Наследственной квартире нужен управляющий, когда для её сохранения недостаточно охраны и требуются действия по управлению. Смерть собственника и оформление наследственных прав ещё не делают такое назначение необходимым.
Доверительное управление наследственным имуществом позволяет поручить нужные действия уполномоченному лицу. Управляющий принимает на себя обязанности и действует в пределах предоставленных полномочий; собственником квартиры при этом не становится. У наследственного управления свои правила, поэтому обычный договор, который заключает собственник жилья, здесь нельзя использовать без изменений.
Содержание 8 разделов
Когда наследственной квартире нужно доверительное управление
Сначала стоит понять, что требуется самой квартире. Поиск человека, которому можно передать ключи, имеет смысл после того, как определены необходимые действия и основание для них.
Специальные правила содержатся в статьях 1171 и 1173 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 ноября 2001 года № 146-ФЗ. Далее будем использовать сокращение ГК РФ.
Недвижимость как объект управления и применение общих правил предусмотрены статьями 1013 и 1026 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 года № 14-ФЗ. Общие положения применяются с учётом специальных правил о наследстве и существа этих отношений.
Здесь рассматривается наследство в России, открывшееся после 1 сентября 2018 года. Для более ранних случаев нужно проверять правила, действовавшие в соответствующее время.
Охрана квартиры и необходимость управления
Охрана служит сохранению имущества. Управление требуется, когда нужны действия, выходящие за её пределы. Обе задачи могут возникнуть одновременно, и в обращении к нотариусу полезно описать каждую.
Если вас тревожит доступ посторонних в пустующую квартиру, назовите эту угрозу. Если там живёт наниматель и нужно определить дальнейшие действия по договору, изложите его условия и возникшие вопросы. С учётом этих обстоятельств нотариус сможет обсудить с вами подходящую меру.
Цель управления и пределы ожиданий
Закон связывает управление с сохранением имущества и увеличением его стоимости. Из этой цели не следуют ни гарантия роста цены, ни обязанность сдавать каждую квартиру.
Я бы начинал разговор с нотариусом с простого вопроса: какое дело нельзя оставить без решения? Ответ помогает определить нужные меры и обязанности управляющего. Предложение передать квартиру хорошему знакомому пока говорит лишь о доверии к человеку. Необходимость управления и объём его полномочий ещё предстоит выяснить.
Как возникает управление: нотариус и исполнитель завещания
Договор с управляющим заключает нотариус как учредитель управления. Заявлением наследник ставит вопрос о необходимых мерах. Прав действовать в качестве управляющего ни заявителю, ни предложенному им кандидату это обращение ещё не даёт.
Обращение к нотариусу и заключение договора
За мерами по охране наследства и управлению им могут обратиться один или несколько наследников. Такое право есть также у исполнителя завещания, органа местного самоуправления, органа опеки и других лиц, действующих в интересах сохранения наследственного имущества.
В заявлении стоит объяснить, какое имущество нужно сохранить и какие действия требуются. Затем предстоит выяснить, нужно ли учреждать управление по договору. Если да, нужно проверить кандидатуру управляющего и заключить договор.
У учредителя и управляющего разные обязанности. Учредитель организует управление на предусмотренном законом основании. Управляющий занимается имуществом в пределах полученных полномочий. Нотариус, подписавший договор как учредитель, не берёт на себя повседневное управление квартирой.
Полномочия исполнителя завещания с момента согласия
Если наследование происходит по завещанию и в нём назначен исполнитель, он считается доверительным управляющим наследственным имуществом с момента выражения согласия быть исполнителем. Одного имени в завещании для этого недостаточно: важно, согласился ли человек на исполнение.
Поэтому прежде чем ставить вопрос о назначении нотариусом другого управляющего, выясните, назначен ли исполнитель и выразил ли он согласие.
При наличии назначенного исполнителя нотариус согласует с ним меры охраны и управления. Исполнитель принимает такие меры самостоятельно либо по требованию одного или нескольких наследников.
| Кто | Какое основание | Что проверить |
|---|---|---|
| Нотариус как учредитель | Заключает договор при необходимости управления наследством | Нужен ли договор и какое имущество передают в управление |
| Управляющий по договору | Назначение с соблюдением требований закона и договор | Допустимость кандидатуры, обязанности и ограничения действий |
| Исполнитель завещания | Назначен в завещании и выразил согласие быть исполнителем | Наличие обоих условий |
| Наследник как новый учредитель | Получил свидетельство, охватывающее управляемое либо всё имущество наследодателя | Содержание свидетельства и имущество, в отношении которого переходят права учредителя |
Кто может управлять наследственной квартирой
Гражданин без статуса ИП может стать управляющим наследством. Такая возможность предусмотрена, когда управление учреждается по основаниям, указанным в законе. Дальше нужно проверить допустимость конкретной кандидатуры и соблюсти порядок назначения.
