Жилой комплекс · Сочи
Район Кудепста · дом 2026 года · 6 корпусов в объявлениях · монолитные дома
Комплекс «Лестория» стоит в районе Кудепста. Квартира от застройщика обходится здесь в 463 315 ₽ за метр, а готовая квартира — в 340 502 ₽. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 2 050 объявлений о квартирах от застройщика и 13 объявлений о готовых квартирах. Объявлений немного, поэтому цифра приблизительная B
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | 523 500 | — | — |
| Однокомнатные | 458 438 | — | — |
| Двухкомнатные | 413 753 | — | — |
| Трёхкомнатные | 370 064 | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Кудепста | Весь Сочи |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 463 315 | 459 267здесь дороже на 0,9 % | 472 969здесь дешевле на 2 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 340 502 | 276 785здесь дороже на 23 % | 294 091здесь дороже на 16 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | — | 1 142 | 1 147 |
| Окупится залет | — | 20,2 | 21,4 |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | 12,8 млн ₽ | — | — | 523 500 | — | — | 488 / 1 / 0 |
| Однокомнатные | 16,5 млн ₽ | — | — | 458 438 | — | — | 1 215 / 4 / 0 |
| Двухкомнатные | 23,5 млн ₽ | — | — | 413 753 | — | — | 311 / 7 / 0 |
| Трёхкомнатные | 29,4 млн ₽ | — | — | 370 064 | — | — | 36 / 1 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 6. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Улица Искры, 66/10, корпус 2 | — | 17 | 479 925 | — | — | 456 / 1 / 0 | пока нет |
| Улица Искры, 66/10, корпус 1 | — | 17 | 471 232 | — | — | 395 / 0 / 0 | пока нет |
| Улица Искры, 66/10, корпус 3 | 2026 | 17 | 449 424 | 356 600 | — | 149 / 12 / 0 | пока нет |
| Ещё 3 корпуса без точного адресав объявлениях указаны только район, улица или название комплекса; вместе — 1 050 объявлений | — | — | — | — | — | — | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|
| Флора | 402 002 | 298 312 | 1 258 | дешевле на 12 %по готовым квартирам |
| Летний | — | 306 062 | 1 153 | дешевле на 10 %по готовым квартирам |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.