Объединить две квартиры в одну можно, если обе они у одного собственника. Отдельной процедуры в законе нет: объединение меняет конфигурацию помещений и их площадь, поэтому работа идёт по правилам перепланировки, с проектом, согласованием и приёмкой.
Ниже разбираю, что при объединении запрещено, когда проект обязателен, в каком случае нужно решение соседей и сколько длится путь от заявки до акта. Порядок описан на примере Москвы: в других регионах документы и сроки свои.
Содержание 6 разделов
Объединение по правилам перепланировки
Объединение нескольких помещений в одно относится к мероприятиям по перепланировке: такие работы меняют конфигурацию помещений или их площадь. Сама перепланировка и переустройство описаны в статьях 25 и 26 Жилищного кодекса РФ, а право объединить принадлежащие вам два смежных помещения в одно даёт статья 40 того же кодекса.
Смежными считаются соседние квартиры на одном этаже, а при вертикальном объединении это помещения друг над другом. Допустимость будущей планировки стоит проверить до того, как вкладываться в ремонт.
Почему эскиза не хватит
Объединение двух квартир относят к сложной перепланировке, поэтому для согласования нужен проект. Упрощённый порядок по эскизу здесь не применяется.
Общий порядок с документами и сроками разобран в материале как узаконить перепланировку, а ниже только то, что касается объединения.
Перепланировка и переустройство
Объединение меняет конфигурацию помещений, а перенос сетей и коммуникаций относится к переустройству. В одном проекте могут возникнуть оба вида работ. Название процедуры не отменяет запреты: уменьшать воздуховоды и вентиляционные шахты при объединении нельзя.
Если вы хотите заодно увеличить санузел или перенести кухню, разберите эти изменения с проектировщиком до подачи заявки. Для кухни существенно, какие помещения находятся этажом ниже; ограничения при вертикальном объединении разобраны дальше. Само согласование объединения не разрешает произвольно менять расположение кухни, санузла и общих коммуникаций.
Что при объединении запрещено
До заказа проекта проверьте пять ограничений. Они помогут понять, какие решения придётся пересмотреть.
| Что при объединении нельзя | Почему |
|---|---|
| Сносить несущую стену полностью | Допускается только устройство проёма с обязательным укреплением металлоконструкциями |
| Затрагивать общедомовые инженерные коммуникации | Газовые стояки, вентиляционные короба и воздуховоды принадлежат дому; оформление переустройства не снимает запрета на вмешательство в них |
| Ставить жилую комнату над кухней соседей снизу | При вертикальном объединении запрещено размещать жилые комнаты над кухнями соседей снизу, и наоборот, кухню над жилыми помещениями нижней квартиры |
| Оставлять две кухни с газовыми плитами | В объединённой квартире остаётся одна кухня, второе помещение переоборудуют, а газовую трубу глушат специалисты газовой службы |
| Согласовать объединение по эскизу | Объединение двух квартир относят к сложной перепланировке, упрощённый порядок к ней не применяется |
Несущие стены и общедомовые сети
С несущей стеной строго: снести её целиком нельзя, допускается только устройство проёма с обязательным укреплением металлоконструкциями. Рез выполняют алмазной резкой, а усиливающие конструкции подбирают по размеру проёма, материалу стен, этажности и нагрузке на плиты перекрытия. Это решение принимает проектировщик по расчётам.
С инженерными сетями ещё строже: при объединении запрещено затрагивать общедомовые инженерные коммуникации, то есть газовые стояки, вентиляционные короба и воздуховоды. Задача перенести вентиляцию из одной квартиры в другую сюда попадает, и такую задачу придётся снять.
Кухни, газ и соседи снизу
Две кухни с газовыми плитами в объединённой квартире не остаются. Одно помещение сохраняют как кухню, второе переоборудуют в кабинет или гардеробную, а газовую трубу официально глушат специалисты газовой службы.
При вертикальном объединении добавляется запрет на размещение жилых комнат над кухнями соседей снизу и, наоборот, кухни над жилыми помещениями нижней квартиры. Если снизу кухня с газом, вертикальное объединение возможно, но над ней нельзя размещать жилые помещения.
