В августе 2026 года средняя ставка по выданным ипотечным кредитам составила 10,1%, а по кредитам на рыночных условиях 18%. Разницу примерно в восемь процентных пунктов создают программы господдержки. Именно поэтому средняя цифра в обзорах и процент в вашем договоре расходятся. К 21 октября несколько крупных банков уже повысили ставки по новым рыночным кредитам.
Содержание 6 разделов
Какие ставки по ипотеке действуют осенью 2026 года
Сначала цифры, потому что дальше от них плясать. Все средние ставки ниже взяты из обзора рынка ипотечного жилищного кредитования Банка России, а текущий уровень ключевой ставки сверен со страницей регулятора.
Средняя ставка по ипотечным кредитам
10,1% годовых: такова средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в августе 2026 года. Летом она ходила вокруг десятки: в июне было 9,0%, в июле 10,5%.
Причина в структуре сделок, и в июле с ней было иначе, чем в августе. В июле выдачи по программам господдержки сократились за месяц на 41,3%, рыночных кредитов в выдачах стало больше, а они дороже, так что средняя ставка выросла с 9,0% до 10,5%.
В августе движение обратное: доля льготных выдач снова выросла, рыночных кредитов стало меньше, и средняя ставка снизилась до 10,1%.
Рыночная ипотека и льготные программы
18,0%: средневзвешенная ставка по ипотеке на рыночных условиях в августе, в июле было 17,8%. Здесь тренд обратный: рынок подорожал, а средняя ставка по всем кредитам снизилась. Оба движения верные, просто считают они разное.
| Вид кредита | Ставка | Когда |
|---|---|---|
| Все ипотечные кредиты | 10,1% | август 2026 года |
| Кредиты на рыночных условиях | 18,0% | август 2026 года |
| Под залог прав требования по договорам долевого строительства | 7,3% | август 2026 года |
| На готовое жильё | 12,5% | август 2026 года |
| Ключевая ставка | 14% | на 21 октября 2026 года |
Лето в двух строчках показывает главное расхождение года: средняя ставка снижается, рыночная растёт.
| Месяц 2026 года | Средняя ставка по ипотечным кредитам | На рыночных условиях |
|---|---|---|
| Июль | 10,5% | 17,8% |
| Август | 10,1% | 18,0% |
Предложения под 17,9% или 18,8% годовых близки к средней ставке рыночной ипотеки. А 7,3% в таблице относятся ко всем выданным кредитам под залог прав требования по ДДУ, включая льготные. Такую ставку нельзя автоматически получить на любую новостройку: сначала нужно выбрать программу и проверить право на неё.
Почему ставка по ипотеке не равна ключевой ставке
Ключевая ставка служит ориентиром стоимости денег для банка. Ипотечная ставка учитывает ещё и конкретного заёмщика, залог и срок на десять-двадцать лет. Кредитор закладывает в неё свои расходы и риски.
Как кредитор считает процент по кредиту
В процент по ипотеке входят три вещи. Первая: стоимость привлечённых денег, в том числе вкладов. Вторая: надбавка за долгий срок и риск, что заёмщик не заплатит; здесь важен и залог. Третья: расходы и маржа банка.
Это схема, которая объясняет разницу ставок, но не позволяет вычислить банковское предложение простым сложением. На рыночных условиях ипотечный процент обычно выше ключевой ставки: 18% при ключевой в 14% укладываются в эту логику.
По программам господдержки часть процентов субсидирует государство, поэтому ставка для заёмщика может быть ниже ключевой. Льготные кредиты снижают и средние значения в таблице: 7,3% по ДДУ и 12,5% на готовое жильё. Оба значения учитывают рыночные и льготные выдачи.
Новостройка и готовое жильё: разница в процентах
7,3% под залог прав требования по договорам долевого строительства и 12,5% на готовое жильё в одном и том же месяце. Разницу в пять с лишним процентных пунктов задаёт структура выдач: программы господдержки, которые считает Банк России, дают право на покупку строящегося или готового жилья у застройщика, и процент по таким кредитам субсидируется государством.
На новостройки приходится основная часть льготных выдач, и это тянет среднюю ставку по ДДУ вниз. На жильё, купленное не у застройщика, льготные программы почти не распространяются, и там средняя ставка выше.
Сравнивайте предложения банков на одинаковом типе жилья и по доступным вам программам. При выборе между новостройкой и готовой квартирой считайте также цену покупки и сумму кредита: одного процента для решения мало. Подробнее об этом в материале о разнице между ставками по ипотеке.
Почему осенью 2026 года банки подняли ставки
Ключевую ставку в 2026 году снижали, а рыночные ипотечные ставки осенью выросли. Одновременно. Противоречия тут нет, но объяснение есть.
Что произошло с рыночной ипотекой
С начала октября 2026 года минимум три крупных банка подняли ставки по рыночной ипотеке. Банк ДОМ.РФ поднял базовые ставки на 0,5 процентного пункта: на 21 октября кредит на квартиру в новостройке или на готовое жильё доступен от 18,8% годовых, строительство дома от 19,5%, покупка готового дома от 19,7%. Это ставки без индивидуальных скидок и надбавок.
