государственной поддержке. Первая ограничивает весь долг. Вторая определяет часть долга, по которой кредитору возмещают недополученные доходы, чтобы заёмщик получил программные условия.
Общая сумма кредита и программный предел
Для рассматриваемых договоров и соглашений о рефинансировании семейной программы, заключённых с 1 октября 2026 года, общие пределы зависят от расположения жилья.
| Где находится жильё | Общий предел кредита | От чего зависит сумма с программными условиями |
|---|---|---|
| В регионах, кроме Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области | До 15 млн ₽ включительно | От региона и количества детей по применимым правилам |
| В Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области | До 30 млн ₽ включительно | От региона и количества детей по применимым правилам |
Нельзя считать, что программные условия действуют на все эти 15 и 30 млн рублей. Попросите кредитора показать три величины: весь долг, сумму в пределах поддержки и превышение. Так вы увидите, сколько денег получаете на иных условиях.
Общий предел не подтверждает право на программу. Требования к семье и приобретаемому жилью сохраняются. Они разобраны в статье об условиях семейной ипотеки. Здесь разбираем, как оценить стоимость кредита, для которого применимые условия программы уже установлены.
Почему важны регион жилья и дата договора
Территориальный предел определяется расположением жилья. Сверьте адрес покупки с регионом, который кредитор использовал в расчёте.
Дата договора определяет применимые правила. Условия кредита, заключённого до октября 2026 года, нельзя механически переносить на новый. При изменении действующего кредита проверяйте и дату соглашения о рефинансировании: новые правила могут быть привязаны именно к нему.
Поэтому попросите указать в предложении применимую программу, дату договора или соглашения и сумму с программными условиями. Устное обещание сохранить льготу всех этих сведений не заменяет.
Какие условия договора определяют ставку и платёж
Число ставок не определяет число платежей. Название комбо не обязывает кредитора оформлять два договора, выдавать два графика или усреднять проценты определённым способом. Как устроен ваш кредит, должно быть видно из проекта договора и графика.
Суммы, ставки и формула расчёта
Запросите у кредитора:
- проект договора с индивидуальными условиями;
- общую сумму кредита и размеры частей с разными условиями кредитования;
- применимые ставки и договорную формулу их сочетания;
- полный график платежей;
- расчёт полной стоимости кредита и перечень дополнительных договорных расходов.
Полная стоимость кредита (ПСК) помогает оценить затраты по договору с учётом платежей, предусмотренных для её расчёта. Смотрите её вместе с графиком. ПСК в процентах позволяет сопоставить стоимость кредита, а суммы платежей по месяцам показывают нагрузку на семейный бюджет.
Если в предложении указана итоговая ставка, попросите показать, из каких сумм и процентов она получена. Формула должна соответствовать конкретным пунктам договора. Из договора также должно быть понятно, в каких случаях ставка пересчитывается.
График платежей и условия его изменения
В рассматриваемой семейной программе общее правило предусматривает аннуитетные платежи. Долг и проценты погашаются равными ежемесячными суммами по установленному графику. Для первого и последнего месяцев предусмотрены исключения.
У участников накопительно-ипотечной системы военнослужащих есть специальный вариант: равные платежи рассчитываются исходя из накопительного взноса, предназначенного для жилищного обеспечения.
Договор может предусматривать изменение аннуитетного платежа. Проверьте весь график, включая даты перехода к другим условиям. Для каждого изменения выясните причину и порядок расчёта новой суммы. Ближайшее списание показывает нагрузку только на ближайший месяц.
Если договорная формула или полный график ещё не получены, оценку стоимости стоит отложить. Калькулятор посчитает то, что вы в него внесёте. Восстановить неизвестные условия договора он не сможет.
Почему в условном расчёте получается 10%, а не 12%
Простое среднее придаёт двум ставкам одинаковый вес. Но суммы под этими ставками могут различаться. Проверим арифметику на учебном примере, который не описывает конкретное предложение.
Допустим, договор прямо предусматривает взвешивание ставок пропорционально соответствующим суммам:
| Условная часть кредита | Сумма | Ставка в примере |
|---|---|---|
| Первая | 6 млн ₽ | 6% |
| Вторая | 3 млн ₽ | 18% |
Тогда расчёт выглядит так:
(6 × 6% + 3 × 18%) / (6 + 3) = 10%.
Простое среднее даёт другой результат: (6% + 18%) / 2 = 12%. Причина расхождения вполне конкретная. Под меньший процент взята большая сумма, и взвешенная формула это учитывает.
