Содержание 6 разделов
Когда платить ипотеку по прежнему графику стало трудно, меньшая сумма в ближайшем месяце кажется главным результатом переговоров. Это понятное желание. Но договор предстоит выполнять и дальше, поэтому у предложения есть два мерила: сможете ли вы платить по новому графику и сколько всего придётся выплатить с момента изменения условий.
Реструктуризация ипотеки по соглашению представляет собой добровольное изменение действующего кредитного договора. Новые условия вы обсуждаете с нынешним кредитором. Судить о результате стоит по соглашению и графику: название меры помощи мало говорит о том, какие обязательства у вас останутся.
Что меняет реструктуризация ипотеки
Кредитор и заёмщик договариваются, какие условия ипотеки изменить. Можно, например, обсудить уменьшение ежемесячного платежа за счёт продления срока. В ходе переговоров предстоит выяснить, какие изменения кредитор готов согласовать и во что они вам обойдутся.
Изменение действующего договора по соглашению
Статья 450 Гражданского кодекса допускает изменение договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. В рассматриваемом добровольном порядке согласие кредитора не гарантировано. Желаемый платёж пока остаётся предметом обсуждения.
Чтобы уменьшить платёж, не обязательно снижать ставку. Если кредитор предлагает продлить срок, выясните, какие ещё условия меняются вместе с датой последнего платежа.
После изменения договора обязательства сохраняются в изменённом виде. Долг при уменьшении платежа не списывается автоматически: его остаток и порядок погашения нужно смотреть в самом предложении.
Рефинансирование кредита требует собственного разбора, если вы рассматриваете и этот способ изменить нагрузку. Здесь мы сравниваем условия действующей ипотеки с предлагаемыми изменениями к ней.
Отличие от ипотечных каникул
Ипотечные каникулы дают предусмотренное законом облегчение при выполнении установленных условий. Добровольную реструктуризацию стороны согласуют применительно к договору. От этого различия зависит, на какие условия вы можете рассчитывать и где их искать.
| Вопрос | Добровольная реструктуризация | Ипотечные каникулы |
|---|---|---|
| На чём основано изменение платежей | На согласованных изменениях договора | На праве на помощь при выполнении условий закона |
| Где искать условия для своего случая | В предложении кредитора и соглашении | В правилах предоставления каникул |
С какой просьбой обращаться к кредитору
Я бы начал с посильного платежа и предполагаемого периода трудностей. Тогда можно будет оценить, сможет ли семья вносить предлагаемые кредитором платежи в нынешних обстоятельствах. Одного сравнения с прежним, более высоким платежом для этого мало.
Посильная сумма служит вашим личным ориентиром. Рассчитывайте её по деньгам, которые остаются после необходимых расходов и других обязательств. При нерегулярном доходе самый удачный месяц даёт слишком благополучное представление о возможностях семьи: постоянный график придётся выполнять и в менее удачные месяцы.
Для предметного разговора я бы подготовил:
- Известный остаток долга и дату, на которую он указан.
- Действующий график и размер ближайшего платежа.
- Сумму, которую сейчас удаётся направлять на ипотеку.
- Причину финансовых трудностей и объяснение, как она повлияла на возможность платить.
- Предполагаемый период трудностей и основания ожидать восстановления дохода, если они есть.
- Просьбу предоставить предлагаемые изменения вместе с полным графиком до окончания выплат.
Состав документов для вашего обращения уточняйте у кредитора: перечисленное выше не является обязательным для всех пакетом. И не выдавайте предположение о будущем доходе за подтверждённую возможность платить больше.
Если момент восстановления дохода неизвестен, так и напишите в запросе.
Сохраните отправленный запрос и ответ. Если в дальнейшем вам предложат другой срок или иную сумму, можно будет вернуться к предмету разговора и показать, какой именно платёж выходит за пределы ваших возможностей.
Как сравнить действующий и новый графики платежей
Посильный платёж и экономия по кредиту требуют разных расчётов. Чтобы оценить нагрузку, нужно понять, хватит ли денег к каждой дате платежа. Чтобы оценить экономию, придётся сложить все будущие выплаты и расходы. Оба графика сравнивают с одной даты, иначе в расчёт вмешаются уже уплаченные деньги.
Одна дата для двух графиков
Выберите общую дату отсчёта и попросите показать обязательства по действующим и предлагаемым условиям начиная с неё. Первоначальная сумма выплат за весь срок ипотеки здесь не подходит: часть обязательств вы уже исполнили.
