Содержание 6 разделов
От квартиры порой хочется освободиться вместе со всеми заботами о ней: больше не заниматься содержанием, не получать счета, не возвращаться к вопросу о её будущем. Однако заявление об отказе такого результата сразу не даёт. Пока право собственности на квартиру не приобретёт другое лицо, права и обязанности владельца сохраняются.
Отказ от права собственности на квартиру выражает намерение устраниться от владения, пользования и распоряжения жильём без сохранения каких-либо прав на него. Временный отъезд, передача забот о квартире другому человеку и прекращение права собственности имеют разные последствия.
Так определяет отказ статья 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть первая от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ, далее ГК РФ. Я бы начал именно с желаемого результата: передать квартиру в пользование, сменить собственника или выяснить, произошло ли уже изменение права. От ответа зависит, какую правовую задачу предстоит решать.
Что означает отказ от права собственности на квартиру
Выраженный отказ ещё не подтверждает прекращение права собственности. Намерение владельца и событие, после которого прекращаются его права и обязанности, нужно различать с самого начала.
Заявление и другие способы выразить отказ
Закон допускает объявление об отказе либо другие действия. Из них должно определённо следовать, что собственник устраняется от владения, пользования и распоряжения имуществом и не намерен сохранять права на него.
Поэтому заявление нельзя считать единственным возможным способом выразить отказ. Вместе с тем не любое поведение владельца свидетельствует о намерении отказаться от всех прав на квартиру.
Все три правомочия названы здесь вместе. Человек может не хотеть заниматься квартирой, но рассчитывать вернуться в неё позднее, сохранить её за собой или передать другому человеку. При таком намерении стоит прежде разобраться, соответствует ли отказ вашей цели.
Почему отъезд и передача ключей не подтверждают прекращение права собственности
Допустим, вы уехали и оставили ключи родственнику. Теперь он может находиться в квартире или присматривать за ней. Эти обстоятельства описывают пользование жильём; прекращение вашего права собственности они не подтверждают.
Даже если действия достаточно определённо выражают отказ, остаётся вопрос: приобрело ли собственность другое лицо.
Обязанности собственника после отказа от квартиры
Отказ не даёт основания немедленно прекратить платежи по квартире. До приобретения права другим лицом сохраняются права и обязанности собственника.
Бремя содержания имущества включает связанные с ним обязанности и расходы. По общему правилу оно лежит на собственнике, если иное не предусмотрено законом или договором. Эта оговорка существенна: конкретную обязанность нужно рассматривать с учётом применимого правила и условий договора.
При этом сохранение собственности ещё не подтверждает правильность любой суммы в квитанции.
Получив счёт после заявления об отказе, выясните:
- за какой период предъявлена сумма;
- какая обязанность служит основанием начисления;
- кто был собственником в соответствующее время;
- есть ли правило закона или условие договора, влияющее на эту обязанность.
Ответы на эти вопросы помогут оценить требование. Заявление об отказе выражает вашу волю, но ошибки в расчёте оно не доказывает.
Учёт бесхозяйной квартиры и переход права собственности
Постановка на учёт не передаёт квартиру городу. Учёт бесхозяйной недвижимости и приобретение права собственности другим лицом имеют разные последствия.
Бесхозяйной признаётся вещь, у которой нет собственника или собственник которой неизвестен. Если иное не предусмотрено законами, к бесхозяйным относится и вещь, от права собственности на которую собственник отказался. Бесхозяйной может считаться и квартира с известным владельцем, выразившим отказ.
Статус бесхозяйной квартиры при этом не освобождает отказавшегося владельца от обязанностей.
Кто обращается за постановкой квартиры на учёт
Бесхозяйную недвижимость принимает на учёт орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. По общему правилу для этого требуется заявление органа местного самоуправления по месту нахождения квартиры.
В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе заявление подают уполномоченные государственные органы соответствующих городов. Совет во всех случаях обращаться именно в муниципалитет был бы неточным: компетенция зависит от местонахождения квартиры.
Ваше объявление об отказе и заявление уполномоченного органа о постановке недвижимости на учёт выполняют разные задачи. Даже если ваше объявление уже получено, нужно выяснить, подал ли орган заявление и принята ли квартира на учёт.
Что меняет постановка на учёт
С даты постановки на учёт отсчитывают общий годовой срок, после которого уполномоченный орган может обратиться в суд. Даты отъезда, передачи ключей или объявления об отказе для этого расчёта не подходят. Если вы написали заявление и затем стали ждать год, выясните прежде, состоялась ли постановка на учёт.
Истечение года не гарантирует ни обращения органа в суд, ни приобретения квартиры городом или муниципалитетом. Поэтому планировать прекращение расходов к этой дате нельзя.
| Событие | Что меняется | Что не наступает автоматически |
|---|---|---|
| Собственник выражает отказ | Он выражает намерение отказаться от прав на квартиру | Прекращение его прав и обязанностей |
| Квартиру принимают на учёт как бесхозяйную | Начинается отсчёт общего годового срока, после которого уполномоченный орган может обратиться в суд | Возникновение собственности города или муниципалитета |
| Истекает год со дня постановки на учёт | По общему правилу уполномоченный орган может обратиться в суд | Приобретение квартиры публичным собственником |
| Орган обращается в суд | Заявлено требование о признании права собственности | Удовлетворение требования |
| Право собственности приобретает другое лицо | Завершается период сохранения прав и обязанностей отказавшегося владельца в отношении квартиры | Списание прежних долгов или подтверждение правильности начислений |
Если суд не признал бесхозяйную недвижимость поступившей в публичную собственность, оставивший её собственник может вновь принять её во владение, пользование и распоряжение.
