Я бы начинал сравнение фиксированной и переменной ставки с чтения договора до конца. Начальный процент вы знаете уже сегодня; понять предстоит другое: при каких условиях он изменится и выдержит ли семья будущие платежи.
Постоянная, или фиксированная, ставка задаётся одной либо несколькими фиксированными величинами, которые стороны согласуют при заключении договора. Переменная, или плавающая, ставка зависит от изменения указанной в договоре величины, например публичного финансового индикатора.
Семья должна справляться с платежами по договору и при неблагоприятном развитии событий. На снижение ставки можно надеяться, но платить придётся и тогда, когда ожидание не оправдается. Дальше разберём новые ипотечные договоры физических лиц для целей, не связанных с предпринимательством.
Содержание 8 разделов
Чем фиксированная ставка отличается от переменной
| Что проверять | Фиксированная ставка | Переменная ставка |
|---|---|---|
| Как определяют проценты при подписании | Согласуют фиксированную величину или несколько величин | Указывают зависимость от переменной величины |
| От чего зависит дальнейшая ставка | От заранее согласованных условий применения фиксированных величин | От изменения предусмотренного договором индикатора |
| Где искать механизм | В индивидуальных условиях договора | В индивидуальных условиях, включая правило расчёта |
| Как узнать суммы платежей | Прочитать график и условия его изменения | Прочитать график и разобраться, как его пересчитывают при изменении ставки |
Одна или несколько заранее согласованных ставок
При нескольких фиксированных ставках я бы внимательно читал условия их применения. Когда действует каждая из них и от чего зависит переход к другой?
Ставка, зависящая от переменного индикатора
При переменной ставке вы берёте на себя риск изменения индикатора, от которого зависят проценты по кредиту. Чтобы оценить этот риск, нужны исходный процент и формула пересчёта: сколько получится платить, если индикатор пойдёт вверх.
Ставка определяет начисление процентов, график показывает суммы и даты платежей. Даже при фиксированной ставке равенство всех платежей нужно проверять по графику.
Когда разрешена ипотека с переменной ставкой
Для рассматриваемой ипотеки закон разрешает переменную ставку лишь при определённых сочетаниях суммы и срока. Не на все разрешённые законом договоры распространяется специальный предел роста ставки.
Какая зарплата используется для порогов
Пороги рассчитывают через среднемесячную номинальную начисленную зарплату работников по полному кругу организаций в целом по экономике России. Проще говоря, берут начисленную зарплату до удержаний, усреднённую по установленному законом кругу организаций страны.
Используется среднее за календарный год, предшествующий году выдачи кредита, опубликованное Росстатом. Если этих сведений нет, берут среднее за двенадцать месяцев на основе последних опубликованных данных.
Ваша зарплата и доход семьи в этом расчёте не участвуют. Попросите банк показать использованную величину, период расчёта и полученные пороги суммы кредита. Последняя опубликованная месячная зарплата по стране тоже не заменяет установленную законом величину.
| Сумма кредита относительно установленной средней зарплаты | Условие по исходному сроку | Разрешена ли переменная ставка и есть ли защита |
|---|---|---|
| Не более 200 средних зарплат | Изменение срока не устраняет ограничение по сумме | Не входит в разрешённые законом группы рассматриваемой ипотеки с переменной ставкой |
| Свыше 200 и не более 1000 средних зарплат | Не более 20 лет на дату заключения договора | Переменная ставка допускается; действуют специальные правила статьи 9.1 |
| Свыше 1000 средних зарплат | Предел 20 лет из предыдущей строки сюда не переносится | Переменная ставка допускается, но специальные правила статьи 9.1 для предыдущей группы не применяются |
Сумма свыше 200 и не более 1000 зарплат
Если сумма кредита равна ровно 200 установленным средним зарплатам, переменная ставка не допускается. Сумма ровно в 1000 таких зарплат входит в защищённую группу, если соблюдено ограничение по сроку.
Срок проверяют на дату заключения договора. Для такой ипотеки предусмотрены рассматриваемые далее предел роста ставки и право потребовать продления после увеличения индикатора.
Сумма свыше 1000 зарплат
У более крупного кредита переменная ставка разрешена без защиты по статье 9.1. Предел роста, установленный для предыдущей группы, переносить на него нельзя, как бы удобно это ни выглядело в расчёте.
До подписания попросите банк указать, к какой группе относится предложение. С порогами сравнивают сумму самого кредита. Цена приобретаемой квартиры для этой проверки не подходит.
От чего зависит переменная ставка по ипотеке
Найдите в договоре конкретный индикатор и правило расчёта. Только после этого можно обсуждать, как изменение процентов в экономике отразится на вашей ипотеке.
Требования к переменному индикатору
Значения индикатора должны определяться обстоятельствами, не зависящими от банка, связанных с ним лиц и заёмщика, и регулярно публиковаться в общедоступных источниках. Банк не может использовать вместо такого индикатора собственное решение об изменении ставки.
