Продажа дома вместе с земельным участком оформляется по правилам сделок с недвижимостью, но предмет в ней двойной. Дом и участок: два самостоятельных объекта, у каждого свои реквизиты, и если они принадлежат одному лицу, отчуждать их нужно вместе.
Документ проверяют по списку условий. Ниже разбор того, что обязательно должно попасть в текст, когда нотариус обязателен, где договор разваливается и в какой последовательности готовить сделку.
Содержание 6 разделов
Дом и участок: два объекта в одной сделке
Что именно продаётся по договору
Договор продажи недвижимости заключается либо в простой письменной форме, либо удостоверяется у нотариуса. В обоих случаях продавец обязуется передать имущество покупателю, а покупатель обязуется принять его и заплатить согласованную цену.
Когда речь о доме с участком, предмет в договоре не один. В документе должны быть названы два объекта, и у каждого свои реквизиты:
| Объект | Что должно быть указано | Откуда берутся сведения |
|---|---|---|
| Жилой дом | Кадастровый номер, адрес, площадь | Выписка из ЕГРН по дому |
| Земельный участок | Кадастровый номер, адрес, площадь, сведения о правах | Выписка из ЕГРН по участку |
Сведения об объектах берутся из государственного реестра недвижимости, поэтому выписки нужны ещё на стадии подготовки договора. По указанным в нём реквизитам должно быть понятно, какой именно дом и какой участок продаются.
Почему участок и дом продают вместе
Правило здесь прямое: отчуждение здания, строения или сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Законодательством не запрещено составить два разных договора, но при этом отчуждение объектов должно производиться одновременно.
Это правило сохраняет дом и землю в собственности одного владельца. Но участок может изначально принадлежать другому лицу, например муниципалитету, а продавец дома может им пользоваться по договору аренды. При покупке такого дома к покупателю переходит право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что были у продавца, по статье 552 Гражданского кодекса РФ. Покупатель не становится собственником земли, но и договариваться о пользовании с нуля ему не требуется. До подписания проверьте, кому принадлежит участок и на каком основании им пользуется продавец; если это аренда, прочитайте договор, его срок и условия.
Что должно быть в договоре
Предмет: сведения, без которых сделка не заключена
Существенные условия договора продажи недвижимости: предмет и стоимость объектов. В договоре указывают кадастровый номер, адрес и площадь, и тогда не возникает трудностей с определением, какой объект продаётся, а значит, и нарушения прав сторон.
Пропуск предмета обходится дороже, чем кажется. Если сведений в договоре недостаточно для идентификации недвижимости, договор будет считаться незаключённым. Подписи сторон не устраняют этот пробел. При этом отсутствие одного реквизита ещё не означает, что объект невозможно определить: важны все сведения в совокупности.
Цена, расчёты и график платежей
Две денежные темы в договоре нельзя смешивать. Первое условие касается продажной цены, то есть той суммы, о которой договорились стороны. Второе касается порядка и сроков расчётов: когда, как и в какой последовательности деньги переходят от покупателя к продавцу. Оба условия должны быть в тексте, иначе расчёт остаётся устной договорённостью, которую сложно подтвердить.
Способ расчёта стороны выбирают сами. Один из вариантов: деньги передаются нотариусу и выдаются продавцу в согласованный момент. Случай с рассрочкой или кредитом особый: тогда в документе прописывается график платежей, и без него договор не описывает, что именно покупатель платит и когда.
Передача имущества и права третьих лиц
Сроки передачи имущества и то, как это будет происходить, тоже рекомендуется прописать подробно. Обычно стороны договариваются о подписании акта приёма-передачи недвижимого имущества, и этот акт пригождается при передаче ключей от дома: он снижает риск притязаний сторон после совершения сделки.
Второе условие касается третьих лиц. Если у других людей остаётся право пользования жилплощадью, это должно быть указано в договоре. Молчание здесь опасно: покупатель узнаёт о зарегистрированном жильце уже после сделки.
