Жилой комплекс · Новосибирск
Район Лесоперевалка · метро Октябрьская, 10 минут пешком · дома 2016–2025 годов · 16 корпусов в объявлениях · монолитные дома
Комплекс «Город у воды Ясный Берег» стоит в районе Лесоперевалка и рядом со станцией метро Октябрьская. Квартира от застройщика обходится здесь в 195 003 ₽ за метр, готовая квартира — в 197 618 ₽, а сдают жильё в среднем за 904 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 18,2 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 1 236 объявлений о квартирах от застройщика, 28 объявлений о готовых квартирах и 21 объявление об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | 214 344 | — | — |
| Однокомнатные | — | — | — |
| Двухкомнатные | 206 359 | — | — |
| Трёхкомнатные | 175 417 | 193 864 | готовая дороже на 11 % |
| Четырёхкомнатные и больше | 175 228 | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Лесоперевалка | Весь Новосибирск |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 195 003 | 195 003здесь столько же | 175 933здесь дороже на 11 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 197 618 | 182 797здесь дороже на 8,1 % | 143 407здесь дороже на 38 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 904 | 939здесь дешевле на 3,7 % | 855здесь дороже на 5,7 % |
| Окупится залет | 18,2 | 16,2здесь дольше на 12 % | 14,0здесь дольше на 30 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | 5,7 млн ₽ | — | 30 000 | 214 344 | — | — | 150 / 4 / 6 |
| Однокомнатные | — | — | 35 000 | — | — | — | 0 / 8 / 6 |
| Двухкомнатные | 8,1 млн ₽ | — | 40 000 | 206 359 | — | — | 494 / 6 / 8 |
| Трёхкомнатные | 11 млн ₽ | 11,2 млн ₽ | — | 175 417 | 193 864 | — | 532 / 10 / 1 |
| Четырёхкомнатные и больше | 15,6 млн ₽ | — | — | 175 228 | — | — | 60 / 0 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 16. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Улица Ясный Берег, 12 | 2020 | 10 | — | — | 933 | 0 / 4 / 6 | пока нет |
| Улица Ясный Берег, 29 | 2024 | 26 | — | — | — | 0 / 5 / 2 | пока нет |
| 1-я Чулымская улица, 112/5 | 2017 | 26 | — | — | — | 0 / 4 / 2 | пока нет |
| 1-я Чулымская улица, 112/2 | 2016 | 26 | — | — | — | 0 / 2 / 3 | пока нет |
| Улица Ясный Берег, 10 | 2017 | 26 | — | — | — | 0 / 2 / 3 | пока нет |
| Улица Ясный Берег, 27 | 2023 | 26 | — | — | — | 0 / 2 / 3 | пока нет |
| Улица Ясный Берег, 14 | 2021 | 26 | — | — | — | 0 / 3 / 1 | пока нет |
| Улица Ясный Берег, 16 | 2019 | 26 | — | — | — | 0 / 4 / 0 | пока нет |
| 1-я Чулымская улица, 112/3 | 2016 | 26 | — | — | — | 0 / 1 / 1 | пока нет |
| Улица Ясный Берег, 8 | 2018 | 26 | — | — | — | 0 / 1 / 0 | пока нет |
| Ещё 6 корпусов без точного адресав объявлениях указаны только район, улица или название комплекса; вместе — 1 236 объявлений | — | — | — | — | — | — | пока нет |
Проверьте написание: адрес корпуса мы показываем так, как его написали авторы объявлений, и у части домов вместо адреса указана очередь строительства.
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Метро | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|---|
| VESNA | Октябрьская | — | 186 965 | 1 048 | дешевле на 5,4 %по готовым квартирам |
| Венеция - 2, 3 | Площадь Ленина | — | 172 621 | 824 | дешевле на 13 %по готовым квартирам |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.