Социальный найм предоставляет гражданину государственное или муниципальное жильё во владение и пользование для проживания по правилам Жилищного кодекса. Такой договор заключается без установленного срока. Коммерческим наймом здесь называем платный найм жилья гражданином по общим правилам Гражданского кодекса, сокращённо ГК РФ.
Содержание 8 разделов
Сначала договор, потом цена. В вопросах найма этот порядок помогает понять, на какой срок семья получает жильё, за что будет платить и какие права сохранятся у проживающих. Сведения о собственнике и сумма ежемесячного счёта объясняют далеко не всё: даже договор с городом требует проверки основания, по которому предоставлена квартира.
Чем социальный найм отличается от коммерческого
Главное различие состоит в основании предоставления жилья. Социальный найм связан с установленным законом порядком получения квартиры. При коммерческом найме собственник или уполномоченное им лицо предоставляет гражданину жильё за плату. Сравнение одной лишь цены оставляет без внимания условия, от которых зависит дальнейшая жизнь семьи.
Собственник квартиры и назначение жилищного фонда
Жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений. Различают его по двум основаниям: кому принадлежит жильё и для чего его используют. Государственная, муниципальная или частная собственность отвечает на первый вопрос. Социальное, специализированное или коммерческое использование отвечает на второй.
Коммерческое использование возможно при разных формах собственности. Город тоже может выступать наймодателем по договору, который не является социальным. Если квартира принадлежит муниципалитету, это ещё не объясняет, на каких условиях вы в ней живёте.
| Что проверить | Социальный найм | Коммерческий найм |
|---|---|---|
| Кому принадлежит квартира | Государству или муниципалитету | Форма собственности не ограничивается частной |
| Почему вам предоставляют жильё | Есть предусмотренное законом основание и установленный порядок предоставления | Собственник или уполномоченное лицо предоставляет жильё за плату по договору |
| Как используют жильё | Предоставляют для проживания по социальному договору | Предоставляют для проживания на условиях платного пользования |
| Какие документы читать | Договор и документ, устанавливающий основание предоставления жилья | Договор и документы, подтверждающие полномочия наймодателя |
Допустим, в договоре указан городской орган. Я бы начал с полного названия документа и основания, по которому квартиру предоставили вам. Проверку документов не заменят ни обещания по городской программе, ни устное объяснение сотрудника.
На каком основании предоставляют жильё
Чтобы получить муниципальное жильё по социальному найму в обычном порядке, гражданин должен быть признан малоимущим и нуждающимся в жилье. Каждый из этих статусов нужно подтвердить. Для признания малоимущим учитывают доход на члена семьи и стоимость имущества, которое принадлежит членам семьи и подлежит налогообложению. Порядок устанавливается законом соответствующего региона.
Низкий заработок ещё не даёт оснований обещать человеку социальную квартиру. Требуются признание обоих статусов и соблюдение порядка предоставления жилья. Получить такую квартиру, просто выбрав свободное жильё и подписав более дешёвый договор, нельзя.
При этом закон предусматривает социальный найм и для других категорий граждан. Если квартиру предоставляют вам по такому основанию, проверять нужно именно его: подтверждение малоимущести требуется не во всех случаях.
Какие договоры нельзя путать с социальным наймом
Название фонда социального использования ещё не определяет вид договора. У других видов жилищного найма свои правила. Похожее название не позволяет перенести на них бессрочность, освобождение от платы или права семьи социального нанимателя.
Найм жилья из фонда социального использования
Полное название другого договора может звучать так: договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. В государственном и муниципальном фонде социального использования предусмотрены оба вида договоров: этот и договор социального найма.
Разница в названии имеет юридическое значение. Если ваш документ относится к найму жилья из фонда социального использования, проверьте его условия и применимые к нему нормы. Применять к нему изложенное ниже правило о бессрочном социальном договоре автоматически нельзя.
Специализированный найм жилья
Специализированный найм также имеет свой правовой режим. Например, предоставление специализированного жилья сироте нельзя приравнивать к социальному найму на том основании, что квартира принадлежит государству и предоставлена как мера помощи.
На какой срок заключают договор найма
Отсутствие срока имеет разные последствия. Для социального найма это предусмотренная законом бессрочность. Для общего жилищного найма по ГК РФ отсутствие срока в договоре означает пять лет. Пропущенная дата окончания не превращает платный договор в социальный.
| Условие договора | Как читать срок |
|---|---|
| Социальный найм | Договор заключается без установленного срока |
| Коммерческий найм с указанным сроком | Срок не должен превышать пяти лет |
| Коммерческий найм без указанного срока | Договор считается заключённым на пять лет |
| Найм по ГК РФ на срок до одного года | Действуют особенности краткосрочного найма; часть общих правил не применяется, если договор не предусматривает иное |
Социальный найм без установленного срока
Социальный договор не требуется продлевать каждые пять лет по правилу общего жилищного найма. Семья может планировать проживание без заранее назначенной даты окончания договора.
