Квартира передана, часть денег получена, остаток продавец ждёт по графику. В такой сделке действует норма, о которой стороны могли и не договариваться: пункт 5 статьи 488 ГК РФ.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, проданный в кредит товар с момента передачи покупателю и до его оплаты признаётся находящимся в залоге у продавца. Для квартиры действует дополнительное правило: право залога возникает с государственной регистрацией в ЕГРН. Покупателю рассрочка даёт понятное удобство: ключи уже получены, а часть цены ещё предстоит выплатить. Продавцу закон даёт обеспечение этого долга, даже если отдельный договор залога стороны не подписывали.
Содержание 7 разделов
Что такое залог в силу закона по пункту 5 статьи 488 ГК РФ
Пункт состоит из одной фразы и действует по умолчанию, если стороны не установили иное в договоре.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признаётся находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Три условия в этой фразе задают всю конструкцию: товар передан, цена ещё не выплачена, обеспечение получает продавец.
Это залог в силу закона: его основание задано самой нормой, поэтому отдельного договора залога стороны не подписывают. Требование зарегистрировать залог квартиры при этом сохраняется.
Когда применяется правило и что обеспечивает залог
Общее правило привязано к передаче товара покупателю. Для квартиры его нужно читать вместе с пунктом 1 статьи 339.1 ГК РФ о государственной регистрации залога.
Продажа в кредит по статье 488 ГК РФ возникает тогда, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определённое время после его передачи покупателю (пункт 1 статьи 488).
На рассрочку правило распространяется напрямую: к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила пунктов 2, 4 и 5 статьи 488 ГК РФ (пункт 3 статьи 489). Значит залог продавца работает и при продаже в кредит, и при рассрочке между людьми.
Залог обеспечивает обязанность покупателя оплатить товар. Именно с этим долгом связаны права продавца как залогодержателя.
Если покупатель просрочил оплату, по пункту 3 статьи 488 продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. Для рассрочки условия возврата установлены пунктом 2 статьи 489, о них ниже. По пункту 4 статьи 488 на просроченную сумму начисляются проценты по статье 395 ГК РФ со дня, когда товар должен был быть оплачен, до дня оплаты, если иное не предусмотрено законом или договором.
По общему правилу залог сохраняется до полной оплаты. Частичный платёж уменьшает долг, но не прекращает обеспечение, если стороны не согласовали иное.
Зачем продавцу залог на проданную в кредит квартиру
Продавец передал квартиру, но значительную часть цены ему ещё должны. Юридически он в этот момент кредитор.
Закон даёт ему обеспечение: по пункту 1 статьи 334 ГК РФ залогодержатель при неисполнении обязательства получает удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
При рассрочке у продавца есть и второй инструмент. По пункту 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не вносит очередной платёж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара.
Если сумма полученных платежей превышает половину цены товара, потребовать возврата по этому основанию продавец уже не вправе.
Это ограничение не прекращает залог. Требование вернуть квартиру по пункту 2 статьи 489 и обращение взыскания на заложенное имущество имеют разные основания и порядок. Получив больше половины цены, продавец сохраняет обеспечение оставшегося долга; автоматически забрать квартиру за просрочку он не может.
Что меняет договор купли-продажи
Оговорка если иное не предусмотрено договором купли-продажи позволяет сторонам заранее решить, будет ли квартира обеспечивать долг продавцу.
Стороны свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ) и вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом (пункт 2 статьи 421).
Как договор отключает залог и что в нём нужно записать
Отключить залог можно только записью в самом договоре купли-продажи. Смысл такой записи: продавец не получает обеспечения по пункту 5 статьи 488, потому что стороны заранее договорились об ином.
Что имеет смысл зафиксировать:
- срок полной оплаты и график платежей: по пункту 1 статьи 489 ГК РФ договор о продаже в кредит с рассрочкой считается заключённым, если в нём указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей;
- что залог в пользу продавца не возникает либо прекращается в конкретный момент, например сразу после передачи квартиры или после первого платежа;
- кто и в какой срок подаёт заявление о погашении записи в ЕГРН после расчёта и как стороны подтверждают полную оплату.
Договор залога при этом не нужен, в силу закона он не заключается. Достаточно ясной записи в договоре купли-продажи, подписанной обеими сторонами. Условия договора надёжны ровно до того дня, когда они понадобятся.
Сам договор разобран в материале о договоре купли-продажи квартиры.
