Единого порога одобрения нет. Кредитор смотрит на три разные вещи: сколько вы зарабатываете, какой у вас стаж и какая доля дохода уйдёт на платежи. Для предварительного расчёта можно взять доход вдвое больше всех кредитных платежей. Дальше нужно проверить требования выбранной программы к стажу и документам.
Доход показывает, из каких денег вы будете платить. Стаж помогает оценить устойчивость заработка. Показатель долговой нагрузки (ПДН) показывает, какая доля среднемесячного дохода приходится на платежи по всем кредитам и займам. Все три величины влияют на заявку.
Содержание 8 разделов
Что на самом деле смотрят при одобрении ипотеки
Решение по заявке выносит не человек. Его выносит скоринговая программа, которая обрабатывает данные анкеты, сведения с места работы и данные из бюро кредитных историй, а затем ставит оценку. Поэтому ни один параметр в отдельности ничего не решает.
В набор данных входят возраст, кредитная история, состав семьи, наличие иждивенцев, имущество, стаж и доход. Отсутствие кредитной истории тоже оценивают настороженно: оценивать надёжность плательщика, у которого нет истории, неудобно.
Базовые условия проверяют раньше остального. По закону кредит разрешено оформлять с 18 лет, это правило закреплено в статье 21 Гражданского кодекса. Кредиторы могут поднять планку, и чаще всего поднимают до 21 года. Верхнюю границу каждый устанавливает сам, обычно 70 лет, у части кредиторов до 75 на момент полного погашения, а не на дату подачи заявки. К этому добавляется требование о гражданстве страны и регистрации в России, постоянной или временной. Требование не повсеместное, но у большинства кредиторов оно есть.
Стаж, доход и долговая нагрузка: три разные вещи
Стаж помогает оценить, насколько устойчив доход: сколько вы отработали на текущем месте и каков ваш опыт работы.
Доход отвечает на вопрос, потянете ли вы платёж. Банк оценивает его по документам и другим доступным ему сведениям. Сумма, которую он примет в расчёт, может оказаться меньше ваших фактических поступлений.
Показатель долговой нагрузки отвечает на третий вопрос: какая доля дохода будет занята кредитными платежами с учётом новой ипотеки. Его выражают в процентах. Расходы семьи на жизнь стоит посчитать дополнительно: даже одинаковый ПДН оставляет разный запас семье из двух человек и семье с тремя детьми.
Долговая нагрузка: число, которое считают от вашего дохода
Показатель долговой нагрузки: обязательный шаг проверки перед выдачей любого кредита. Не совет из интернета, а правило. Требование введено Банком России 1 октября 2019 года, и с тех пор нагрузку обязаны посчитать до того, как примут решение. Правила расчёта уточнялись и позже: с 1 апреля 2026 года Банк России уточнил правила расчёта долговой нагрузки, поэтому ориентиры из старых разборов стоит пересчитать.
Как считается показатель долговой нагрузки
Формула простая: ПДН = сумма среднемесячных платежей по всем кредитам и займам ÷ среднемесячный доход × 100%.
В числителе стоят платежи по будущей ипотеке, действующим кредитам и займам, включая расчётные платежи по кредитным картам. В знаменателе среднемесячный доход, который банк принял в расчёт. При совместной заявке учитывают доходы созаёмщиков вместе с их кредитными обязательствами: доход супруга засчитывают, если супруг в договоре отвечает за долг вместе с вами.
Единица измерения важна до запятой. Это доля дохода в месяц: ни доля от суммы кредита, ни процент от ставки. Частая ошибка считать нагрузку от своей зарплаты в одиночку, когда кредит берётся вдвоём.
Порог в половину дохода: ориентир, а не приговор
Ориентир по банковским разборам: до 30% оптимальная нагрузка, от 30% до 50% умеренная, выше 50% высокая.
При нагрузке выше 50% шансы на одобрение снижаются. Это не универсальный запрет: решение принимают с учётом дохода, стажа и кредитной истории. В банковских рекомендациях встречается и ориентир 40-50% совокупного дохода. Попадание в этот диапазон ещё не означает, что семье будет удобно платить.
| Доход семьи в месяц при платеже 80 000 ₽ | Доля платежа в доходе | Что это значит |
|---|---|---|
| 100 000 ₽ | 80% | Высокая нагрузка, шансы на одобрение снижаются |
| 160 000 ₽ | 50% | Половина дохода уходит на кредитные платежи |
| 200 000 ₽ | 40% | На остальные расходы остаётся 120 000 ₽ |
| 320 000 ₽ | 25% | На остальные расходы остаётся 240 000 ₽ |
Условный расчёт: все кредитные платежи вместе составляют 80 000 ₽ в месяц, доходы подобраны для примера. Таблица показывает долю платежей, одобрение по ней предсказать нельзя.