При этом обязанности жильцов сохраняются. Платить за жильё и коммунальные услуги нужно своевременно; предусмотрены и основания прекращения договора. Поэтому бессрочность нельзя понимать как безусловное право оставаться в квартире при любых обстоятельствах.
Изменение оснований и условий, которые первоначально давали право на получение жилья, не является основанием расторжения социального договора. Для семьи это существенная защита. Условия получения квартиры и основания прекращения уже возникшего найма нужно рассматривать раздельно.
Коммерческий найм до пяти лет и краткосрочный договор
По статье 683 ГК РФ пять лет являются верхним пределом и сроком по умолчанию, если стороны его не определили. Можно согласовать меньший срок. Если семья рассчитывает жить в квартире долго, в документе нужно найти согласованный срок и условия проживания на этот период.
Для найма на срок до одного года закон предусматривает исключения из ряда общих правил, если договором не установлено иное.
Вопрос о регистрации обременения, то есть ограничения прав собственника, связанного с наймом, разобран в материале о регистрации обременения при найме квартиры.
За что платят при социальном и коммерческом найме
Социальный найм не освобождает всех жильцов от всех расходов. При чтении квитанции различайте плату за пользование квартирой и остальные начисления. Льгота по одному виду платы автоматически не отменяет остальные начисления.
Плата за найм и остальные начисления
Плата за найм взимается за пользование жилым помещением. Содержание жилья и коммунальные услуги оплачиваются по другим основаниям. Даже если за пользование квартирой платить не требуется, остальные начисления нужно проверить.
| Вид найма и положение жильца | Плата за пользование квартирой | Что проверить в остальных расходах |
|---|---|---|
| Социальный найм | Отсутствие платы нельзя выводить только из вида договора | Начисления за жильё, коммунальные услуги и применимые льготы |
| Социальный найм: наниматель признан малоимущим в установленном порядке | Предусмотрено освобождение от платы за найм | Основания льгот по содержанию и коммунальным услугам; общего освобождения из этой нормы не следует |
| Коммерческий найм | Пользование предоставляется за плату | Как договор распределяет остальные расходы между сторонами |
При социальном найме наймодатель вправе требовать своевременной оплаты жилья и коммунальных услуг. Чтобы сравнить общую стоимость проживания, семье нужен список всех начислений.
От какой платы освобождены малоимущие наниматели по социальному договору
Часть 9 статьи 156 Жилищного кодекса освобождает от платы за пользование помещением граждан, признанных малоимущими в установленном порядке и занимающих жильё по социальному найму. Для освобождения нужны оба условия. Небольшой текущий доход или трудности с оплатой ещё не подтверждают право на эту льготу.
Если плата за найм продолжает начисляться, проверяйте конкретную строку квитанции и основание освобождения. Начисления за коммунальные услуги требуют своей проверки: льгота по плате за пользование квартирой к ним автоматически не применяется.
Права нанимателя и его семьи на квартиру
При социальном найме совместно проживающие по договору члены семьи имеют равные с нанимателем права и обязанности. Они вправе пользоваться жильём. Квартира при этом остаётся в собственности государства или муниципалитета, и продать её семья не может.
Пользование жильём и право собственности
И социальный, и коммерческий найм предоставляют владение и пользование квартирой для проживания. Договор не передаёт нанимателю право собственности на квартиру. Ни длительность проживания, ни сумма внесённых платежей не позволяют считать квартиру своей в юридическом смысле.
Возможность приватизации или выкупа нужно проверять по правилам, применимым к конкретному жилью. Если цель семьи состоит в приобретении квартиры, одного договора найма для перехода собственности недостаточно.
Права совместно проживающих членов семьи социального нанимателя
Указание одного человека в качестве нанимателя не оставляет остальных проживающих по социальному договору членов семьи без прав. Они пользуются договорными правами наравне с ним и несут соответствующие обязанности.
Регистрация по адресу не заменяет проверки правового статуса человека. Правило о равных правах относится к членам семьи, совместно проживающим по социальному договору.
На коммерческий договор это правило переносить тоже нельзя. Если вы снимаете квартиру вместе с семьёй по общему договору найма, положение проживающих нужно выяснять по условиям этого договора и применимым к нему нормам.
Договор после смерти или выбытия социального нанимателя
При смерти нанимателя или его выбытии из жилого помещения предусмотрено заключение договора с одним из членов семьи, проживающих в квартире. Это позволяет семье продолжить пользоваться жильём по договору.
Муниципальная квартира не становится наследством нанимателя. Заключение договора с проживающим членом семьи связано с его жилищными правами. Одного родства с умершим недостаточно для заключения договора с членом семьи: нужно проверить проживание и положение человека по договору.