Для расчёта платежа в рублях и процентов за весь срок нужны договорный способ расчёта, срок и график.
ПСК и расходы при сравнении комбо-ипотеки
Сравнивайте предложения с одинаковыми суммами и сроками кредита, затем изучайте ПСК и расходы. Меньший платёж легко принять за преимущество, когда за ним стоит меньшая сумма кредита или более долгий срок выплат.
Какие дополнительные расходы нужно учесть
Договор может предусматривать платежи третьим лицам, например страховщику или нотариусу. Такие договорные платежи должны входить в расчёт ПСК. При этом нужно проверить, обязательна ли конкретная страховка и какие расходы по покупке жилья входят в ПСК.
По каждой услуге выясните:
- предусмотрена ли она договором и при каких условиях нужна;
- сколько стоит и когда оплачивается;
- повторяется ли платёж в течение срока кредита;
- включён ли он в ПСК и где отражён в расчёте.
Один расход нужно посчитать один раз. Перед сопоставлением итоговых затрат выясните, какие суммы уже учтены. Для календаря семейных расходов важны фактические даты: кредитный платёж и оплата услуги могут приходиться на разные дни.
Разница между договорной ставкой и полной стоимостью подробнее разобрана в статье про ставку по ипотеке.
Какие данные нужны для сравнения предложений
Скопируйте таблицу и заполните её по документам кредиторов. Пока сведений нет, отмечайте это в соответствующей ячейке. Неизвестный расход не равен нулю: сначала понадобится ответ кредитора.
| Что сравнить | Предложение А | Предложение Б |
|---|---|---|
| Общая сумма кредита и размеры частей с разными условиями кредитования | Не получено | Не получено |
| Ставки и договорная формула | Не получено | Не получено |
| Срок и полный график платежей | Не получено | Не получено |
| ПСК | Не получено | Не получено |
| Состав, размер и периодичность договорных расходов | Не получено | Не получено |
| Период поддержки и дальнейшие условия | Не получено | Не получено |
| Порядок распределения досрочного платежа | Не получено | Не получено |
После заполнения разберите причину каждого различия. Если различаются условия после окончания поддержки, понадобится сравнить и эту часть графика.
Срок ипотеки и период государственной поддержки
Продолжительность поддержки и срок долга проверяйте порознь. Ограничение возмещения кредитору не устанавливает срок всей ипотеки. Оно также не определяет ставку, которую конкретный заёмщик будет платить после окончания поддержки.
Что меняется для договоров с 1 октября 2026 года
Рефинансирование может оформляться последующим кредитом или соглашением с кредитором. В рассматриваемой семейной программе дата такого соглашения, как и дата кредитного договора, влияет на продолжительность возмещения.
| Когда заключён договор или соглашение о рефинансировании | Продолжительность возмещения кредитору |
|---|---|
| До 30 сентября 2026 года включительно | В течение всего срока действия договора или соглашения |
| С 1 октября 2026 года | Не более 15 лет с даты договора или соглашения |
Какие условия действуют после окончания поддержки
Если срок ипотеки превышает период поддержки, запросите:
- ставку для последующего периода либо точный порядок её определения;
- дату начала следующего периода;
- расчёт платежей на оставшийся срок по правилам договора.
Предполагать одинаковое изменение ставки для всех нельзя. Нужны условия вашего кредита. Если будущая ставка определяется формулой, выясните её составляющие и какие из них ещё могут измениться. Если размер будущего платежа ещё неизвестен, не принимайте предполагаемую сумму за гарантированную.
Досрочное погашение и рефинансирование комбо-ипотеки
Будущую экономию я бы включал в расчёт после проверки того, как именно она получится. Для комбо-ипотеки важны распределение досрочного взноса и условия снижения ставки по части долга сверх программного предела.
Как распределяется досрочный платёж
Желание первым делом уменьшить дорогую часть понятно. Но порядок распределения денег нужно подтвердить у кредитора. В расчёте нельзя исходить из того, что весь взнос автоматически пойдёт на её погашение.
Задайте конкретный вопрос: какую задолженность уменьшит взнос, что произойдёт с каждой частью и каким станет график после операции? Если договор допускает выбор порядка погашения, выясните, как его оформить.
Попросите расчёт с учётом предполагаемой суммы взноса и даты его внесения. До операции вы увидите ожидаемые остатки и последующие платежи. После неё сможете сверить расчёт с обновлёнными документами.
