Жилой комплекс · Новосибирск
Район Энергостроителей · метро Октябрьская, 12 минут пешком · дома 2019–2022 годов · 2 корпуса в объявлениях · кирпичные дома
Комплекс «Первый на Рябиновой» стоит в районе Энергостроителей и рядом со станцией метро Октябрьская. Квартира от застройщика обходится здесь в 143 364 ₽ за метр, а готовая квартира — в 156 662 ₽. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 73 объявления о квартирах от застройщика, 11 объявлений о готовых квартирах и 2 объявления об аренде. Объявлений немного, поэтому цифра приблизительная B
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Однокомнатные | — | — | — |
| Двухкомнатные | 144 289 | — | — |
| Трёхкомнатные | 129 257 | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Энергостроителей | Весь Новосибирск |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 143 364 | 146 292здесь дешевле на 2 % | 175 933здесь дешевле на 19 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 156 662 | 131 569здесь дороже на 19 % | 143 407здесь дороже на 9,2 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | — | 713 | 855 |
| Окупится залет | — | 15,4 | 14,0 |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Однокомнатные | — | — | — | — | — | — | 1 / 3 / 1 |
| Двухкомнатные | 9,6 млн ₽ | — | — | 144 289 | — | — | 59 / 2 / 1 |
| Трёхкомнатные | 11 млн ₽ | — | — | 129 257 | — | — | 13 / 6 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 2. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Рябиновая улица, 14/1 | 2021 | 20 | 143 476 | 156 662 | — | 72 / 11 / 2 | пока нет |
| Рябиновая улица, 14/2 | — | 21 | — | — | — | 1 / 0 / 0 | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Метро | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|---|
| Авеню на Выборной | Речной вокзал | 174 754 | — | — | дороже на 22 %по новым квартирам |
| Ваш выбор | Речной вокзал | — | 137 965 | 684 | дешевле на 12 %по готовым квартирам |
| Белкин | Речной вокзал | 148 998 | — | — | дороже на 3,9 %по новым квартирам |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.