Чем залог продавца отличается от сохранения права собственности
В договоре встречается ещё один механизм, и его постоянно путают с залогом. Статья 491 ГК РФ позволяет сохранить за продавцом право собственности до оплаты товара.
При такой конструкции покупатель по общему правилу не вправе отчуждать товар или распоряжаться им до перехода к нему права собственности, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.
Разница в том, кому принадлежит имущество. При сохранении права собственности квартира остаётся у продавца: покупатель владеет, но не распоряжается и не может её продать или подарить.
При залоге по пункту 5 статьи 488 покупатель становится собственником квартиры с государственной регистрацией перехода права по пункту 2 статьи 223 ГК РФ. При этом в ЕГРН регистрируется обременение в пользу продавца.
Разница существенна: в первом случае покупатель ещё не стал собственником, во втором уже владеет квартирой на праве собственности, хотя залог ограничивает распоряжение ею. Поэтому в договоре нужно проверить оба условия: когда переходит право и остаётся ли квартира в залоге.
Залог на квартиру и запись в ЕГРН
Когда право залога считается возникшим
Для недвижимости закон требует регистрации. Пункт 1 статьи 339.1 ГК РФ устанавливает, что залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случаях, когда права, закрепляющие принадлежность имущества определённому лицу, подлежат государственной регистрации.
Регистрации подлежат права на квартиру, значит и залог на неё возникает с момента внесения записи в ЕГРН.
Пункт 5 статьи 488 объясняет, почему у продавца появляется основание для залога: он передал товар, за который ему ещё не заплатили. Пункт 1 статьи 339.1 определяет момент возникновения права залога на недвижимость. Передача ключей не заменяет регистрацию, и говорить об уже возникшем праве залога на квартиру до записи в ЕГРН нельзя.
Что делать, если записи о залоге нет
Пока запись не внесена, права залога на квартиру не возникло. Долг покупателя при этом остаётся: отсутствие обременения в выписке не меняет график расчётов.
После регистрации перехода права сопоставьте выписку с договором. Если договор исключает залог продавца, такой записи быть не должно. Если оплата отложена, а залог не исключён, отсутствие записи требует выяснения: обратитесь в Росреестр с договором и результатом регистрации, укажите конкретное расхождение. Одна пустая строка в выписке ещё не подтверждает, что стороны договорились об отказе от обеспечения.
Если залог зарегистрирован, учитывайте его при следующей сделке: для отчуждения заложенной квартиры по общему правилу требуется согласие залогодержателя. Это существенное ограничение для покупателя, который рассчитывает продать жильё до завершения рассрочки.
Что делать покупателю на каждом шаге сделки
Сделки с рассрочкой разбирают обычно задним числом: деньги уплачены, ключи получены, и лишь потом кто-то открывает выписку. Проверка требует внимания ещё до подписания договора, когда условия можно спокойно обсудить. Память и есть главный актив покупателя со стажем.
До сделки: какие сведения о залоге смотреть
Зарегистрированные права и обременения проверяют по выписке из ЕГРН. С 1 января 2017 года права и кадастровые сведения хранятся в Едином государственном реестре недвижимости.
Заказать выписку можно онлайн на портале госуслуг: там доступны выписка об объекте недвижимости, выписка об основных характеристиках объекта и зарегистрированных на него правах, а также выписка о переходе прав на объект недвижимости. Часть сведений онлайн доступна только правообладателям.
Сведения из реестра предоставляют в срок не более 3 рабочих дней со дня получения запроса и подтверждения оплаты, а актуальными данные считаются на дату подписания выписки Росреестром.
Что смотреть в выписке до подписания договора:
- в части об обременениях: есть ли записи о залоге, кто в них указан залогодержателем и на каком основании;
- кто собственник на дату выписки: по пункту 2 статьи 223 ГК РФ при отчуждении недвижимости право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом;
- есть ли ограничения, которые мешают продаже.
Посмотреть сведения, не заказывая выписку, можно на портале Москвы: сервис отчёта о квартире собирает проверенные данные об объекте, собственниках и обременениях из государственных баз.
Он работает в тестовом режиме, поэтому подтверждением сделки такая проверка не будет, но для первого взгляда годится. Подробнее о видах записей в выписке: обременения квартиры.
После регистрации перехода права и после полной оплаты
После регистрации перехода права проверьте, что собственником указан покупатель, а сведения о залоге соответствуют договору. Выписка сразу после передачи ключей может ещё не отражать результат регистрации.
