Семейная ипотека позволяет семьям с детьми купить или построить предусмотренное программой жильё с государственной поддержкой процентной ставки. Для покупки должны сойтись три условия: семья имеет право на программу, жильё подходит под её требования, бюджет выдерживает кредит. Одного подходящего возраста ребёнка для покупки недостаточно.
Разбираем условия на 5 октября 2026 года. Изменения с 1 октября действуют для новых договоров. Условия уже оформленной ипотеки нужно оценивать по её договору и применимым правилам.
Содержание 9 разделов
Что изменилось в семейной ипотеке с 1 октября 2026 года
Условия программы определяет дата кредитного договора. Заявку могли одобрить в сентябре, но для договора, подписанного в октябре, действуют октябрьские правила.
| Дата заключения кредитного договора | Продолжительность субсидирования |
|---|---|
| До 30 сентября 2026 года включительно | Весь срок договора |
| С 1 октября 2026 года | Не более пятнадцати лет с даты договора |
При субсидировании государство возмещает кредитору часть недополученного дохода. Благодаря этому кредит выдаётся по условиям программы. По новым договорам поддержка может закончиться, пока семья ещё возвращает долг.
Новую семейную ипотеку можно оформить по 31 декабря 2030 года включительно. До этой даты нужно заключить договор. Погашение кредита может продолжаться и после неё.
Кто может получить семейную ипотеку
Для нового кредита предусмотрены два основания:
- ребёнок, которому на дату кредитного договора ещё нет семи лет;
- ребёнок-инвалид.
Право предусмотрено и для родителя умершего ребёнка, которому на дату договора ещё не исполнилось бы семи лет либо который был ребёнком-инвалидом.
Родитель должен быть гражданином России. Ребёнок тоже должен иметь гражданство РФ; если он умер, учитывается его гражданство на дату смерти.
Возраст проверяют при заключении договора. Заявка, поданная до семилетия ребёнка, не закрепляет право на кредит, если договор подпишут после этой даты.
Двое школьников без другого основания не дают права на новый кредит. Но при определении ставки могут учитываться и старшие дети, в том числе школьники и взрослые, если младший даёт семье право участвовать в программе.
Право реализует один из родителей. Супруг заёмщика, имеющего гражданство РФ, включается в созаёмщики, в том числе при брачном договоре. Вместе с основным заёмщиком он отвечает за возврат кредита. Исключения предусмотрены для супруга без гражданства РФ и для заёмщика, участвующего в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих, сокращённо НИС.
Имеет значение и история льготных кредитов обоих супругов. При проверке права на повторное участие учитываются соответствующие договоры с 23 декабря 2023 года, в которых человек выступал заёмщиком, созаёмщиком или поручителем. Поручитель обязуется отвечать перед кредитором за долг другого заёмщика.
Прежний кредит не учитывается при повторном участии, если одновременно выполнены два условия: ребёнок родился после заключения прежнего договора, а тот кредит полностью погашен. Одного погашения прежнего кредита недостаточно. Кредитору нужно сообщить всю историю участия, включая договоры, где основным заёмщиком был другой человек.
Ставки и лимиты семейной ипотеки по числу детей и региону
Число детей влияет на условия кредита, когда право на программу уже подтверждено. Таблица ниже относится к семьям с ребёнком младше семи лет. Учитываются дети с гражданством России; возраст остальных детей не ограничен.
Регион определяется по местонахождению жилья. В первую группу входят Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области.
| Детей в семье | Москва, Петербург и области: ставка до | Кредит по льготной ставке до | Остальные регионы: ставка до | Кредит по льготной ставке до |
|---|---|---|---|---|
| Один | 12% | 12 млн ₽ | 10% | 6 млн ₽ |
| Двое | 10% | 15 млн ₽ | 8% | 8 млн ₽ |
| Трое | 8% | 18 млн ₽ | 6% | 10 млн ₽ |
| Четверо | 6% | 18 млн ₽ | 4% | 10 млн ₽ |
| Пятеро и больше | 4% | 18 млн ₽ | 2% | 10 млн ₽ |
В таблице указаны предельные ставки по кредитам на квартиры, если нет специальных оснований для пониженной ставки. Для родителя ребёнка-инвалида предусмотрена ставка не выше 6%, но жильё тоже должно соответствовать программе. Для частных домов и большого взноса есть свои условия; разберём их ниже.