Не считайте заранее, что изменится только срок. Сверьте условия по документам. Если в предложении указан другой остаток долга, прежде всего попросите объяснить, из чего он складывается. Без этого новый ежемесячный платёж ещё трудно оценить.
| Что сравнить | Действующие условия с выбранной даты | Предлагаемые условия с той же даты |
|---|---|---|
| Остаток долга | Какая сумма остаётся непогашенной | Какая сумма станет основой нового графика и почему она отличается, если отличие есть |
| Процентная ставка | Какая ставка применяется к оставшемуся долгу | Какая ставка будет действовать и предусмотрено ли её изменение |
| Оставшийся срок | Сколько ещё платить и когда последний платёж | Новый срок и дата полного погашения |
| Ежемесячные платежи | Размеры и даты по оставшемуся графику | Все размеры и даты, включая изменения в дальнейшем |
| Все будущие выплаты | Сумма платежей от общей даты до конца кредита | Сумма платежей от той же даты до погашения кредита |
| Дополнительные расходы | Какие расходы предусмотрены помимо платежей | Какие расходы предусмотрены предложением и включены ли они уже в итог |
Сумму оставшихся выплат считайте по всему графику. Умножить ближайший платёж на число месяцев допустимо лишь тогда, когда все платежи за этот период действительно одинаковы. Если суммы меняются, такой подсчёт исказит итог.
С расходами нужна та же аккуратность. Сумму, уже включённую в платежи, повторно прибавлять к итогу нельзя. Если из документов непонятно, что именно вошло в итоговую сумму, запросите расшифровку.
Меньший платёж и оставшиеся выплаты
Возьмём условный учебный пример, чтобы увидеть влияние одного изменения: продления срока. На общую дату остаток долга составляет 2 000 000 ₽. Фиксированная номинальная ставка в обоих вариантах равна 12% годовых, месячная ставка составляет 1%. До погашения остаётся 120 или 180 месяцев.
Расчёт аннуитетный: ежемесячные платежи равны, проценты каждый месяц начисляются на остаток долга. Просрочки, прибавления отложенных сумм к долгу, комиссий, страхования и других расходов в примере нет. Ранее внесённые платежи в сравнение не входят.
| Условный расчёт | При оставшемся сроке 120 месяцев | При оставшемся сроке 180 месяцев |
|---|---|---|
| Ежемесячный платёж | Около 28 694 ₽ | Около 24 003 ₽ |
| Все оставшиеся выплаты | Около 3 443 303 ₽ | Около 4 320 605 ₽ |
| Из них проценты за оставшийся срок | Около 1 443 303 ₽ | Около 2 320 605 ₽ |
В этом расчёте вся переплата за оставшийся срок состоит из процентов, поскольку других расходов мы не закладывали. Ежемесячный платёж уменьшается примерно на 4 691 ₽, а оставшиеся выплаты возрастают примерно на 877 302 ₽. Долг погашается дольше, и при той же ставке процентов набегает больше.
Результаты округлены до рубля. Итоговые выплаты рассчитаны из неокруглённого платежа, поэтому умножение показанной в таблице месячной суммы на срок может дать небольшое расхождение.
Это авторский расчёт. Он не является банковским предложением или расчётом полной стоимости кредита с учётом предусмотренных договором расходов. Реальный график может отличаться, и оценивать предложение кредитора нужно по его письменным условиям.
При таких условиях я бы рассматривал продление срока как платное облегчение нынешней нагрузки. Для человека, которому трудно платить сейчас, это может быть приемлемо. Однако если и уменьшенная сумма непосильна либо в договоре предусмотрены другие выплаты и расходы, предложение нужно оценивать заново.
Что будет с платежами после временного облегчения
Временное снижение платежей стоит рассматривать вместе с тем, сколько придётся платить после его окончания. Семье предстоит выполнить весь график, включая ту его часть, до которой в момент переговоров ещё далеко.