ПСБ со 2 октября прибавил 0,44 процентного пункта и вышел на 18,49% для покупки первичного и вторичного жилья. Газпромбанк с 15 октября поднял ставки на 0,2 процентного пункта, до 17,9% годовых, а по кредитам меньше 7 млн рублей начисляет 18,9%.
Средняя ставка по ипотеке в двадцати крупнейших банках с 11 сентября по 16 октября выросла до 18,76% по новостройкам и до 18,69% по готовому жилью. Прибавка за это окно маленькая, но направление важное: рынок перестал дешеветь.
На пересмотр ставок повлияли две причины. Первая: с 1 октября 2026 года требования по льготной семейной ипотеке стали жёстче, и часть спроса перетекла из льготных программ на рыночные кредиты.
Вторая: на сентябрьском заседании ключевую ставку сохранили на уровне 14%, после чего выросла доходность десятилетних облигаций, на отдельных сроках выросли ставки по вкладам, а вместе с ними и стоимость денег для банка.
Как это выглядит для заёмщика
Для заёмщика это значит две вещи. Первая: ставка, которую вы видели в объявлении месяц назад, могла вырасти. Вторая: рассчитывая покупку, берите сегодняшнее предложение банка. Возможное снижение пока не уменьшает платёж в вашем расчёте.
Договор, который вы подписываете, фиксирует ставку на весь срок, если в нём нет условия о пересмотре. По семейной ипотеке нужно учитывать ещё и окончание льготного периода: после него ставка может вырасти в пределах правил программы.
По семейной ипотеке с 1 октября 2026 года льготный период ограничен 15 годами, а после него ставка не может стать выше меньшего из двух значений: договорная ставка плюс 4 процентных пункта и ключевая ставка плюс 3 или 3,5 процентных пункта в зависимости от объекта. Подробности в материале о льготной ипотеке.
Когда ставки по ипотеке могут снизиться
Сразу оговорюсь: дату я не назову. Никто её не знает, и тот, кто назовёт, продаёт либо прогноз, либо надежду. Но механизм снижения объяснить можно, и это полезнее прогноза. Цифры в статье сняты 21 октября 2026 года, то есть до заседания по ключевой ставке 23 октября, а решение совета директоров публикует сам регулятор.
От чего зависит решение по ключевой ставке
Ключевую ставку устанавливает совет директоров Банка России на плановых заседаниях. На дату данных статьи ближайшее заседание назначено на 23 октября 2026 года, следующее на 18 декабря. Совет смотрит на инфляцию, на рост денежной массы, на состояние экономики, и только потом решает, двигать ставку вверх, вниз или держать.
Для ипотеки важно промежуточное звено. Ставки по жилищным кредитам не меняются автоматически вслед за ключевой ставкой: банк сначала оценивает стоимость привлечённых денег, риски и свою маржу, и только потом меняет проценты в предложениях.
Перед заседанием 23 октября рыночный прогноз такой: сохранение ключевой ставки не должно вызвать новую волну повышения ипотечных процентов, поскольку ожидаемая пауза уже учтена в стоимости денег. При повышении ключевой банки могут пересмотреть условия за одну-две недели, примерно на величину этого шага. Это прогноз реакции банков, и у каждого кредитора решение будет своим.
Чего ждать и не ждать
Ждать имеет смысл, если переезд можно отложить, а за это время вы увеличите первый взнос и сохраните запас денег на семейные расходы. Посчитайте стоимость ожидания: сколько уйдёт на аренду и сколько принесут накопления. Сравните её с расходами на покупку сейчас. Одного сопоставления процентов по вкладу и ипотеке мало: суммы вклада и кредита разные.
Покупку сейчас стоит рассматривать, если платёж по одобренной ставке укладывается в бюджет вместе с ремонтом и другими семейными расходами. Если под 18% денег не хватает, отложите покупку или пересмотрите её цену и сумму кредита. Больший взнос и более длинный срок уменьшают платёж; льготная программа при подтверждённом праве на неё может снизить саму ставку. Обещание будущего снижения этих расчётов не заменяет.
После заседания 23 октября сравните новые предложения банков со своим расчётом. Следующее плановое заседание назначено на 18 декабря, но банки могут менять условия и между заседаниями: на них влияет собственная стоимость привлечения денег.
Что делать, если платёж не по карману
Ставка важна, но платёж важнее. И в платёже заёмщик меняет больше, чем в проценте.
Что реально влияет на платёж
На платёж влияют ставка, срок и первый взнос. Но и сопутствующие расходы стоит посчитать: страхование и обязательные комиссии отражаются в полной стоимости кредита. Сравнивайте её вместе с ежемесячным платежом.
На ставку могут влиять скидки и надбавки банка: в рассмотренных предложениях зарплатный проект даёт скидку 0,2–0,4 процентного пункта, а отказ от личного страхования добавляет 1–3 процентных пункта. Срок и взнос можно подобрать в пределах условий кредитора.