Обязательной привязки каждой переменной ипотеки к ключевой ставке Банка России нет. Ключевая ставка определяет процент по основным операциям центрального банка с банками. Для вашего кредита её значение имеет смысл рассматривать после проверки договорной формулы.
Формула и даты пересмотра в договоре
Я бы до подписания выписал из индивидуальных условий:
- название переменной величины;
- где публикуют её значения;
- как из значения получают ставку по вашему кредиту;
- на какую дату берут значение для расчёта;
- когда и с какой периодичностью пересматривают ставку.
Надбавку к индикатору и периодичность пересмотра берите из условий конкретного предложения.
Если воспроизвести расчёт не получается, попросите банк разобрать его на конкретном значении индикатора.
До какого уровня может вырасти ставка
Для ипотеки свыше 200 и не более 1000 установленных средних зарплат с исходным сроком не более 20 лет действует специальный предел. Рост ограничен одновременно третью исходной ставки и четырьмя процентными пунктами. Из двух ограничений выбирают меньшее.
Как рассчитать допустимый прирост
Если r₀ обозначает ставку на дату заключения договора, расчёт выглядит так:
- Допустимый прирост = min(r₀ / 3, 4 п.п.).
- Максимальная ставка = r₀ + допустимый прирост.
Процентные пункты измеряют разницу между процентными ставками. Полученный прирост прибавляют к исходному проценту. Повторно умножать исходную ставку на этот прирост не нужно.
Основа расчёта сохраняется: это ставка на дату заключения договора. Пересчитывать потолок от последней повышенной ставки при каждом следующем изменении индикатора нельзя.
Условные примеры для ставок 6, 12 и 18 процентов
Перед нами условная арифметика для договоров, на которые распространяется указанная защита. Эти числа не описывают предложения кредиторов и не предсказывают движение ставок.
| Исходная ставка | Треть исходной ставки | Допустимый прирост | Максимальная ставка |
|---|---|---|---|
| 6% | 2 процентных пункта | 2 процентных пункта | 8% |
| 12% | 4 процентных пункта | 4 процентных пункта | 16% |
| 18% | 6 процентных пунктов | 4 процентных пункта | 22% |
Фактическую ставку определяют по договорной формуле с учётом применимого ограничения. Она может оставаться ниже максимума: таблица показывает только допустимый предел.
Какие документы нужны для проверки будущих платежей
Для собственного решения я бы попросил ещё и графики платежей при разных значениях индикатора. Это дополнительная просьба для сравнения расходов; установленной законом обязанности предоставить такие расчёты здесь не подразумевается.
Письменное предупреждение до подписания
До заключения договора банк обязан письменно предупредить, что переменная величина может снижаться и расти, а её прошлые изменения не свидетельствуют о будущих.
Это предупреждение я бы читал без скидки на благоприятные ожидания. Даже если индикатор раньше снижался, закладывать такое же движение в бюджет на весь срок ипотеки оснований нет.
Уведомление, новый график и ПСК за 15 дней
При изменении переменной ставки банк обязан направить уведомление, обновлённый график платежей и информацию о полной стоимости кредита, рассчитанной исходя из новой ставки. Сделать это нужно не позднее чем за 15 дней до начала её применения, способом, предусмотренным договором.
Полная стоимость кредита (ПСК) отражает расходы по кредиту с учётом процентов и других платежей, включаемых в расчёт по закону. По ней оценивают стоимость кредита, по графику смотрят, сколько денег и к какой дате необходимо внести.
Разницу между ставкой по ипотеке и полной стоимостью кредита полезно разобрать до сравнения предложений. Проверьте и способ доставки уведомлений по договору, чтобы знать, где искать документы об изменении условий.
Проверка бюджета при разных значениях ставки
Попросите банк показать сценарии при одинаковом остатке долга и одной дате предполагаемого изменения ставки. Для каждого запишите ежемесячные платежи и общую сумму будущих выплат при оговорённых допущениях.
| Сценарий | Что попросить рассчитать | Что проверить в семейном бюджете |
|---|---|---|
| Индикатор остаётся на исходном уровне | График при сохранении начальной ставки | Хватает ли дохода после обычных расходов семьи |
| Индикатор растёт | График при более высокой ставке по договорной формуле | Какую дополнительную сумму придётся направлять на кредит |
| Ставка достигает применимого законного предела | График при максимальной ставке для защищённой группы | Хватает ли на платёж после необходимых расходов, без нового долга |
Для кредита свыше 1000 установленных средних зарплат потолок из последней строки законной гарантией не служит. Сценарии роста обсудите с банком по условиям вашего договора.
Если расчёт держится только на будущем рефинансировании кредита, я бы такой риск не принимал. Нет гарантии, что удастся заменить кредит. Планируемое досрочное погашение ипотеки учитывайте в пределах средств, которые действительно доступны сверх необходимых семейных расходов.
Когда запаса для роста платежей нет, разумнее рассматривать фиксированную ставку с посильным графиком.