Льготный лимит ограничивает сумму долга. Цена квартиры может быть выше за счёт первоначального взноса. В примере далее квартира стоит 7,5 млн ₽, а при взносе 20% кредит составляет 6 млн ₽. Такой долг укладывается в лимит для семьи с одним ребёнком вне столичной группы.
Допускается комбинированный кредит. Его общий предел отличается от суммы, которую можно получить по льготной ставке:
| Где расположено жильё | Общая сумма комбинированного кредита до |
|---|---|
| Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области | 30 млн ₽ |
| Остальные регионы | 15 млн ₽ |
Для суммы сверх льготного лимита может применяться другая ставка. Для расчёта платежа по всему кредиту нужно учитывать условия обеих его частей.
Какое жильё можно купить или построить по семейной ипотеке
Для программы важны продавец и договор. Готовность дома тоже имеет значение, но квартира в сданном доме может подходить под льготу, если её продаёт предусмотренный правилами первый собственник.
По договору участия в долевом строительстве, или ДДУ, покупают жильё, которое застройщик должен построить и передать покупателю. Строящуюся квартиру по такому договору покупают у юридического лица.
При строительстве частного дома расчёты идут через эскроу: деньги хранятся на специальном счёте до выполнения условий их передачи подрядчику.
| Что приобретаете | Как оформляется покупка или строительство | Что выяснить до выбора |
|---|---|---|
| Строящуюся квартиру | ДДУ с юридическим лицом | Соответствует ли договор требованиям программы |
| Готовую квартиру у первого собственника | Договор купли-продажи с допустимым продавцом | Кто впервые зарегистрировал право собственности и когда |
| Частный дом | Предусмотренный программой договор покупки | Допускаются ли этот продавец и договор |
| Строительство частного дома | Подряд с юридическим лицом или ИП и расчёты через эскроу | Соответствуют ли подрядчик и схема расчётов правилам |
Один из допустимых случаев: готовую квартиру продаёт юридическое лицо, которое получило разрешение на ввод дома в эксплуатацию и после этого первым зарегистрировало право собственности на квартиру.
При реорганизации продавца допустимость сделки проверяют по специальному условию программы. Если квартиру купил частный владелец и теперь продаёт её, применяются требования к покупке у прежнего собственника.
Для предусмотренных программой договоров покупки и строительства частного дома ставка составляет не более 6% независимо от числа детей и региона. Право семьи на программу при этом остаётся обязательным. Для дома у частного продавца нужно проверить допустимость конкретной сделки.
При строительстве подрядчиком должно быть юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Кредит может включать покупку участка вместе со строительством дома.
Когда допустимость квартиры подтверждена, можно сравнить панельные, кирпичные и монолитные дома. Материал стен имеет значение для выбора жилья, но требования программы к продавцу и договору сохраняются.
Когда семейная ипотека доступна на вторичное жильё
Семья может иметь право на программу, но выбранная готовая квартира может не соответствовать её требованиям. При покупке у прежнего владельца проверяются территория, дом, продавец и история квартиры.
Для семьи с ребёнком младше семи лет нужен город без строящихся многоквартирных домов либо с не более чем двумя такими домами. Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области исключены.
Для договора в октябре применяется перечень по данным на 1 июля 2026 года. Число домов определяют по сведениям проектных деклараций. Проблемные объекты исключают из подсчёта в соответствии с правилами программы. Город должен входить в этот перечень; подсчёт сегодняшних стройплощадок или объявлений эту проверку не заменяет.
К квартире и сделке предъявляются дополнительные требования:
- Дом не признан аварийным по данным ГИС ЖКХ, государственной системы сведений о жилищно-коммунальном хозяйстве.
- Разница между годом договора и годом постройки дома, указанным в этой системе, составляет не больше двадцати лет. Для проверки сравниваются календарные годы. Точный возраст здания в день сделки здесь не рассчитывают.
- Продавец-физлицо и заёмщик не должны быть взаимозависимыми лицами по критериям статьи 105.1 Налогового кодекса. Взаимозависимость означает, что отношения между сторонами могут влиять на условия или результат сделки. Если продавец является юридическим лицом, проверяют соблюдение ограничений по составу учредителей.
- На покупку этой же квартиры ранее не выдавался кредит по указанному направлению программы.
Для семьи с ребёнком-инвалидом предусмотрен другой путь покупки готового жилья. Отсутствие строящихся многоквартирных домов проверяется во всём регионе по состоянию на последнее число месяца, предшествующего месяцу, в котором планируется заключить договор. Правило о двух домах в городе к этой проверке не относится.