Гражданин без статуса ИП и другие допустимые кандидаты
По общим требованиям управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, кроме унитарного предприятия. Когда управление учреждается по основаниям, предусмотренным законом, управляющим может быть также гражданин без статуса ИП или некоммерческая организация, кроме учреждения.
Государственному органу или органу местного самоуправления передать имущество в доверительное управление нельзя. Такой орган может обратиться за мерами сохранения наследства, но сам стать управляющим не вправе.
При выборе доверительного управления собственной квартирой собственник организует управление принадлежащим ему имуществом. Прежде чем переносить требования и состав участников такого договора на наследство, нужно проверить специальные правила.
Условия назначения предполагаемого наследника
Предполагаемый наследник тоже может стать управляющим. Для его назначения требуется согласие других наследников, выявленных к этому моменту. При их возражениях назначение возможно на основании решения суда.
Допустим, выявлены несколько наследников и один из них предлагает заниматься квартирой. Тогда нужно выяснить отношение остальных к его кандидатуре. Родство, проживание рядом с квартирой и готовность помогать бесплатно предусмотренного согласия не заменяют.
Договорённость лишь части наследников не позволяет считать назначение согласованным. До разрешения разногласий кандидат не вправе начинать управление по собственному решению.
Когда назначается выгодоприобретатель
Выгодоприобретателем называют лицо, в интересах которого ведут управление по договору. В наследственном управлении по общему правилу его не назначают, поэтому вписывать всех наследников в эту роль автоматически не следует.
Исключение связано с завещательным отказом. Это предусмотренная завещанием имущественная обязанность в пользу определённого лица. Если её предполагается исполнять в период охраны наследства и управления им, выгодоприобретателем назначается получатель такого исполнения, или отказополучатель.
Управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору.
Оценка имущества и условия договора до начала управления
Оценку проводят до заключения договора. Пределы действий также стоит выяснить до того, как управляющий приступит к управлению квартирой. Согласие с кандидатурой мало помогает, если наследники так и не поняли, какое имущество передают и что поручают с ним делать.
Какую часть имущества оценивают
Независимый оценщик оценивает ту часть наследственного имущества, которую передают в управление. Если договор касается квартиры, оценивать ради него всё остальное наследство не требуется.
Расходы на такую оценку относятся к расходам на охрану наследства и управление им. Стоимость услуг оценщика и вопрос об авансе нужно прояснить при подготовке управления: из указанного правила эти условия не следуют.
Что проверить в условиях договора
До начала действий управляющего сверьте условия:
- Состав имущества. Какая квартира или иная часть наследства передаётся в управление.
- Основание полномочий. Кто выступает учредителем и на каком основании действует управляющий.
- Предусмотренные действия. Что ему поручено делать с квартирой.
- Ограничения. Какие пределы установлены законом и договором.
- Срок. На какое время заключают договор. Первоначальный срок и последующее продление разобраны ниже.
Этот список помогает проверить содержание договорённости; полного перечня документов и условий договора он не заменяет.
Полномочия управляющего и расходы за счёт наследства
Право собственности к управляющему не переходит. Его полномочия ограничены законом и договором. Ключи и название должности ещё не подтверждают право заключить любую сделку или провести любой платёж за счёт наследства.
Управление квартирой без перехода собственности
Управляющий вправе совершать юридические и фактические действия в установленных пределах. Поэтому при обсуждении конкретного предложения важно выяснить, вправе ли он выполнить именно это действие.
Так следует разбирать и сдачу квартиры. Прежде чем управляющий заключит договор с жильцом, нужно проверить основание его полномочий, применимые требования закона и ограничения договора управления. Одного назначения управляющим для вывода о праве сдавать квартиру недостаточно.
Расходы на сохранение имущества и обязательства наследодателя
При платеже за счёт управляемого имущества важно его назначение. Расходы на охрану и управление нужно отличать от исполнения обязательств, оставшихся после наследодателя.
Это правило нельзя считать ни запретом всех расходов на содержание квартиры, ни разрешением оплачивать любые долги. Перед платежом нужно установить, какой расход возник и на каком основании его можно возместить. Общего указания заботиться об имуществе для такого решения недостаточно.
Как нотариус контролирует управляющего
Нотариус, осуществляющий полномочия учредителя по договору, обязан проверять исполнение обязанностей управляющим не реже одного раза в два месяца.
Правило о периодичности контроля не устанавливает единого графика отчётов управляющего наследникам. При подготовке договора выясните, чем будет подтверждаться выполнение обязанностей и каков предусмотренный порядок предоставления отчётов.