Как продлить ипотеку после роста переменного индикатора
Право требовать продления по статье 9.1 относится к ипотеке свыше 200 и не более 1000 установленных средних зарплат с исходным сроком не более 20 лет. Рост индикатора даёт заёмщику этой группы основание обратиться за увеличением срока. Здесь уже важна точность дат: время на обращение ограничено.
Три месяца на предъявление требования
На предъявление требования отведено три месяца с момента увеличения числового значения переменной величины.
Установите дату роста индикатора, в связи с которым обращаетесь, затем определите желаемый период продления. Требование можно передать:
- способом, предусмотренным кредитным договором;
- заказным письмом с уведомлением о вручении;
- под расписку.
Сохраните подтверждение отправки или вручения. По нему можно проверить соблюдение срока обращения и дату поступления требования кредитору.
На сколько можно увеличить срок
Добавляемый период ограничен четвертью исходного срока и одновременно четырьмя годами. Исходным считается срок на дату заключения договора. Предел рассчитывают по формуле min(исходный срок / 4, 4 года).
| Условный исходный срок | Четверть исходного срока | Максимальное продление |
|---|---|---|
| 12 лет | 3 года | 3 года |
| 20 лет | 5 лет | 4 года |
Если в требовании период не указан или указан с нарушением установленных пределов, закон определяет его равным допустимому максимуму.
Увеличение срока не списывает долг и не гарантирует сохранения прежнего платежа. Прежде чем оценивать облегчение для бюджета, посмотрите изменённый график: какие суммы предстоит вносить и сколько времени будут продолжаться выплаты.
Ответ банка в течение пяти рабочих дней и ограничения на продление
Банк обязан рассмотреть поступившее требование не более чем за пять рабочих дней. Если условия обращения соблюдены, он должен увеличить срок по установленным правилам, уведомить об удовлетворении требования и сообщить об изменениях в графике способом, предусмотренным договором.
Обращение позднее трёх месяцев после соответствующего роста индикатора может повлечь отказ. В установленный срок банк должен сообщить об удовлетворении требования либо об отказе с указанием причины. Пять рабочих дней относятся к этому требованию о продлении; применять такой срок к любому изменению кредита нельзя.
Итог
Итого
Я бы выбирал ставку с оглядкой на тот платёж, который семья выдержит при неблагоприятных условиях. Для переменной ипотеки нужно знать свою группу по сумме и сроку, понимать формулу и видеть расходы при росте. Законная защита поможет в тех пределах и в те сроки, которые предусмотрены для вашего договора.
Частые вопросы
Может ли фиксированная ставка по ипотеке иметь несколько значений?
Да. Одну фиксированную величину или несколько величин стороны могут согласовать при заключении договора. Эти величины не зависят от меняющегося индикатора. Суммы и даты платежей при этом всё равно проверяют по графику.
Должна ли переменная ставка по ипотеке зависеть от ключевой ставки?
Нет. В договоре нужно найти конкретную переменную величину и правило расчёта. Индикатор должен отвечать требованиям независимости от сторон и связанных с кредитором лиц, а его значения должны регулярно публиковаться в общедоступных источниках.
Чья зарплата определяет пороги для ипотеки с переменной ставкой?
Используется установленная законом средняя номинальная начисленная зарплата по полному кругу организаций в экономике России за предыдущий календарный год. При отсутствии этих сведений берут среднее за двенадцать месяцев по последним опубликованным данным. Зарплата заёмщика и совокупный доход семьи эту величину не заменяют.
Может ли переменная ставка по ипотеке вырасти с 6 до 10 процентов?
Нет, если сумма кредита превышает 200 и не превышает 1000 установленных средних зарплат, а исходный срок не больше 20 лет. При условной исходной ставке 6% допустимый прирост для этой группы составляет два процентных пункта. Максимум равен 8%, повышение до 10% в этот предел не укладывается. На ипотеку свыше 1000 установленных средних зарплат такую защиту переносить нельзя.
Когда должны прислать новый график при изменении переменной ставки по ипотеке?
Уведомление, обновлённый график и информацию о ПСК, рассчитанной исходя из новой ставки, должны направить предусмотренным договором способом не позднее чем за 15 дней до начала применения изменённой ставки.
На сколько можно продлить ипотеку после роста переменного индикатора?
По статье 9.1 продления можно требовать, если сумма кредита превышает 200 и не превышает 1000 установленных средних зарплат, а исходный срок не больше 20 лет. Добавить можно до четверти исходного срока, но не более четырёх лет. При условном исходном сроке 12 лет это до трёх лет, при сроке 20 лет до четырёх. Требование предъявляют в течение трёх месяцев после роста индикатора; пока действует предусмотренный законом льготный период, обратиться с ним нельзя.
Можно ли во время ипотечных каникул потребовать продления по статье 9.1?
Пока действует предусмотренный законом льготный период, предъявлять требование о продлении по части 3 статьи 9.1 нельзя. Другие обращения в банк остаются возможными.