Почему нужен доход вдвое больше платежа
Отсюда ориентир для предварительного расчёта: доход вдвое больше суммы ежемесячных платежей по ипотеке и другим кредитам соответствует ПДН 50%. При платежах 80 000 ₽ для этого нужен доход 160 000 ₽.
Это способ посчитать запас: в законе такой нормы нет. Правило удвоения оставляет вам половину дохода на жизнь. Сравните остаток с реальными расходами семьи. Дополнительный ориентир, который учитывают при оценке платёжеспособности, составляет хотя бы один региональный прожиточный минимум на человека. Чем больше семья, тем больше денег ей нужно оставлять после платежей.
Разброс по регионам больше средней цифры
Всё вышесказанное легко превратить в ложную уверенность, если взять одну цифру дохода и примерить её на себя. В обзорном расчёте за 2024 год по 30 регионам, не нашем, средний порог дохода для ипотеки выходил 103 200 ₽. Но для Москвы тот же расчёт давал 223 900 ₽, а для Удмуртской Республики 76 100 ₽.
| Регион | Порог дохода в расчётах за 2024 год |
|---|---|
| Средний по 30 регионам | 103 200 ₽ |
| Москва | 223 900 ₽ |
| Удмуртская Республика | 76 100 ₽ |
Пороги в таблице из обзорного расчёта за 2024 год по 30 регионам: это не наш расчёт и не текущие условия кредитования.
Разброс важнее средней цифры. В этом примере расчётный доход для Москвы почти втрое выше, чем для Удмуртии. Одинакового заработка может хватать на один платёж и не хватать на другой. Для своей покупки нужно знать цену квартиры, сумму кредита и будущий платёж; таблица за 2024 год текущий порог дохода не устанавливает.
Поэтому считать нужно от своего платежа, а не от чужой таблицы. Посчитаем, потом удивимся. Чаще всего именно на этом расчёте и выясняется, что дело решаемое.
Стаж: сколько нужно на текущем месте работы
В условиях банка можно встретить три разных требования: стаж на текущем месте, общий стаж и непрерывный стаж. Первое относится к нынешней работе, второе к суммарному времени работы, третье к периоду без перерывов. Проверьте, какое из них указано в выбранной программе.
Текущий, общий и непрерывный стаж
Три месяца на последнем месте и год непрерывной работы встречаются в банковских обзорах, но общей нижней границей для всех ипотек эта пара чисел не служит. Например, на 22 октября 2026 года в программе ВТБ без подтверждения дохода указан общий стаж от 3 месяцев. Требование к общему стажу нельзя автоматически прочитать как требование отработать столько же на нынешнем месте.
Если программа требует год непрерывной работы, важен именно период без перерывов. Если указан год общего стажа, сверяйте суммарную продолжительность работы. Эти формулировки могут дать разный результат для человека, который недавно сменил работодателя.
Полгода на текущем месте могут помочь показать устойчивость заработка. Но откладывать заявку до этой даты только из-за общего совета не стоит: сначала сопоставьте свои даты трудоустройства с требованиями банка.
| Тип занятости | Что проверяют | Примеры требований |
|---|---|---|
| Работа по найму | Текущий, общий или непрерывный стаж | ВТБ, ипотека без подтверждения дохода: общий стаж от 3 месяцев; в банковских обзорах встречается сочетание 3 месяцев на текущем месте и года непрерывной работы |
| Самозанятость | Статус плательщика налога на профессиональный доход | От 3 до 6 месяцев в статусе, у части кредиторов требований к срокам нет |
| Предпринимательство | Продолжительность деятельности | От 3 месяцев до 3 лет |
Испытательный срок: где проходит граница
Банк может требовать одновременно стаж от трёх месяцев и завершённый испытательный срок. Месяцы испытания при этом входят во время работы. Если вы устроились три месяца назад и испытание уже закончилось, заново отсчитывать ещё три месяца не нужно.
Для кредитора окончание испытания служит дополнительным признаком устойчивой занятости. Если необходимый стаж уже набран, но испытание продолжается, условие о его завершении всё ещё не выполнено.
Если выбранная программа требует завершённого испытания, подавать заявку по этим условиям стоит после его окончания. Больший взнос уменьшит сумму кредита, а поручитель может помочь при оценке платёжеспособности, но считать их заменой обязательному требованию к стажу нельзя. Чем поручитель отличается от созаёмщика и что он подписывает, разобрано в материале о поручительстве по ипотеке.
Нестандартный доход: самозанятые, предприниматели, пенсионеры
Если доход не зарплатный, требования меняются, но легче не становится. У кредитора нет ни справки о зарплате, ни трудовой книжки, и он ищет другие доказательства.