Когда нужен нотариус
Случаи, когда удостоверение обязательно
Нотариальное удостоверение в сделках с недвижимостью нужно в трёх случаях:
- при отчуждении долей в недвижимости, кроме продажи долей по одной сделке всеми сособственниками;
- по сделкам с имуществом, принадлежащим несовершеннолетним или ограниченным в дееспособности гражданам, и по сделкам на условиях опеки;
- по предварительному договору купли-продажи, если основной договор по закону подлежит нотариальному удостоверению.
Основания этого перечня названы в законе: пункт 3 статьи 8.1 и пункт 2 статьи 163 Гражданского кодекса РФ, части 1.1 статьи 42 и 2 статьи 54 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости.
Предварительный договор требует внимания: он выражает намерение заключить основной договор позже, и процедура отчуждения имущества в нём сложнее, а риски выше.
Что проверяет нотариус
При удостоверении нотариус проверяет законность сделки и устанавливает личности её участников. Он проверяет дееспособность граждан, правоспособность юридических лиц и полномочия представителей. Ещё одна задача: убедиться, что договор соответствует действительным намерениям сторон и требованиям закона. Нотариус разъясняет участникам смысл и последствия договора.
Нотариус не удостоверяет договор, если нашёл нарушения закона или недобросовестность сторон. При отказе выясните его причину до дальнейших действий по сделке.
Что даёт нотариальная форма
Проверка намерений сторон и разъяснение условий договора снижают риск подписания под давлением или вследствие обмана. Полностью исключить эти риски нотариальное удостоверение не может. Если ошибка нотариуса причинит реальный вред, он несёт за него имущественную ответственность; его профессиональная деятельность застрахована. Эта ответственность относится к вреду от нотариального действия и не гарантирует благополучного исхода любой сделки.
Стороны могут выбрать нотариальную форму и там, где закон её не требует. Например, при покупке через представителя нотариус проверит его полномочия. А при продаже долей или имущества под опекой сначала проверьте, обязательно ли удостоверение: здесь выбор формы может быть уже определён законом.
| Ситуация в сделке | Форма договора |
|---|---|
| Продажа целого дома и участка одному покупателю | Простая письменная форма, если нет иных оснований обязательного удостоверения; нотариус по желанию сторон |
| Продажа доли в праве на дом или участок | Нотариальное удостоверение, если доли продаются не по одной сделке всеми сособственниками |
| Имущество несовершеннолетнего или под опекой | Нотариальное удостоверение обязательно |
| Предварительный договор с нотариальным основным | Нотариальное удостоверение обязательно |
Где договор разваливается
Пробелы в предмете и расчётах
Четыре места, где документ чаще всего не работает.
- Невозможно определить объект. Если сведений в договоре недостаточно, чтобы установить, какой дом или участок продаётся, договор считается незаключённым. Пропуск одного реквизита оценивают вместе с остальным описанием.
- Цена есть, порядка расчётов нет. Покупатель и продавец по-разному понимают, когда деньги переходят.
- Права третьих лиц не упомянуты. В доме зарегистрирован бывший собственник или есть право проживания, и покупатель узнаёт об этом после подписания.
- Передача без акта. Дом передан по ключам, а документа о передаче нет, и потом сложно определить, кто отвечает за имущество.
Подписание есть, а собственника нет
Право собственности на объекты переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации в органе регистрации прав. Сам договор не регистрируют, регистрируют переход права: заявление подают в территориальное подразделение Росреестра лично или через МФЦ.
Как готовить сделку
Что запросить у продавца до встречи
Подготовку лучше вести по шагам, не переставляя их: документы, текст, нотариус, если он нужен, подписание, расчёт, акт и регистрация. Начинать стоит с выписки, к формулировкам договора переходить потом: пока не видно, кому принадлежит дом и участок, обсуждать текст рано.
