Семейная ипотека на строительство дома позволяет взять льготный кредит, ставку по которому субсидирует государство. На 21 октября 2026 года базовые условия выглядят так: ставка до 6 процентов, кредитный договор по программе подписывают до 31 декабря 2030 года. Но строить дом самостоятельно по программе нельзя. Нужен подрядчик, оформленный как юридическое лицо или как индивидуальный предприниматель, и расчёты через счёт эскроу.
Ниже разбираю, кто подходит под программу, что поменялось с октября 2026 года, какие три сделки бывают с частным домом и что делать, если дом не построят в срок.
Содержание 9 разделов
Кому программа даёт деньги на дом
Три группы семей
Программа предъявляет к заёмщику два требования: гражданство Российской Федерации и наличие одного или более детей. Дальше смотрят на состав семьи. На 21 октября 2026 года льготный кредит получают три группы:
- семьи, в которых есть ребёнок в возрасте до 6 лет включительно;
- семьи, в которых есть двое и более несовершеннолетних детей;
- семьи, в которых есть ребёнок с инвалидностью.
Для частного дома это удобно. Территориальное ограничение, из-за которого квартира по программе доступна семьям с двумя и более детьми лишь в части регионов и малых городах, на стройку дома не распространяется. Строить можно в любом регионе страны.
Возраст ребёнка считают на дату подписания кредитного договора. Подача заявки ничего не меняет. Если вы рассчитываете на программу по возрасту младшего ребёнка, договор нужно подписать до его семилетия.
Что поменялось с октября 2026 года
С 1 октября 2026 года льготный период ограничен 15 годами. Срок самого кредита может быть больше, но тогда нужно заранее оценить платёж после окончания субсидирования.
Для оплаты строительства индивидуального дома повышение ставки после льготного периода ограничено 4 процентными пунктами. Кроме того, ставка не должна превышать ключевую ставку плюс 3,5 процентного пункта. Договор может предусматривать более низкую ставку. Поэтому считать будущий платёж просто по ключевой ставке нельзя.
При одинаковых сумме и ставке кредит на 30 лет даёт меньший ежемесячный платёж, чем на 15 лет. Но при длинном сроке часть платежей придётся на годы после окончания льготы. Попросите банк показать обе части графика и сравните их со своим бюджетом. Как срок влияет на платёж, разобрано в материале про аннуитетный платёж по ипотеке.
Условия программы на 21 октября 2026 года
Ставка, лимит и взнос
Льготная ставка до 6 процентов действует в пределах 6 или 12 млн рублей, в зависимости от региона. Если кредит больше, на сумму сверх этого порога договор может устанавливать другую ставку.
Базовые параметры на 21 октября 2026 года выглядят так.
| Параметр | Значение | Что из этого следует |
|---|---|---|
| Ставка по льготной части | до 6 процентов годовых | только на часть кредита в пределах 6 или 12 млн рублей |
| Максимальная сумма кредита | до 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, до 6 млн рублей в остальных регионах | с рыночной частью общая сумма может достигать 30 млн и 15 млн рублей соответственно |
| Первоначальный взнос | не менее 20 процентов стоимости | за счёт собственных средств, в том числе средств материнского капитала |
| Льготный период и срок кредита | льготный период 15 лет с 1 октября 2026 года; срок кредита может быть больше | при длинном кредите нужно учитывать изменение ставки после окончания льготы |
| Дата заключения кредитного договора | до 31 декабря 2030 года | ребёнок должен родиться с 1 января 2018 года по 31 декабря 2030 года |
| Срок строительства | обычно от 12 до 24 месяцев | конкретный срок прописывается в договоре подряда |
Условия покупки квартиры и бюджет покупки по программе разбираем в соседнем материале.
Практический смысл виден на заёме. Кредит 8 млн рублей в регионе, где льготный лимит 6 млн: 2 млн пройдут уже по рыночной ставке, и разница в платеже окажется заметной. Посчитаем, потом удивимся: часть кредита сверх льготной суммы стоит уже рыночных денег, и в рекламе это не видно.
Срок кредита и срок договора
Два срока легко спутать. До 31 декабря 2030 года нужно подписать кредитный договор по программе. Погашать долг к этой дате не требуется: срок возврата денег записывают в самом договоре.
