Жилой комплекс · Сочи
Район Кудепста · дома 2022–2025 годов · 7 корпусов в объявлениях · монолитные дома
Комплекс «Флора» стоит в районе Кудепста. Квартира от застройщика обходится здесь в 402 002 ₽ за метр, готовая квартира — в 298 312 ₽, а сдают жильё в среднем за 1 258 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 19,8 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 321 объявление о квартирах от застройщика, 31 объявление о готовых квартирах и 8 объявлений об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | 469 479 | 328 336 | готовая дешевле на 30 % |
| Однокомнатные | 368 835 | 267 565 | готовая дешевле на 27 % |
| Двухкомнатные | 362 754 | — | — |
| Трёхкомнатные | — | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Кудепста | Весь Сочи |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 402 002 | 459 267здесь дешевле на 12 % | 472 969здесь дешевле на 15 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 298 312 | 276 785здесь дороже на 7,8 % | 294 091здесь дороже на 1,4 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 1 258 | 1 142здесь дороже на 10 % | 1 147здесь дороже на 9,7 % |
| Окупится залет | 19,8 | 20,2здесь быстрее на 2 % | 21,4здесь быстрее на 7,5 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | 10,6 млн ₽ | 9,4 млн ₽ | — | 469 479 | 328 336 | — | 120 / 10 / 2 |
| Однокомнатные | 13,8 млн ₽ | 8,6 млн ₽ | — | 368 835 | 267 565 | — | 167 / 16 / 4 |
| Двухкомнатные | 19,4 млн ₽ | — | — | 362 754 | — | — | 30 / 5 / 2 |
| Трёхкомнатные | — | — | — | — | — | — | 4 / 0 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 7. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Улица Искры, 66/9, строение 4 | — | 12 | 425 635 | — | — | 137 / 1 / 0 | пока нет |
| Улица Искры, 66/9, корпус 8 | 2025 | 12 | 428 066 | — | — | 98 / 3 / 0 | пока нет |
| Улица Искры, 66/9, корпус 1 | 2022 | 12 | 340 838 | 312 139 | — | 27 / 12 / 3 | пока нет |
| Улица Искры, 66/9, корпус 6 | 2024 | 12 | 346 244 | — | — | 13 / 3 / 2 | пока нет |
| Улица Искры, 66/9 | 2022 | 13 | — | — | — | 0 / 9 / 3 | пока нет |
| Улица Искры, 66/9, корпус 2 | 2024 | 12 | — | — | — | 4 / 3 / 0 | пока нет |
| Ещё 1 корпус без точного адресав объявлениях указаны только район, улица или название комплекса; вместе — 42 объявления | — | — | — | — | — | — | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|
| Лестория | 463 315 | 340 502 | — | дороже на 14 %по готовым квартирам |
| Летний | — | 306 062 | 1 153 | дороже на 2,6 %по готовым квартирам |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.