Кому принадлежат обе квартиры
Я бы начала с простого: объединить можно только то, что принадлежит одному человеку. Обе квартиры должны принадлежать одному собственнику, и это первое, что проверяют, ещё до проекта и до денег.
Как проверить право собственности
Принадлежность квартир проверяют по выпискам из ЕГРН: в них видно, кто и на каком основании владеет каждой квартирой. Какой вид документа нужен и за что в нём платить, разобрано в материале о том, как получить выписку.
Пока права не собраны в одних руках, объединение не оформляют: вопрос с документами решают раньше, чем берутся за проект.
Когда нужно согласие соседей
Согласие соседей требуется не для любого объединения. Если к квартире присоединяют часть общего имущества, например лестничной площадки или коридора, по части 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ нужно согласие всех собственников помещений в доме. Большинства голосов на собрании для такого присоединения недостаточно.
Общедомовая часть в проекте появляется там, где квартиру расширяют за счёт коридора или лестничной площадки. Кто владеет общими частями дома и как они устроены, разобрано в материале о многоквартирном доме и его имуществе.
Общедомовое имущество в проекте
Проверьте на плане, проходят ли новые границы квартиры по общему коридору или лестничной площадке. Если общую площадь включают в квартиру, потребуется единогласное согласие собственников. Использование общей площадки под тамбур без присоединения к квартире требует отдельного решения о пользовании общим имуществом; эти ситуации нельзя смешивать. Согласие соседей также не отменяет технических запретов на вмешательство в общедомовые сети.
Решение собрания лучше получить до подачи заявки: пока проект можно поменять, а после подачи документов его придётся переделывать.
Как это оформляют
В Москве путь выглядит так: технический паспорт, проект, заявка, решение, работы, приёмка и выписка.
| Шаг | Что происходит |
|---|---|
| Технический паспорт | Его оформляет только МосгорБТИ. Если паспорт старше трёх лет, берут актуальную версию |
| Проект перепланировки | Его готовит организация, проектировавшая дом, а при её отсутствии ГБУ Экспертный центр, если объединение идёт проёмом в несущей стене или перекрытии |
| Заявление о согласовании | Заявление подают в Мосжилинспекцию в электронном виде через портал mos.ru с проектом, выписками из ЕГРН, техническим паспортом с экспликациями и документами заявителя. Рассматривают 20 рабочих дней, для дома, признанного объектом культурного наследия, 30 рабочих дней |
| Работы | Их начинают после решения о согласовании и завершают в течение 18 месяцев с момента его принятия |
| Приёмка | Её проводит Мосжилинспекция: сотрудник обследует квартиру на соответствие согласованному проекту и оформляет акт о завершённой перепланировке. Заявку на приёмочную комиссию рассматривают 10 рабочих дней |
| Изменения в ЕГРН | После акта Мосжилинспекция сама обращается в Росреестр и направляет собственнику выписку, подтверждающую обустройство новой квартиры |
Техпаспорт, проект, заявка
Технический паспорт оформляет только МосгорБТИ, и если его нет или он старше трёх лет, сначала идут в бюро технической инвентаризации. Как выбрать нужный документ, разобрано в материале о документах бюро технической инвентаризации. Дальше проект. Его пишет организация, проектировавшая дом, а при её отсутствии ГБУ Экспертный центр, если объединение идёт проёмом в несущей стене или перекрытии.
Если несущие стены и межэтажные перекрытия не затрагиваются, проект можно заказать в проектной компании, состоящей в саморегулируемой организации (СРО).
Заявку о согласовании подают в Мосжилинспекцию в электронном виде через портал mos.ru, выбрав согласование планируемой перепланировки. К ней прикладывают проектную документацию, выписки из ЕГРН, подтверждающие право собственности, технический паспорт с экспликациями квартир и документы, удостоверяющие личность заявителя. Отдельно в перечне документов на объединение стоит нотариально заверенное согласие всех собственников квартир на перепланировку и объединение.