До подписания проверьте в договоре срок кредита, дату окончания льготного периода и формулу ставки после него. Если кредит рассчитан более чем на 15 лет, первоначальный платёж не показывает всей будущей нагрузки.
Ещё одно ограничение касается суммы: кредит не может превысить 80 процентов стоимости строительства по договору подряда или совокупной стоимости земли и строительства, если участок покупается вместе с домом. Те же 20 процентов взноса задают границу, за которой кредит просто не выдадут.
Три сценария сделки: что выбрать
Стройка по договору подряда
Участок уже ваш, дом строит подрядчик по договору подряда. Кредитные деньги идут на счёт эскроу. Подрядчик получает их после того, как дом построен и на него зарегистрировано право собственности.
Участок вместе со стройкой
Участок можно включить в тот же кредит. Он оформляется в залог, а после завершения строительства и регистрации права залогом становится дом вместе с участком. Условие жёсткое: дом на участке нужно возвести в установленный срок, а работы вести с привлечением аккредитованного подрядчика, организации или индивидуального предпринимателя, зарегистрированных в России.
Готовый дом у застройщика
Третий путь: купить готовый или строящийся дом у застройщика и не строить вовсе. Под программу подходят договор купли-продажи и договор участия в долевом строительстве (ДДУ), правила договора участия разобраны в материале про защиту дольщиков. Что подтверждает заключение застройщика перед выдачей ключей, показано в материале про ЗОС на дом. Дом в малоэтажном жилом комплексе или таунхаус подходит, если он новый. Этот вариант выбирают семьи, которым важны скорость и фиксированная цена: свой проект они не заказывают.
| Сценарий | Что покупаете | Ключевые документы | Где живёт риск |
|---|---|---|---|
| Стройка на своём участке | дом по договору подряда | договор подряда, проект дома со сметой, уведомление о строительстве | подрядчик и сроки работ |
| Участок вместе со стройкой | участок и дом | договор купли-продажи участка, договор подряда | участок в залоге, дом нужно возвести в срок |
| Готовый дом у застройщика | дом по ДДУ или договору купли-продажи | договор с застройщиком | готовность дома и сроки застройщика |
Что проверят до выдачи денег
Участок
Правила программы касаются заёмщика и способа стройки. Землю, проект и подрядчика проверяет кредитор по своим требованиям. До покупки участка согласуйте с ним три вещи: принадлежность, назначение и состояние земли.
- Кто владеет участком. Подготовьте документы о собственности; если земля в аренде, покажите банку договор и срок аренды, чтобы он оценил возможность залога.
- Что разрешено строить. В выписке из ЕГРН проверьте категорию земли и вид разрешённого использования. Для участка под личное подсобное хозяйство или садоводство до покупки нужно подтвердить возможность возвести именно жилой дом и согласовать такой объект с банком.
- Есть ли межевание, обременения и зарегистрированные постройки. Передайте банку эти сведения до согласования проекта. Дорога и инженерные сети рядом тоже влияют на оценку и на решение кредитора.
Дом и подрядчик
К строящемуся дому предъявляют требования: отдельно стоящий, для одной семьи, не более трёх этажей и не выше 20 метров. Проект дома со сметой согласовывают с кредитором, и подрядчика выбирают из числа тех, кого кредитор принимает.
Уведомление о строительстве
Перед началом работ в местную администрацию подают уведомление с характеристиками планируемого дома. Разрешение на строительство индивидуального жилого дома при этом не требуется, а срок рассмотрения уведомления составляет семь рабочих дней. Этот шаг лучше не откладывать: без ответа администрации кредитор может не принять проект.
Порядок оформления: восемь шагов до передачи дома в залог
Сделка укладывается в восемь шагов.
- Проверьте состав семьи и посчитайте смету. От этой проверки зависит, вписываетесь ли вы в лимит и в 20 процентов взноса.
- Выберите подрядчика и согласуйте с ним проект дома со сметой. Смету считайте с запасом: стоимость работ почти всегда растёт.
- Подайте заявку на кредит. Пакет: паспорт, СНИЛС, ИНН, документы о доходах, свидетельства о рождении детей.