Общие вопросы досрочного погашения ипотеки полезно разобрать заранее.
Ограничения специального рефинансирования семейной ипотеки
В семейной программе есть специальный механизм снижения ставки по части кредита сверх программного предела. Он описан в подпункте о пункта 36 правил программы; особенности его применения закреплены в подпункте т пункта 40.
Изменение может оформляться последующим кредитом или дополнительным соглашением о рефинансировании. Для этого механизма действуют ограничения:
- часть последующего кредита с программной ставкой не превышает соответствующий остаток прежнего долга на дату его погашения;
- часть с иной ставкой также не превышает соответствующий остаток на ту же дату;
- срок последующего кредита не превышает срок погашаемого кредита; при дополнительном соглашении увеличение срока тоже не допускается.
При дополнительном соглашении для частей кредита действуют те же ограничения по соответствующим остаткам. Перенести прежний дорогой долг в программную часть и тем самым увеличить её не получится.
Запросите остатки по каждой части задолженности. Для этого специального механизма кредитор должен предоставлять достоверную информацию по запросу заёмщика. Общая сумма долга не позволит проверить ограничения по частям.
Эти требования относятся к названному механизму семейной программы. Распространять их на любое рыночное рефинансирование кредита нельзя. Остальные условия программы тоже обязательны. Возможность, предусмотренная правилами, не гарантирует согласия выбранного кредитора, сохранения всех условий продукта или экономии после расходов.
Исходный кредит я бы оценивал по действующим обязательствам. Будущее рефинансирование можно учитывать после получения подходящего предложения. Если покупка посильна только при ещё не подтверждённом снижении ставки, расчёт будущих платежей пока держится на предположении.
Итого
Комбо-ипотеку можно оценить, когда понятна стоимость всей суммы на весь срок. Сначала обязательства, потом планировка. Если кредитор ещё не раскрыл формулу или полный график, запросите условия и отложите решение о подписании.
Частые вопросы
Что такое комбо-ипотека на примере семейной программы?
Часть кредита вы получаете на условиях господдержки, а сумму сверх её предела на иных условиях. Как рассчитываются ставка и платежи по всему долгу, должно быть указано в конкретном договоре и графике.
В комбо-ипотеке вся сумма до 15 или 30 млн рублей получает льготные условия?
Нет. Это общие пределы рассматриваемых договоров семейной программы с 1 октября 2026 года. Размер, учитываемый при поддержке, определяется другими условиями, включая регион жилья и количество детей. Право на программу тоже требует проверки.
В комбо-ипотеке обязательно два договора и два платежа?
По названию этого установить нельзя. Число договоров, суммы и даты платежей смотрите в документах кредитора. Для проверки нужны индивидуальные условия, договорная формула и полный график.
Можно ли рассчитать ставку комбо-ипотеки как среднее двух ставок?
Простое среднее не учитывает разницу сумм. В учебном примере 6 млн рублей под 6% и 3 млн под 18% дают 10% при взвешенной формуле. Её применимость должна подтверждаться договором. Полученный процент не заменяет ПСК или расчёт платежа.
Что будет с комбо-ипотекой после 15 лет поддержки семейной программы?
Для рассматриваемых договоров и соглашений с 1 октября 2026 года возмещение кредитору ограничено периодом не более 15 лет. Если ипотека длится дольше, найдите в договоре ставку или формулу её определения после поддержки и дату перехода к этим условиям. Запросите расчёт платежей на оставшийся срок. Предполагать одинаковое повышение или сохранение прежней ставки для всех заёмщиков нельзя.
Можно ли при досрочном погашении комбо-ипотеки сначала уменьшить дорогую часть?
Это зависит от порядка распределения досрочного взноса по вашему кредиту. Проверьте, допускает ли договор выбор погашаемой части. Если допускает, выясните у кредитора, как оформить выбор дорогой части. Если нет, взнос распределят по установленному порядку. До внесения денег запросите расчёт остатков обеих частей и нового графика: он покажет, какую задолженность уменьшит взнос и как изменятся платежи.
Можно ли рефинансировать комбо-ипотеку с сохранением программных условий?
В семейной программе есть специальный механизм снижения ставки по части кредита сверх программного предела. Размер каждой части ограничен соответствующим остатком прежнего долга, увеличение срока не допускается, остальные условия программы обязательны. Применимость механизма и согласие кредитора нужно подтвердить. Сохранение всех условий продукта и экономия заранее не гарантированы.