После полной оплаты нужно довести расчёт до погашения записи об ипотеке. Для обычной рассрочки продавца порядок такой:
- Сверьте платежи с ценой и графиком договора. Сохраните банковские подтверждения переводов или расписки продавца: они показывают, что обязательство исполнено.
- Подайте совместное заявление покупателя и продавца о погашении регистрационной записи об ипотеке. Возможен и другой вариант: заявление подаёт один продавец как залогодержатель. При личной подаче можно обратиться в МФЦ.
- Дождитесь погашения записи. По пункту 1 статьи 25 закона об ипотеке срок составляет три рабочих дня с поступления заявления в орган регистрации прав. Для этого порядка иных документов не требуется, государственная пошлина не взимается; подтверждения оплаты сохраняйте на случай спора.
- Проверьте новую выписку из ЕГРН: запись о залоге продавца должна быть погашена. Расписка подтверждает расчёт, выписка показывает результат регистрационного действия.
Если продавец уклоняется, направьте ему письменное требование совершить действия для погашения записи и приложите подтверждения полной оплаты. Такое требование предусмотрено пунктом 2 статьи 352 ГК РФ. Срок подачи заявления после расчёта полезно согласовать ещё в договоре: тогда у обеих сторон будет понятная дата исполнения.
Рассрочка между людьми, ипотека и коммерческий кредит
Рассрочка между физическими лицами
Это схема, в которой норма применяется напрямую. Продавец передаёт квартиру, покупатель платит частями по графику. Если договор не исключает залог, после его регистрации квартира обеспечивает долг продавцу до полного расчёта.
По пункту 1 статьи 489 ГК РФ в договоре должны быть цена, порядок, сроки и размеры платежей, а по пункту 3 статьи 489 к такой сделке применяются правила пунктов 2, 4 и 5 статьи 488, то есть залог в пользу продавца.
О самой схеме и о графике платежей: рассрочка на квартиру.
Банковская ипотека и коммерческий кредит
Ипотекой называется залог недвижимости, в том числе залог квартиры в пользу продавца. В бытовой речи это слово обычно означает банковский кредит на жильё, и здесь залогодержателем становится кредитор, выдавший деньги покупателю.
Когда продавец полностью получил цену квартиры, задолженности перед ним больше нет. Квартира при этом может обеспечивать оставшийся долг банку: покупатель рассчитывается по кредиту уже с ним. Право залога недвижимости в этом случае также связано с регистрацией в ЕГРН.
Смешивать эти две записи в голове не стоит, они решают разные задачи. Подробнее об этом в материале что такое ипотека.
Коммерческий кредит по пункту 1 статьи 823 ГК РФ может быть предусмотрен в основном договоре, в том числе в форме отсрочки или рассрочки оплаты. В рассматриваемой сделке отсрочку предоставляет сам продавец; третье лицо для этого не требуется. Поэтому коммерческий кредит не исключает залог по пункту 5 статьи 488: рассрочка продавца и коммерческий кредит могут описывать одну и ту же сделку.
| Схема | Кому должен покупатель | Залогодержатель | Что обеспечивает квартира | Что проверять в ЕГРН |
|---|---|---|---|---|
| Рассрочка между людьми | продавцу, оставшуюся часть цены | продавец, если договор не исключает залог | оплату квартиры по пункту 5 статьи 488 и пункту 3 статьи 489 | запись в пользу продавца; после полного расчёта её нужно погасить |
| Банковский кредит под залог квартиры | кредитору, выдавшему деньги | кредитор | возврат кредита | запись в пользу кредитора и её погашение после исполнения обязательств |
| Коммерческий кредит в форме отсрочки или рассрочки продавца | продавцу по договору купли-продажи | продавец, если договор не исключает залог | выплату цены; статья 823 не отменяет пункт 5 статьи 488 | ту же запись в пользу продавца, что и при рассрочке |
Типичные ошибки покупателя и продавца
Частичная оплата не снимает залог
Самая частая ошибка покупателя: заплатил половину и рассчитывал, что залог снят. Норма устроена иначе.
По общему правилу зарегистрированный залог сохраняется до полной оплаты. Порог в половину цены относится к требованию возврата по пункту 2 статьи 489. Проценты по пункту 4 статьи 488 связаны с просрочкой: сам по себе ещё не наступивший платёж по графику не делает покупателя нарушителем.
Залог продавца и банковская ипотека: разные записи
В выписке обе записи выглядят похоже: в графе обременений стоит строка о залоге. Разница видна в залогодержателе и в основании.