Если нотариус обнаружит нарушение обязанностей, он вправе:
- в одностороннем порядке расторгнуть договор;
- потребовать от управляющего отчёт;
- назначить нового управляющего.
Сообщая о нарушении, назовите невыполненную обязанность и приведите подтверждающие обстоятельства. Недовольство кандидатурой ещё не объясняет, в чём состоит нарушение.
Описанный порядок контроля нельзя без проверки переносить на любую ситуацию с исполнителем завещания.
Что меняется после получения свидетельства о праве на наследство
Принятие наследства, выдача свидетельства и прекращение управления имеют разные последствия. Для смены учредителя важно содержание свидетельства. Сообщение о принятии наследства ещё не даёт основания считать управление законченным.
Подготовка документов для вступления в наследство на квартиру нужна для оформления наследственных прав. В вопросе управления предстоит выяснить, когда полномочия учредителя переходят от нотариуса и как получить имущество от управляющего.
Какое свидетельство меняет учредителя управления
Права и обязанности учредителя переходят к получившему свидетельство наследнику или наследникам в момент его выдачи, если выполнено одно из условий:
- в свидетельстве указано имущество, находящееся в доверительном управлении;
- свидетельство выдано на всё имущество наследодателя, в чём бы оно ни выражалось и где бы ни находилось.
Достаточно выдачи такого свидетельства хотя бы одному наследнику. Нотариус, учредивший управление, освобождается от обязанностей учредителя.
Свидетельство только на другое имущество не подтверждает перехода прав учредителя в отношении управляемой квартиры. Поэтому нужно прочесть сам документ: одного факта выдачи свидетельства в наследственном деле для этого вывода мало.
Передача имущества и отчёт по требованию наследника
Получивший соответствующее свидетельство наследник вправе прекратить управление и потребовать передачи находившегося в управлении имущества, права на которое перешли к нему. Также он вправе потребовать отчёт об управлении.
Прежде чем требовать всё имущество, которым занимался управляющий, нужно проверить, что именно охватывает выданное свидетельство и какие права получил наследник.
Первоначальный срок договора и продление на пять лет
Договор управления наследственным имуществом может быть заключён не более чем на пять лет. Этот предел относится к первоначальному сроку.
Если наследники не предъявили требования о передаче находящегося в управлении имущества, договор считается продлённым на пять лет. Возможность прекратить управление по основаниям статьи 1024 ГК РФ при этом сохраняется.
Итого
Начните с того, какие действия нужны квартире, и обсудите с нотариусом подходящие меры. До начала управления выясните основание полномочий, допустимость кандидатуры, порядок оценки и ограничения договора. После получения соответствующего свидетельства решите, продолжать ли управление или требовать передачи перешедшего вам имущества и отчёта.
Частые вопросы
Обязательно ли доверительное управление квартирой до оформления наследства?
Нет. Квартиру можно передать в управление, если для её сохранения недостаточно охраны и требуются действия по управлению. Опишите нотариусу, что именно нужно сделать. Наличие квартиры в составе наследства ещё не делает управление обязательным.
Может ли наследник без статуса ИП стать доверительным управляющим?
Да. При управлении по основаниям, предусмотренным законом, управляющим может стать гражданин без статуса индивидуального предпринимателя. Для назначения предполагаемого наследника нужно согласие других наследников, выявленных к этому моменту. При их возражениях требуется решение суда. Требования к допустимости кандидатуры сохраняются.
Нужен ли другой управляющий, если назначен исполнитель завещания?
Другой управляющий нужен не всегда. Назначенный в завещании исполнитель считается доверительным управляющим наследственным имуществом с момента выражения согласия быть исполнителем. Сначала нужно выяснить, выполнены ли оба условия.
Может ли доверительный управляющий сдавать наследственную квартиру в аренду?
Возможность такой сделки нужно проверять по применимым требованиям закона, основанию полномочий и условиям договора управления. Одного назначения управляющим недостаточно, чтобы подтвердить право сдавать конкретную наследственную квартиру.
Обязан ли управляющий отчитываться наследникам каждые два месяца?
Проверять работу управляющего не реже одного раза в два месяца обязан нотариус, осуществляющий полномочия учредителя по договору. Из этого правила нельзя вывести единый обязательный график отчётов наследникам. Порядок их предоставления нужно выяснить при подготовке управления.
Прекращается ли управление после получения свидетельства о праве на наследство?
Автоматически нет. При выдаче свидетельства на управляемое либо всё имущество наследодателя права и обязанности учредителя переходят к наследнику, получившему это свидетельство. Он вправе прекратить управление, потребовать передачи имущества, права на которое перешли к нему, и отчёта. При непредъявлении требования о передаче имущества предусмотрено продление договора на пять лет.