Сколько нужно в статусе и чем подтвердить доход
Самозанятые. Статус плательщика налога на профессиональный доход подтверждается справкой из приложения для уплаты этого налога. По срокам кредиторы расходятся: встречаются требования от трёх месяцев до полугода в статусе, а у части банков минимального срока нет. Сам статус при этом обязателен.
Предприниматели. Здесь требования к сроку самые жёсткие и самые разные: встречается и 3 месяца деятельности, и год, и два-три года. Подтверждают доход налоговой декларацией и книгой учёта доходов и расходов, а набор бумаг зависит от системы налогообложения.
Пенсионеры. Пенсионные выплаты кредитор считает официальным доходом наравне с зарплатой: подтверждаются они выпиской о состоянии индивидуального лицевого счёта.
Доход супруга и созаёмщики
Ещё один случай, который постоянно упускают: доход супруга. Если супруги берут кредит вместе, оба становятся созаёмщиками и отвечают за долг, а доходы обоих учитываются при оценке. Пример простой: по 60 000 ₽ у каждого дают 120 000 ₽ совокупного дохода.
Созаёмщиком может быть супруг, близкий родственник или другой человек с постоянным доходом и необходимым для программы стажем, если это допускают условия банка. Его платёжеспособность проверяют так же тщательно, как вашу.
В семейной заявке кредитор смотрит и на сумму, и на состав семьи: иждивенцы учитываются в размере одобрения, и на каждого человека должен приходиться прожиточный минимум в регионе.
Подтверждение дохода: какие документы и когда их не спросят
Документы о доходе лучше подготовить заранее: недостающую справку проще получить до подачи заявки.
Три способа подтвердить доход
Способов три, и они не исключают друг друга.
- Разрешить кредитору отслеживать поступления на счета в других банках. Подходит, если зарплата приходит в один банк, а ипотеку вы берёте в другом.
- Дать доступ к цифровому профилю на Госуслугах. Сервис хранит актуальные данные ведомств, в том числе сведения о заработке и выплатах.
- Принести подтверждающие документы. Здесь всё зависит от формы занятости: для работающих по трудовому договору это справка о доходах физического лица за последние 6 месяцев либо за фактический срок работы, если вы отработали меньше, но не меньше чем за 3 месяца, а также выписка по зарплатному счёту.
Стаж подтверждают своими документами: трудовая книжка, трудовой договор или сведения о трудовой деятельности, если ведётся электронная трудовая книжка.
Если зарплата приходит на карту банка, в котором вы берёте ипотеку, дополнительная справка о доходах обычно не нужна. Другой вариант подтверждения предусмотрен через выписку о состоянии индивидуального лицевого счёта, где видны начисления и стаж. В требованиях к такой выписке встречается условие: сведения о доходе должны быть не старше полугода на дату обращения. Самозанятые используют справку из приложения для плательщиков налога на профессиональный доход.
Есть и программы без документов о доходах. Например, такую ипотеку предлагает ВТБ. Банк всё равно оценивает способность вернуть кредит; отсутствие справки не даёт гарантии одобрения и не обязывает банк учитывать каждое поступление на счёт.
Серая зарплата и переводы от родителей
Классические ситуации, на которых чаще всего спотыкаются.
Серая зарплата. Если в справке указаны 40 000 ₽, а ещё 30 000 ₽ вы получаете на руки, документ подтверждает только 40 000 ₽. При расчёте по этой справке нельзя заранее прибавлять наличную часть. Рассмотрите предусмотренные банком способы оценки дохода, в том числе программу без справки, и выясните, какую сумму он сможет учесть.
Переводы от родителей. Регулярные переводы по 30 000 ₽ видны в выписке, но сами по себе ещё не подтверждают ваш заработок. Не рассчитывайте на автоматический учёт этой суммы. Если без помощи родителей платёж не помещается в бюджет, имеет смысл рассмотреть совместную заявку, когда условия банка допускают их участие как созаёмщиков.
Чек-лист перед заявкой: что проверить заранее
Ниже семь пунктов для проверки перед заявкой. Они помогут заранее обнаружить нехватку стажа, документов или денег на платёж. Хорошая покупка выживает в плохой год семьи: запас после платежей стоит посчитать ещё до выбора квартиры.
Семь пунктов до подачи заявки
- Посчитайте будущий платёж. Начните с цены квартиры, первоначального взноса, ставки и срока. Подробный расчёт платежа по своему бюджету есть в материале о расчёте ипотеки.
- Соберите все платежи в один список: будущая ипотека, действующие кредиты, займы и расчётные платежи по кредитным картам. По картам нужны сведения о лимите и задолженности, чтобы банк определил учитываемый платёж.
- Разделите сумму на среднемесячный доход и умножьте на 100%. Для совместной заявки учитывайте доходы и долги созаёмщиков. Если платежи забирают половину дохода или больше, проверьте, сколько останется на жизнь. Снизить платёж можно, уменьшив сумму кредита за счёт большего взноса или увеличив срок. Подробный разбор в статье про показатель долговой нагрузки.