Отчуждение квартиры и передача в пользование
Передать квартиру в пользование ещё не значит сменить собственника. Другой человек может жить в квартире, получить ключи и заниматься её содержанием, пока право собственности остаётся у вас.
Отчуждение означает передачу имущества в собственность другому лицу. Статья 235 ГК РФ называет отчуждение и отказ разными основаниями прекращения права собственности. Поэтому отказ нельзя воспринимать как договор передачи квартиры выбранному вами человеку.
Здесь стоит спокойно сформулировать, какого результата вы добиваетесь:
- Перестать лично жить в квартире. Меняется фактическое пользование. Отъезд не подтверждает прекращения права.
- Передать пользование другому человеку. Нужно определить условия владения и пользования; собственником при этом можете остаться вы.
- Передать квартиру конкретному человеку в собственность. Нужно выбрать допустимую сделку по отчуждению квартиры и определить её условия.
- Выразить намерение отказаться от всех прав. Нужно учитывать последствия отказа, включая сохранение обязанностей до приобретения собственности другим лицом.
Собственник вправе распоряжаться имуществом с соблюдением закона и прав других лиц. Согласие сторон на передачу квартиры не позволяет игнорировать ограничения прав на неё.
Если вы хотите сохранить квартиру за собой, но передать заботы о ней, пригодится разбор доверительного управления квартирой.
Как проверить, прекратилось ли право собственности
Выясняйте, кому сейчас принадлежит квартира, а при смене собственника проверяйте основание перехода права. Вашего заявления или подтверждения постановки бесхозяйной квартиры на учёт для этого недостаточно.
Пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ устанавливает общее правило: права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с внесением соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Существенны обе части этого правила. Письмо об отказе не заменяет регистрационной записи. Если же к конкретному основанию приобретения права применяется законное исключение, его тоже нужно учитывать.
Если уполномоченный орган обращался в суд, установите результат рассмотрения требования. Сообщение о подаче заявления ещё не подтверждает приобретения квартиры городом или муниципалитетом.
Чтобы проверить результат:
- Посмотрите, кто указан собственником квартиры в актуальных сведениях государственного реестра.
- Если собственник сменился, установите юридическое основание изменения права.
- Если орган обращался в суд, сопоставьте результат рассмотрения его требования с актуальными сведениями о собственности.
- Если момент изменения права связывают с другим событием, попросите назвать предусмотренное законом исключение из общего правила о регистрации.
Если в ответ вам сообщают лишь о получении заявления или постановке квартиры на учёт, попросите уточнить, какое именно событие подтверждено. Получение письма, учёт недвижимости и приобретение собственности имеют разное юридическое значение.
Когда вы опираетесь на давно выданный документ, полезен разбор свидетельства о праве собственности на квартиру. Для оценки последствий отказа сверяйте старый документ с актуальными сведениями о праве собственности.
Итого
Отказ выражает волю владельца. Чтобы установить прекращение его прав и обязанностей, нужно проверить приобретение собственности другим лицом и основание этого изменения. Учёт бесхозяйной квартиры и истечение года такого результата автоматически не дают.
Частые вопросы
Можно ли отказаться от права собственности на квартиру и перестать вносить коммунальные платежи?
Одного отказа недостаточно: права и обязанности владельца сохраняются до приобретения собственности другим лицом. Бремя содержания лежит на собственнике, если закон или договор не предусматривает иного. Основание и сумму конкретного начисления проверяют с учётом периода, за который оно предъявлено.
Станет ли квартира муниципальной сразу после отказа от права собственности?
Нет. Отказ владельца, учёт бесхозяйной недвижимости и приобретение права публичным собственником имеют разные последствия. Подтверждение отказа или учёта ещё не подтверждает приобретения квартиры муниципалитетом.
Через год после отказа квартира перестанет мне принадлежать?
Гарантии такого срока нет. Для обычной квартиры общий годовой срок отсчитывают со дня постановки на учёт. После его истечения уполномоченный орган может обратиться в суд; приобретение квартиры городом или муниципалитетом не гарантировано.
Кто подаёт заявление о постановке бесхозяйной квартиры на учёт?
По общему правилу заявление подаёт орган местного самоуправления по месту нахождения квартиры. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе действуют уполномоченные государственные органы соответствующих городов. Принимает недвижимость на учёт орган государственной регистрации прав.
Можно ли передать квартиру в пользование и остаться собственником?
Да. Закон допускает передачу владения и пользования с сохранением собственности при соблюдении закона и прав других лиц. При отчуждении результат другой: имущество передают в собственность другому лицу.
Достаточно ли заявления об отказе от квартиры, чтобы подтвердить прекращение права собственности?
Нет. Заявление выражает волю владельца, но не подтверждает приобретения собственности другим лицом. Проверяйте основание изменения права и актуальные сведения о нём. Для прав, подлежащих регистрации, действует общее правило о соответствующей записи, если законом не установлено иного.
Подтверждает ли отказ от права собственности на квартиру списание прежних долгов?
Нет. Из правила об отказе нельзя вывести списание прежнего долга. Для требования за прошлый период нужно выяснить его основание и применимые нормы. Даже подтверждённая смена собственника не позволяет по одной этой причине считать прежние суммы списанными.