До договорённостей с продавцом стоит попросить кредитора проверить конкретный адрес. Дополнительные особенности такого кредита разобраны в статье об ипотеке на готовое жильё.
Первоначальный взнос и платёж: сравнение 20% и 50%
Большой взнос уменьшает ежемесячный платёж, но требует больше денег для покупки. В семейном бюджете нужно учесть обе суммы и оставить деньги на переезд, ремонт и текущие расходы.
Минимальный взнос и условие для ставки не выше 6%
Минимальный взнос по программе составляет 20% цены договора. Для взноса допускаются собственные деньги, предусмотренная бюджетная помощь, помощь работодателя и материнский капитал. Требования выбранного кредитора нужно уточнить до заявки.
Если первоначальным взносом оплачено не менее половины цены, предусмотрена ставка не выше 6%. Если для семьи уже предусмотрена ставка ниже 6%, повышать её до этой границы не требуется.
Платёж за квартиру ценой 7,5 млн рублей
Возьмём условную цену 7,5 млн ₽ и срок кредита двадцать лет. У семьи один ребёнок младше семи лет. Квартира соответствует программе и расположена вне Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей.
Цена в примере не служит оценкой стоимости новостроек и не взята из предложения продавца. При аннуитетном расчёте платёж постоянен, пока неизменна ставка; проценты начисляются на остаток долга.
| Условие и результат | Взнос 20% | Взнос 50% |
|---|---|---|
| Деньги на взнос | 1 500 000 ₽ | 3 750 000 ₽ |
| Начальная сумма кредита | 6 000 000 ₽ | 3 750 000 ₽ |
| Принятая ставка | 10% | 6% |
| Ежемесячный платёж | 57 901 ₽ | 26 866 ₽ |
| Основной долг через пятнадцать лет | 2 725 146 ₽ | 1 389 667 ₽ |
| Уплаченные проценты за пятнадцать лет | 7 147 380 ₽ | 2 475 577 ₽ |
Суммы округлены до рубля; страховка и комиссии не учтены. Расчёт за первые пятнадцать лет сделан при указанных ставках и без досрочных платежей. Полная переплата за двадцать лет зависит от процента после окончания субсидирования, который в этом примере не задан.
Во втором варианте платёж ниже сразу по двум причинам: меньше долг и ниже ставка. Но через пятнадцать лет задолженность остаётся в обоих вариантах. Я бы выбирал большой взнос, только если после него хватает денег на необходимый семье запас и расходы после покупки.
Для сравнения сократим срок до пятнадцати лет, сохранив цену квартиры 7,5 млн ₽ и минимальный взнос из таблицы. При долге 6 млн ₽ и неизменной ставке 10% платёж составит 64 476 ₽ в месяц, а переплата за весь срок составит 5 605 735 ₽. Переплата включает только проценты; страховка, комиссии и досрочные платежи не учтены.
Снижение долга до половины цены в первый год
Снизить ставку можно и с помощью досрочного погашения. Для этого в течение 365 или 366 дней с даты кредитного договора нужно снизить остаток долга до половины цены договора или меньше.
Ставка устанавливается не выше 6% со дня, следующего за датой ближайшего платежа по графику после достижения порога.
Сумма досрочного платежа в таблице не рассчитана. Если планируете снизить ставку таким способом, согласуйте порядок её изменения с кредитором и посчитайте, сколько денег останется у семьи. Механику платежей разбирает материал о досрочном погашении ипотеки.
Когда ставка по семейной ипотеке может измениться
У нового договора есть два срока: срок возврата кредита и период государственной поддержки. Субсидирование длится не более пятнадцати лет, хотя возвращать долг семья может дольше. После окончания поддержки процент может измениться.
Правила задают верхнюю границу дальнейшей ставки. Точный процент определяется договором, и нормативный предел нельзя принимать за прогноз. До подписания нужно выяснить, как устанавливается ставка после окончания субсидирования и как пересчитывается платёж при оставшемся долге.
Ещё одно обязательство касается регистрации по месту жительства в приобретённом жилье. Здесь сроки отсчитываются от разных событий:
| Что нужно определить | От какого события | Срок |
|---|---|---|
| Предельный период субсидирования | Заключение кредитного договора | Пятнадцать лет |
| Начало обязанности сохранять регистрацию по месту жительства | Государственная регистрация права собственности | С 271-го календарного дня |
| Окончание периода обязательной регистрации | Выдача кредита | Через пять лет |
Пять лет отсчитываются от выдачи кредита. Начало обязанности сохранять регистрацию связано с оформлением собственности. При покупке строящейся квартиры между этими событиями может пройти время. Обе даты стоит записать: по ним определяют начало и окончание периода обязательной регистрации.