Разница между кредитом на 20 лет и на 30 лет при одной и той же ставке видна в ежемесячной сумме, а не в проценте, и платёж на коротком сроке заметно тяжелее.
Первый взнос работает в другую сторону: чем он больше, тем меньше сумма кредита и тем ниже платёж. Правило простое: взнос выше, платёж ниже; срок короче, платёж выше, но переплата за срок меньше.
Расчёт платежа по срокам и взносам разобран в материале о расчёте ипотеки, а сам платёж в графике читается по правилам аннуитетного платежа.
Первый взнос, срок и льготные программы
Семейная ипотека может заметно снизить ставку. С 1 октября 2026 года она зависит от числа детей и региона: от 2% для семей с пятью и более детьми до 10% для семей с одним ребёнком до семи лет. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях те же ставки на 2 процентных пункта выше, то есть до 12%. Для строительства индивидуального дома ставка остаётся 6%.
Наличие детей ещё не даёт права на любой льготный кредит. Для семьи с одним ребёнком в описанной шкале важен возраст до семи лет; выбранное жильё также должно подходить под программу. Сначала подтвердите право на льготу и возможность купить конкретный объект, затем сравните одобренный платёж с семейным бюджетом.
Если семейная ипотека вам не подходит, проверьте другие льготные ипотечные программы. При рыночном кредите остаётся та же арифметика: взнос, срок, платёж против аренды такой же квартиры. Хорошая покупка выдерживает и трудный год семьи. Если после платежа не хватает на обычную жизнь и запас денег, условия покупки нужно менять.
Итого
За август 2026 года средняя ставка по всем ипотечным кредитам составила 10,1%, на рыночных условиях 18,0%, по ДДУ 7,3%, на готовое жильё 12,5%. Ключевая ставка на 21 октября равна 14%. С начала октября ставки по рыночной ипотеке подняли минимум три крупных банка. Точной даты снижения нет: решение по ключевой ставке принимает Банк России, а условия кредитов пересматривают сами банки. Считайте покупку по доступному сегодня предложению. Если платёж непосилен, меняйте сумму кредита, срок или программу либо откладывайте покупку.
Частые вопросы
Какая сейчас ставка по ипотеке?
Ставки на август 2026 года: 10,1% в среднем по всем ипотечным кредитам, 18,0% по кредитам на рыночных условиях, 7,3% под залог прав требования по договорам долевого строительства и 12,5% на готовое жильё. Ключевая ставка на 21 октября 2026 года равна 14%.
Почему ставка по ипотеке отличается от ключевой?
Ключевая ставка служит ориентиром стоимости денег. В ипотечной ставке банк учитывает стоимость привлечённых средств, долгий срок, риск невыплаты, залог, свои расходы и маржу. Поэтому рыночная ипотека обычно дороже: в приведённых данных ключевая ставка составляет 14%, рыночная ипотечная около 18%. По льготным программам часть процентов субсидирует государство, и ставка для заёмщика может быть ниже ключевой.
Когда снизится ставка по ипотеке?
Точная дата снижения неизвестна. На дату данных статьи, 21 октября, ближайшие заседания Банка России назначены на 23 октября и 18 декабря 2026 года. Снижение ключевой ставки может удешевить деньги для банков, но ипотечные предложения меняются по решению каждого кредитора с учётом его расходов и рисков.
Стоит ли ждать снижения ставки?
Ожидание имеет смысл, если переезд можно отложить и за это время увеличить взнос. Сравните расходы на аренду и доход от накоплений с расходами на покупку сейчас. Если нынешний платёж непосилен, отложите покупку или подберите меньшую сумму кредита, другой срок либо доступную льготную программу. Брать кредит в надежде на скорое снижение ставки не стоит.
Какая ставка по льготной ипотеке?
По семейной ипотеке с 1 октября 2026 года ставка зависит от числа детей и региона: от 2% для семей с пятью и более детьми до 10% для семей с одним ребёнком до семи лет. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях ставки на 2 процентных пункта выше. Для строительства индивидуального дома сохраняется 6%. Это условия семейной программы, под которую должны подходить и заёмщик, и объект. Льготный период ограничен 15 годами.
Как уменьшить платёж по ипотеке?
Начинать надо со взноса: чем больше сумма, которую вы вносите сразу, тем меньше остаётся кредит и ниже ежемесячный платёж. Короткий срок уменьшает переплату, а не платёж: при той же сумме и ставке платёж на 20 лет выше, чем на 30. Отдельно стоит проверить право на льготную программу.
Что будет, если ставка вырастет во время срока кредита?
По обычному рыночному кредиту процент фиксируется на весь срок, если в договоре нет условия о пересмотре. По семейной ипотеке после окончания льготного периода ставка может вырасти, но не выше меньшего из двух значений: договорная ставка плюс 4 процентных пункта и ключевая ставка плюс 3 или 3,5 процентных пункта в зависимости от объекта кредита.