Смотрите, кто указан залогодержателем и какое обязательство обеспечено: оплата квартиры продавцу или возврат кредита. Расчёт с продавцом не погашает долг банку, а значит, не даёт основания снять банковское обременение.
Проверка выписки после регистрации
Акт передачи и ключи подтверждают передачу квартиры, но не заменяют проверку зарегистрированного права. Если остановиться на этом шаге, расхождение между договором и ЕГРН обнаружится только при следующей сделке.
Проверьте результат, как только регистрация завершится. О том, как следить за рассмотрением документов, в материале о статусе заявления в Росреестре.
Итого
Пункт 5 статьи 488 ГК РФ даёт основание для залога продавца, когда оплата переданной квартиры отложена. Право залога недвижимости возникает с регистрацией в ЕГРН и по общему правилу сохраняется до полной оплаты.
Договор купли-продажи может это отключить, и тогда решает текст: срок оплаты, график платежей, условие о залоге и порядок снятия записи.
Проверьте выписку до сделки и после регистрации перехода права. После полного расчёта подайте с продавцом заявление о погашении записи либо договоритесь, чтобы его подал сам продавец, и проверьте результат. Если квартира также обеспечивает банковский кредит, у этого обременения своё основание и свой срок.
Частые вопросы
Что такое пункт 5 статьи 488 ГК РФ простыми словами
Норма говорит: если договор купли-продажи не предусматривает иного, то товар, проданный в кредит, с момента его передачи покупателю и до оплаты считается находящимся в залоге у продавца.
Это залог в силу закона, отдельного договора залога для него не требуется. Он обеспечивает обязанность покупателя по оплате. На рассрочку правило распространяется по пункту 3 статьи 489 ГК РФ, а право залога на квартиру возникает с регистрацией в ЕГРН.
Можно ли отказаться от залога в договоре купли-продажи
Да, и это единственный способ его отключить: норма прямо оставляет сторонам возможность предусмотреть иное в договоре купли-продажи, а свобода договора по статье 421 ГК РФ позволяет договориться об отступлении от общего правила.
Прямо укажите, что залог в пользу продавца по пункту 5 статьи 488 ГК РФ не возникает. Если стороны решили сохранить залог, зафиксируйте график платежей, подтверждение полного расчёта и срок подачи заявления о погашении записи.
Что будет, если залог продавца не зарегистрирован в ЕГРН
Пока запись не внесена, права залога на недвижимое имущество не возникло, так как по пункту 1 статьи 339.1 ГК РФ залог возникает с момента государственной регистрации.
Обязанность платить по договору сохраняется. После регистрации перехода права сравните выписку с условием о залоге: если договор его не исключает, а запись отсутствует, обратитесь в Росреестр с договором и результатом регистрации для выяснения расхождения.
Нужно ли снимать залог после полной оплаты квартиры
Да. После полной оплаты подайте совместное заявление покупателя и продавца о погашении регистрационной записи об ипотеке либо заявление одного продавца как залогодержателя. Запись погашается в течение трёх рабочих дней с поступления заявления в орган регистрации прав; госпошлина не взимается. Результат проверьте по новой выписке.
Сохраните подтверждения платежей. Если продавец уклоняется, письменно потребуйте от него действий для погашения записи: такое право покупателя предусмотрено пунктом 2 статьи 352 ГК РФ.
Как пункт 5 статьи 488 работает при покупке квартиры в ипотеку
Нужно смотреть, кому и за что должен покупатель. Если продавец получил всю цену квартиры, обеспечивать долг перед ним больше не требуется. Залог в пользу банка обеспечивает возврат выданного покупателю кредита.
Если часть цены ещё причитается продавцу после передачи квартиры, одно наличие банковского кредита не исключает пункт 5 статьи 488. Проверьте сроки расчётов и условие о залоге продавца в договоре купли-продажи, затем сопоставьте их с записью в ЕГРН.
Чем рассрочка между физическими лицами отличается от ипотеки
При рассрочке покупатель постепенно выплачивает цену продавцу, при банковском кредите возвращает заёмные деньги кредитору. В обоих случаях квартира может служить обеспечением; залог недвижимости называется ипотекой и требует регистрации в ЕГРН.
Отсрочка или рассрочка продавца может быть коммерческим кредитом по статье 823 ГК РФ. Это название не отменяет залог в пользу продавца по пункту 5 статьи 488, если стороны не исключили его договором.