- Соберите документы по объекту: выписка из ЕГРН на участок, проект дома со сметой, договор подряда, уведомление о начале строительства и ответ администрации. Выписку заказывают в Росреестре, как выбрать нужный документ.
- Подпишите кредитный договор, договор купли-продажи участка, если он покупается в кредит, и договор подряда. Кредитный договор подписывают, а залог участка, если он покупается в кредит, оформляют в Росреестре.
- Внесите первоначальный взнос, откройте счёт эскроу. Часть кредитных денег идёт на оплату земли, часть переводится на счёт эскроу подрядчику.
- Стройте по графику договора подряда. На стройку обычно отводят от 12 до 24 месяцев, с домокомплектом срок может сократиться.
- После стройки поставьте дом на кадастровый учёт, зарегистрируйте право собственности, раскройте счёт эскроу и передайте дом в залог.
После одобрения заявки проверьте дату, до которой действует решение банка. К ней нужно успеть предоставить документы по участку, проекту и подрядчику. Если сбор затягивается, заранее согласуйте продление: рассчитывать, что всё сложится за две недели, не стоит.
Эскроу и риск незавершённой стройки
Как работает счёт эскроу
Счёт эскроу: специальный счёт, на котором деньги заказчика лежат до выполнения подрядчиком своих обязательств. По программе расчёты с подрядчиком идут только через него: пока дом не готов и право на него не зарегистрировано, деньги подрядчику не перечисляют. После регистрации дома счёт раскрывается, и средства уходят подрядчику.
Если подрядчик не выполняет обязательства и договор подряда расторгается, деньги со счёта эскроу возвращают заказчику. Для кредитных средств нужно учитывать порядок возврата и погашения долга по кредитному договору; собственные деньги заказчика нельзя автоматически считать собственностью банка. Само расторжение подряда также не передаёт банку право собственности на недостроенный дом. Залог и долг при этом требуют отдельного урегулирования. Как и эскроу по договору участия, этот механизм защищает деньги, но не заменяет проверку подрядчика.
Если дом не построили в срок
Срыв сроков не отменяет кредит. Платить по графику нужно и во время задержки. Возможное изменение ставки и порядок возврата денег определяются условиями договоров, поэтому сообщить банку о проблеме нужно сразу.
Три вещи стоит проверить до подписи: срок строительства в договоре подряда, дату передачи дома в залог и перечень документов, которыми подтверждается целевое использование средств. Оба срока обычно фиксируются в кредитном договоре. При форс-мажоре заёмщик обязан уведомить об этом кредитора и согласовать изменения дополнительными соглашениями к договору подряда и к кредитному договору. Если целевое использование средств не подтверждено документами, кредитор может поднять ставку и ввести штрафные санкции. Такое требование живёт в кредитном договоре, правила программы его не устанавливают.
Деньги после взноса: вычет, капитал и запас на смету
Налоговый вычет по процентам
Два разных вычета с разными лимитами: вычет на проценты по ипотеке и вычет при покупке жилья. Их часто путают, а разница ощутимая.
Главное, что стоит запомнить: вычет возвращает уплаченный налог. Часть цены дома он не компенсирует. Дом не становится дешевле на сумму вычета, из бюджета вам просто возвращают часть того, что вы уже отдали государству как налог с зарплаты. Больше уплаченного налога вычет не вернёт, поэтому при небольших доходах возвращается меньше. Подробный разбор с лимитами и сроками собран в материале про налоговый вычет по процентам ипотеке.
Материнский капитал
Материнский капитал можно направить на первоначальный взнос: программа прямо разрешает оплачивать взнос за счёт собственных средств, в том числе средств капитала. Для семей, у которых накоплений на взнос нет, это способ войти в сделку.
Об этом тоже стоит подумать заранее. Если капитал участвовал в покупке дома, в течение шести месяцев после ввода дома в эксплуатацию и снятия банковского обременения в нём нужно выделить доли супругу и детям. Семье, которая планирует продать дом через пару лет, нужно заранее учесть это обязательство.
Запас на смету
Смету стоит считать с запасом, и это не формальность. Подключение коммуникаций, доставка материалов, сезон работ и изменения цен умеют съедать бюджет стройки.