Размер и даты платежей после облегчения
Найдите последний облегчённый платёж и следующий за ним. Сверьте суммы и даты: в каком месяце потребуется больше денег и на чём основано ожидание, что к тому времени они появятся.
| Что проверить | Во время облегчения | После облегчения |
|---|---|---|
| Размер и даты платежей | Какие суммы и в какие дни нужно вносить | Когда платёж меняется и каким становится |
| Соответствие вашим возможностям | Хватает ли доступных денег сейчас | Почему вы ожидаете, что денег хватит позднее |
| Отложенные суммы, если они предусмотрены | Что переносится на будущее | Когда и каким способом перенесённые суммы нужно погасить |
Сравните последующие платежи с суммой, которую рассчитываете направлять на ипотеку после необходимых расходов и других обязательств. Прежняя зарплата, которую вы получали до трудностей, ещё не подтверждает возможность вернуться к такой нагрузке. Если восстановление дохода пока остаётся надеждой, соглашаться на будущий повышенный платёж на этом основании я бы не спешил.
Когда и как возвращать отложенные суммы
Если часть выплат переносится на будущее, попросите указать в соглашении порядок их погашения. Отложенную сумму нельзя считать прощённой.
Для проверки нужны ответы на несколько вопросов:
- Какие именно суммы откладываются?
- Где они учтены в новом графике?
- Когда и какими платежами их нужно вернуть?
- Как по предложенным условиям начисляются проценты в связи с переносом?
- Включены ли эти суммы в указанную общую сумму будущих выплат?
Пока порядок погашения отложенных сумм неясен, оценить цену соглашения трудно. Если они перечислены в тексте, но найти соответствующие платежи в графике не удаётся, попросите кредитора указать эти платежи в графике.
Когда начинают действовать новые условия ипотеки
До подписания выясните, как оформляется соглашение, когда меняются обязательства и какой график применяется к ближайшей дате платежа. День отправки просьбы ещё не даёт основания переходить на новую сумму.
Статья 452 Гражданского кодекса предусматривает ту же форму соглашения об изменении, что и у договора, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не следует иное. Устное обсуждение желаемых условий не завершает оформление изменений.
По статье 453 обязательства меняются с момента заключения соглашения об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения. Поэтому сопоставьте дату заключения с началом применения нового графика и найдите соответствующее условие в документе.
Перед подписанием я бы сверил документы в таком порядке:
- Сопоставил условия соглашения с графиком: остаток долга, ставку, срок и суммы платежей.
- Нашёл условие о начале изменений и определил, какой платёж действует в ближайшую дату.
- Проверил, что график охватывает весь оставшийся срок, включая погашение отложенных сумм, если они есть.
- Уточнил все расхождения письменно и сохранил согласованные документы.
Если соглашение и график указывают разные сроки начала изменений, устраните расхождение до подписания.
Итого
Реструктуризацию стоит оценивать по посильности всего нового графика и сумме оставшихся выплат. Меньший платёж может обойтись в дополнительные проценты, а после временного облегчения нагрузка может вырасти. Подписывать изменения разумно, когда понятны эти последствия и установлена дата перехода на новые условия.
Частые вопросы
Обязан ли кредитор согласовать реструктуризацию ипотеки?
В добровольном порядке требуется соглашение сторон, поэтому гарантии согласия нет. Общее правило допускает иное регулирование законом или договором. Этот вывод нельзя переносить на право на законные ипотечные каникулы.
Можно ли платить меньше после подачи заявки на реструктуризацию ипотеки?
Нет, одно обращение текущие обязательства не меняет. Обязательства меняются с момента заключения соглашения об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения. До начала согласованных изменений ориентируйтесь на действующий порядок платежей.
Чем реструктуризация ипотеки отличается от ипотечных каникул?
Добровольную реструктуризацию стороны согласуют применительно к договору. Ипотечные каникулы предоставляются по установленным законом условиям. Порядок погашения, предусмотренный для одной меры, нельзя автоматически переносить на другую.
Сокращается ли сумма будущих выплат по ипотеке при снижении платежа?
Не обязательно. В условном примере продление срока при неизменной ставке уменьшает платёж, но увеличивает проценты за оставшийся срок. Для своего кредита сравните полные графики с одной даты и учтите предусмотренные расходы.
Что подготовить для обращения с просьбой о реструктуризации ипотеки?
Известный остаток долга, нынешний график, посильную сумму, причину и предполагаемый период трудностей. Это рекомендация для подготовки к разговору. Состав документов, необходимых для вашего обращения, уточняйте у кредитора.
Что проверить в графике с временным снижением платежей по ипотеке?
Размеры и даты последующих платежей, возможность вносить их и порядок возврата отложенных сумм, если они предусмотрены. Если после облегчения платёж выходит за пределы ваших возможностей, обсуждайте изменение предложения до подписания.