До первой встречи запросите у продавца:
- выписку из ЕГРН на жилой дом и выписку из ЕГРН на земельный участок, причём с актуальной датой;
- сведения о том, кто зарегистрирован в доме и снимался ли кто-то с учёта;
- документы-основания права собственности, если выписки по какой-то причине не показывают всю историю;
- сведения об обременениях, арестах и запретах на отчуждение. Сверьте их с записями об ограничениях прав и обременениях в выписках на оба объекта; расхождения нужно разобрать до подписания.
Дальше сверьте реквизиты из выписок с текстом договора: они должны совпадать буквально. Расхождение в одном символе адреса или в площади даёт повод вернуться к выписке, пока документ ещё не подписан. И следующим шагом обсудите с продавцом расчёт: способ, сроки, график платежей, если деньги идут частями, и момент подписания акта приёма-передачи.
Итого
В договоре купли-продажи дома с участком предмет двойной: дом и участок. Если объекты принадлежат одному лицу, отчуждать их нужно вместе. В тексте указывают кадастровый номер, адрес и площадь каждого объекта, цену, порядок и сроки расчётов. Передачу имущества обычно оформляют актом приёма-передачи. При продаже долей нотариус обязателен, кроме случая, когда все сособственники продают свои доли одной сделкой. Другие основания удостоверения, в том числе продажа имущества несовершеннолетнего, при этом сохраняются. Право переходит к покупателю после государственной регистрации.
Частые вопросы
Можно ли продать дом без земельного участка?
Если дом и участок принадлежат одному лицу, их отчуждают вместе. Можно составить два договора, но объекты должны быть отчуждены одновременно. Если земля принадлежит другому владельцу, покупатель дома получает право пользования соответствующей частью участка на условиях продавца. До подписания проверьте документ, на основании которого продавец пользуется землёй, например договор аренды, его срок и условия.
Обязательно ли заверять договор у нотариуса?
Не всегда. При продаже долей нотариус обязателен, кроме случая, когда все сособственники продают свои доли одной сделкой. Это исключение касается именно долевой собственности: если среди продавцов есть несовершеннолетний, нотариус всё равно нужен. Удостоверение также обязательно при продаже имущества граждан, ограниченных в дееспособности, сделках на условиях опеки и предварительном договоре, если основной договор по закону требует удостоверения. В остальных случаях стороны могут выбрать нотариальную форму по желанию.
Что будет, если в договоре нет кадастрового номера?
Зависит от того, что ещё указано в договоре. Незаключённой сделка становится, когда нет сведений, необходимых для идентификации объекта: без кадастрового номера, адреса и площади непонятно, что именно продаётся, и по статье 554 Гражданского кодекса РФ подписи сторон не превращают такой документ в сделку. Если кадастровый номер не перенесли, а адрес и площадь в договоре есть, сделка не становится незаключённой автоматически, но расхождение с выпиской всё равно убирают, переписав договор с полными реквизитами объекта.
Когда покупатель становится собственником?
С момента государственной регистрации перехода права собственности. Подписания договора для этого недостаточно: заявление на регистрацию подают в территориальное подразделение Росреестра лично или через МФЦ. Если сторона необоснованно уклоняется от регистрации, она возмещает другой стороне убытки от задержки.
Нужен ли акт приёма-передачи, если есть договор?
Договор и акт отвечают на разные вопросы. Договор фиксирует условия сделки, акт подтверждает фактическую передачу дома и участка. Сроки передачи и то, как она происходит, стоит прописать в договоре, а при передаче ключей оформить акт приёма-передачи: это снижает риск притязаний сторон после сделки.
Можно ли оплатить покупку частями?
Можно, и для этого в договоре есть два разных условия. Первое касается продажной цены, второе порядка и сроков расчётов. Если плата вносится в рассрочку или в кредит, в документе прописывается график платежей. Расчёты можно провести и через депозит нотариуса, если стороны так договорились.