- Проверьте стаж по условиям программы: сколько требуется на текущем месте, есть ли требование к общему или непрерывному стажу, должен ли завершиться испытательный срок. Время испытания из отработанных месяцев не вычитайте.
- Посмотрите свою кредитную историю. В неё попадают и кредиты, и просрочки по услугам ЖКХ, налогам и штрафам. Проверить её можно бесплатно дважды в год в том бюро кредитных историй, где хранятся ваши данные, а узнать это место помогает портал государственных услуг.
- Соберите бумаги заранее: справку о доходах или выписку по зарплатному счёту, выписку о состоянии индивидуального лицевого счёта, а для самозанятых справку из приложения. Какие доходы проверять и какие документы нужны, разобрано в материале про вычет за квартиру самозанятому.
- Посчитайте, сколько у вас времени. В одобрении найдите срок действия решения или конечную дату. До неё нужно успеть подобрать объект и подготовить документы по сделке. Если времени не хватает, обсудите с банком продление или новую заявку до истечения срока. Что происходит после положительного решения, разобрано в статье про ипотеку на вторичное жильё: что проверяют в квартире и как готовят сделку.
Итого
Перед заявкой сопоставьте три вещи: доход, который банк сможет учесть, стаж по условиям программы и платежи по всем долгам, включая кредитные карты. Доход вдвое больше платежей соответствует ПДН 50%, но семейный запас этим расчётом не исчерпывается. Посчитайте, сколько останется на жизнь, и проверьте требования к документам до выбора квартиры.
Частые вопросы
Сколько нужно отработать, чтобы получить ипотеку?
Срок зависит от программы. Например, на 22 октября 2026 года ВТБ для ипотеки без подтверждения дохода указывает общий стаж от трёх месяцев. В других условиях могут требовать стаж на текущем месте или непрерывную работу. Сверьте именно эти формулировки со своими датами трудоустройства. Если требуется завершённый испытательный срок, дождитесь его окончания; отработанные во время испытания месяцы из стажа не вычитают.
Какой доход нужен для одобрения ипотеки?
Для предварительного расчёта возьмите доход вдвое больше всех ежемесячных кредитных платежей, включая будущую ипотеку и расчётные платежи по картам. Это соответствует ПДН 50%. Например, для платежей 80 000 ₽ получится доход 160 000 ₽. Одобрение зависит также от стажа, кредитной истории и того, какой доход банк примет в расчёт. Справка требуется не во всех программах.
Что такое показатель долговой нагрузки и какая нагрузка считается приемлемой?
Это отношение среднемесячных платежей по всем кредитам и займам к среднемесячному доходу, выраженное в процентах. В платежи входят и кредитные карты; при совместной заявке учитывают доходы и долги созаёмщиков. Ориентир по банковским разборам: до 30% невысокая нагрузка, от 30% до 50% умеренная, выше 50% высокая. Эти границы не гарантируют ни одобрения, ни отказа. При любом ПДН проверьте, хватает ли остатка на расходы семьи.
Дадут ли ипотеку самозанятому и как долго нужно быть в этом статусе?
Самозанятым ипотеку дают: доход подтверждают справкой из приложения для плательщиков налога на профессиональный доход. По сроку статуса кредиторы расходятся: встречается от трёх месяцев до полугода, а где-то требований к срокам нет вовсе, нужен только сам статус. Но решение принимают по всей картине: доход, нагрузка, стаж и кредитная история.
Учитывают ли доход супруга при одобрении ипотеки?
Учитывают, когда супруг выступает созаёмщиком: тогда его доход складывается с вашим, а его кредитные обязательства тоже входят в расчёт. Две зарплаты по 60 000 ₽ дают 120 000 ₽ совокупного дохода. Насколько это поможет заявке, зависит и от долгов обоих супругов.
Можно ли взять ипотеку с серой зарплатой?
Можно подать заявку, но заранее считать всю серую зарплату принятым банком доходом нельзя. При оценке по справке банк видит указанную в ней сумму. Есть и программы без документов о доходах, например в ВТБ; в них банк оценивает платёжеспособность по доступным ему сведениям. Выберите подходящий способ оценки дохода и рассчитывайте бюджет на ту сумму, которую банк готов учесть. Одобрение не гарантировано.
Сколько действует положительное решение по ипотеке?
Срок устанавливает банк для конкретной заявки. Ориентир 60 дней встречается в разборе МТС Банка от декабря 2022 года и не служит общим правилом. В своём одобрении найдите срок действия решения или конечную дату: до неё нужно подобрать объект и подготовить документы. Если не успеваете, заранее обсудите с банком продление или повторную заявку.