Планы сохранить регистрацию по другому адресу нужно обсудить до сделки. Требование программы к регистрации может повлиять на стоимость кредита, поэтому откладывать его проверку до переезда не стоит.
С чего начать проверку семейной ипотеки
Сначала обязательства, потом планировка. На вашем месте я бы проверял будущую покупку в таком порядке:
- Определить дату кредитного договора и применимые условия.
- Подтвердить основание участия семьи, гражданство и историю прежних льготных кредитов.
- Выяснить, допускаются ли выбранное жильё, продавец и договор.
- Установить ставку и льготный лимит для своей семьи и региона.
- Сопоставить взнос, платёж и деньги, которые останутся после покупки.
- Прочитать условия изменения ставки и регистрации по месту жительства.
Кредитор может выдавать кредиты лишь на некоторые виды жилья, разрешённые программой. У него нужно уточнить возможность конкретной сделки и перечень документов. Семья может иметь право на господдержку, но решение о выдаче кредита принимает кредитор.
При поиске в Москве полезно сравнить цены готового жилья по районам. Цены в объявлениях помогают оценить бюджет покупки. Стоимость новостройки и допустимость квартиры по программе проверяются для выбранного объекта.
Если семья подходит, а квартира нет, придётся менять объект. Если взнос 50% забирает все накопления, семья остаётся без запаса денег даже при низком платеже. Размер платежа и остаток денег после покупки помогают оценить, посилен ли этот вариант.
Итого
Семейная ипотека подходит, когда семья и жильё соответствуют требованиям программы, а бюджет выдерживает кредит. Для новых договоров единой ставки 6% нет: ставка и допустимый долг определяются условиями конкретной семьи и покупки. Большой взнос стоит оценивать вместе с деньгами, которые останутся после сделки. Длинный срок кредита требует учесть пятнадцатилетний предел поддержки и обязательства после покупки.
Частые вопросы
Какие ставки по семейной ипотеке действуют на 5 октября 2026 года?
По новым кредитам на покупку квартир обычные предельные ставки составляют от 2% до 10% в остальных регионах и от 4% до 12% в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Процент зависит от числа детей. Также действуют специальные условия, при которых ставка не превышает 6%.
Можно ли получить семейную ипотеку с двумя детьми школьного возраста?
Двое школьников без другого основания не дают права на новый кредит. Право на программу может иметь и родитель умершего ребёнка, которому на дату договора ещё не исполнилось бы семи лет либо который был ребёнком-инвалидом. Ребёнок должен был иметь гражданство РФ на дату смерти.
Число детей влияет на ставку после подтверждения права семьи на программу.
Можно ли купить готовую квартиру в сданном доме по семейной ипотеке?
Да, при соблюдении требований к покупке. Один из допустимых случаев: квартиру продаёт юридическое лицо, которое получило разрешение на ввод дома и после этого первым зарегистрировало право собственности на квартиру. При реорганизации продавца допустимость покупки проверяют по специальному условию программы. Для квартиры у частного владельца действуют другие ограничения.
Где доступна семейная ипотека на вторичное жильё?
Для семьи с ребёнком младше семи лет нужен город из установленного перечня, где строятся не более двух многоквартирных домов. Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области исключены. Проверяются также дом, продавец и история квартиры. Для семьи с ребёнком-инвалидом отсутствие таких строек проверяют во всём регионе.
Можно ли получить ставку не выше 6% по семейной ипотеке со взносом 20%?
Да, если такая ставка предусмотрена для семьи или для допустимого вида жилья. При более высокой исходной ставке её можно снизить, уменьшив долг до половины цены договора в первый год. Новая ставка применяется со дня, следующего за датой ближайшего платежа по графику после достижения этого порога.
Сохраняется ли ставка по семейной ипотеке на весь срок кредита?
Для новых договоров поддержка ограничена пятнадцатью годами. Дальнейший процент определяется договором с учётом нормативного предела. Для договоров до 30 сентября 2026 года включительно субсидирование предусмотрено на весь срок. Также нужно учитывать основания изменения ставки при нарушении условий.