Сроки: согласование, работы, приёмка
Заявку на согласование рассматривают 20 рабочих дней, а если квартира в доме, признанном объектом культурного наследия, то 30 рабочих дней. Само согласование бесплатное. О том, что делают с квартирой в доме-памятнике, читайте в материале об объектах культурного наследия.
Решение о согласовании даёт право начать работы. Завершить их нужно в течение 18 месяцев с момента принятия решения.
Дальше приёмка. Заявку на приёмочную комиссию рассматривают 10 рабочих дней, сотрудник инспекции обследует квартиру на соответствие проекту и оформляет акт о завершённой перепланировке. Подписывает акт комиссия: собственник жилья, представитель организации, которая вела строительные работы, автор проекта и представитель жилищной инспекции.
К приёмке готовят документы:
- акты освидетельствования скрытых работ: шумоизоляция, гидроизоляция пола, усиление проёмов в несущей стене или перекрытии
- журнал производства работ, если при объединении затрагивали несущие стены или перекрытия
- технический план помещения, изготовленный кадастровым инженером, он нужен для внесения изменений в ЕГРН, о его получении читайте в материале о техническом плане квартиры
- квитанция об оплате госпошлины на внесение изменений в ЕГРН
После акта Мосжилинспекция сама обращается в Росреестр за внесением изменений в сведения ЕГРН и направляет собственнику выписку. С этого момента перепланировка считается полностью завершённой, а подавать заявление на изменение площади собственнику не нужно.
Итого
Объединение двух квартир проходит по правилам перепланировки и требует проекта, заявки, согласования и приёмки. Ключевые условия: обе квартиры у одного собственника, в несущей стене допускается проём с усилением, общедомовые сети не трогают, в квартире остаётся одна кухня с газом. Для присоединения общего имущества нужно согласие всех собственников помещений в доме. Заявку в Москве подают через mos.ru. Согласование бесплатное, обычный срок рассмотрения составляет 20 рабочих дней, на работы дают 18 месяцев.
Частые вопросы
Можно ли объединить две квартиры в одну?
Да, при соблюдении условий. Квартиры должны принадлежать одному собственнику, объединение возможно по горизонтали и по вертикали, а сама работа идёт по правилам перепланировки: проект, заявка, согласование, приёмка. Отдельной процедуры объединения в законе нет, поэтому проект и согласование здесь обязательны.
Нужно ли согласие соседей?
Если при объединении к квартире присоединяют часть общего имущества, например коридора или лестничной площадки, нужно согласие всех собственников помещений в доме. Это требование части 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ; большинства голосов недостаточно. Если общее имущество не затрагивается, получать согласие соседей на объединение не нужно.
Можно ли снести стену между квартирами?
Несущую стену полностью не сносят: допускается только устройство проёма с обязательным укреплением металлоконструкциями. Проём делают методом алмазной резки, а усиление подбирают по размеру проёма, материалу стен, этажности и нагрузке на перекрытие.
Согласуют ли объединение по эскизу?
Нет. Объединение относят к сложной перепланировке, поэтому для согласования нужен проект. В Москве заявку подают в электронном виде через mos.ru. Согласование бесплатное; обычный срок рассмотрения составляет 20 рабочих дней, для квартиры в доме, признанном объектом культурного наследия, 30 рабочих дней.
Кто пишет проект перепланировки?
Если объединение идёт проёмом в несущей стене или через перекрытие, проект готовит организация, проектировавшая дом, а при её отсутствии ГБУ Экспертный центр. Если несущие стены и межэтажные перекрытия не затрагиваются, проект можно заказать в проектной компании, состоящей в СРО.
Что происходит после работ и кто вносит изменения в ЕГРН?
Приёмку проводит Мосжилинспекция: сотрудник обследует квартиру и сверяет её с согласованным проектом, после чего оформляет акт о завершённой перепланировке. Дальше инспекция сама обращается в Росреестр с просьбой внести изменения, а собственнику направляется выписка.