Лучше включить расходы на подключение коммуникаций в общую смету и в договор подряда, указав, какие работы выполняет и оплачивает подрядчик. Если подключение оплачиваете напрямую, эти расходы нужно заложить в собственный бюджет: без денег на них даже построенный дом может остаться без воды или электричества.
Всю смету до рубля в кредит вписывать не стоит. Часть кредита сверх льготного лимита идёт по рыночной ставке, и каждый лишний рубль заимствованной суммы стоит дороже. Я бы держала в бюджете запас на смету и на пару месяцев платежа.
Если программа не подходит
Отказ по составу семьи или по способу стройки означает, что смотреть надо шире. Для строительства дома существуют другие льготные программы с более низкой ставкой: сельская, дальневосточная и арктическая ипотека. Их условия зависят от территории и от статуса участка, поэтому проверять их нужно по своим правилам: аналогия с семейной программой здесь не работает.
Если подрядчика нет или расчёты через эскроу не устраивают, остаётся рыночная ипотека под частный дом. Ставка будет выше, и платёж выше. Сравнение программ по ставкам и лимитам собрано в обзоре льготных ипотечных программ.
Итого
Семейная ипотека на строительство дома даёт до 6 процентов на льготную часть кредита, требует взнос от 20 процентов и договор подряда с расчётами через счёт эскроу. Самостоятельная стройка в программу не входит. До подписания договора проверьте право семьи на программу, региональный лимит и срок кредита. Для кредита дольше 15 лет считайте платёж после окончания льготного периода. В бюджете оставьте деньги на задержку стройки и расходы сверх сметы.
Частые вопросы
Можно ли построить дом по семейной ипотеке самому, без подрядчика?
Нет. Программа требует, чтобы дом строил подрядчик, оформленный как юридическое лицо или как индивидуальный предприниматель, а деньги шли через счёт эскроу. Хозяйственный способ, то есть самостоятельное возведение дома, в условия программы не входит.
Можно ли по семейной ипотеке купить земельный участок и построить на нём дом?
Да, участок включают в кредит вместе со строительством и оформляют в залог. После завершения строительства и регистрации права собственности залогом становится дом вместе с участком. Дом нужно возвести в установленный срок, а работы вести с привлечением аккредитованного подрядчика.
Какой максимальный срок кредита по программе и что действует с октября 2026 года?
Срок кредита определяет банк; он может превышать 15 лет. С 1 октября 2026 года пятнадцатью годами ограничен льготный период. После него для оплаты строительства индивидуального дома повышение ставки ограничено 4 процентными пунктами, а сама ставка не должна превышать ключевую плюс 3,5 процентного пункта. В договоре может быть предусмотрено более низкое значение. До подписания сравните платёж во время льготы и после неё.
Сколько максимум дают на строительство дома?
Льготный лимит в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области составляет до 12 млн рублей. В остальных регионах он ниже, до 6 млн рублей. С рыночной частью общая сумма кредита может достигать 30 млн и 15 млн рублей соответственно. Ставка до 6 процентов действует только в пределах льготного лимита.
Можно ли рефинансировать кредит на строительство дома по семейной ипотеке?
Кредит на строительство частного дома рефинансируют только семьи с ребёнком с инвалидностью, и только если расчёты по договору подряда идут через счёт эскроу. Кредит на вторичное жильё программа не рефинансирует.
Можно ли использовать материнский капитал на строительство дома?
Да, на первый взнос: программа допускает оплату взноса за счёт собственных средств заёмщика, и материнский капитал входит в этот список. Доли супруга и детей в доме выделяют в течение шести месяцев после ввода дома в эксплуатацию и снятия банковского обременения.
Что будет, если дом не построят в срок?
Деньги подрядчику перечисляют только после регистрации дома. При невыполнении обязательств и расторжении подряда средства с эскроу возвращают заказчику, а возврат кредитной части и погашение долга проходят с учётом кредитного договора. Недострой автоматически в собственность банка не переходит. До урегулирования долга платежи по графику продолжаются. О сдвиге сроков нужно уведомить кредитора и согласовать изменения дополнительными соглашениями; нарушение условий кредитного договора может повлечь штрафы и повышение ставки.