Кто отвечает за текущий и капитальный ремонт квартиры при коммерческом найме
При коммерческом найме сначала прочитайте условия ремонта в договоре. Закон предусматривает общее распределение обязанностей, но позволяет сторонам установить иное. Прежде чем относить расходы на собственника или жильца, нужно выяснить, о каком ремонте идёт речь и что согласовано.
Общее правило и условия договора
Статья 681 ГК РФ распределяет обязанности по ремонту сданного внаём жилого помещения следующим образом.
| Вид ремонта квартиры | Кто обязан выполнять ремонт по общему правилу | Что может изменить правило |
|---|---|---|
| Текущий ремонт | Наниматель | Договор найма может установить иное |
| Капитальный ремонт | Наймодатель | Договор найма может установить иное |
Договорная оговорка действует для обоих видов ремонта. Таблица показывает распределение обязанностей, но не определяет, к какому виду относится конкретная работа. Перед подписанием я бы попросил перечислить работы, которые возлагают на жильца, и уточнить, кто их выполняет и оплачивает. Такой перечень позволит семье понять, какие расходы придётся нести.
Таблица относится к ремонту самой сданной квартиры. Ремонт общего имущества дома требует другого разбора; выводить обязанности по нему из этой таблицы нельзя.
Правила социального найма не служат универсальным перечнем обязанностей для человека, снимающего частную квартиру.
Что проверить в своём договоре найма
Начните с документов, которые позволяют установить вид найма, затем переходите к его условиям. Если сразу заняться ценой или датой окончания, можно применить к своей квартире чужое правило.
- Найдите полное название договора. Не путайте найм жилья из фонда социального использования с социальным наймом и не приравнивайте к нему специализированный договор.
- Выясните, кто собственник и почему вам предоставили квартиру. Сопоставьте сведения о наймодателе с документом, устанавливающим основание предоставления жилья. Указание муниципалитета в качестве собственника ещё не объясняет условий найма.
- Прочитайте условие о сроке. Установите, идёт ли речь о социальном договоре без срока или о найме по ГК РФ, к которому применяется пятилетний предел.
- Разберите платежи по назначению. Найдите плату за пользование квартирой, другие начисления и документальное основание каждого освобождения, на которое рассчитываете.
- Проверьте положение проживающих. Для семейных прав по социальному найму важны статус члена семьи и совместное проживание по договору. Одной регистрации по адресу недостаточно.
- Прочитайте пункт о ремонте. При коммерческом найме выясните, изменяет ли договор обязанности по текущему или капитальному ремонту и понятно ли сформулировано это изменение.
После такого чтения можно задать наймодателю конкретный вопрос: на каком основании предоставлено жильё, к чему относится начисление или какие работы возложены на вас. Ответ можно сопоставить с документами.
Если вы снимаете частную квартиру, продолжить проверку можно с помощью разбора условий договора найма квартиры.
Итого
Планировать проживание спокойнее, когда понятны вид договора, срок и обязательства семьи. Социальный найм даёт бессрочное пользование; расходы сохраняются, а собственность автоматически не переходит. В коммерческом найме проверьте согласованный срок, плату и ремонт. При найме муниципальной квартиры так же внимательно читайте документы: условия проживания определяются основанием предоставления жилья и договором.
Частые вопросы
В чём главное отличие социального найма от коммерческого?
Социальный найм предоставляет государственное или муниципальное жильё по установленным законом основаниям и без установленного срока. Коммерческий найм предусматривает платное пользование жильём по общим правилам ГК РФ. Вид найма выясняют по основанию предоставления квартиры и полному названию договора. Сведений о собственнике для этого недостаточно.
Социальный найм жилья полностью бесплатный?
Общего освобождения от всех расходов нет. Гражданин, признанный малоимущим в установленном порядке и занимающий жильё по социальному найму, освобождён от платы за пользование квартирой. От расходов на содержание жилья и коммунальные услуги это правило автоматически не освобождает.
Нужно ли продлевать социальный найм каждые пять лет?
Нет. Социальный договор заключается без установленного срока. Пятилетнее правило относится к общему жилищному найму по ГК РФ. Жильцы по социальному договору сохраняют свои обязанности; предусмотренные законом основания прекращения найма также действуют.
Какой срок у коммерческого найма, если он не указан в договоре?
Договор считается заключённым на пять лет. Отсутствие срока не превращает его в бессрочный социальный договор. Если стороны указали срок, для найма по общим правилам ГК РФ он не должен превышать пяти лет.
Договор найма с муниципалитетом обязательно социальный?
Нет. Проверяйте, кому принадлежит квартира и для чего её используют: это разные вопросы. Проверяйте полное название договора и документ, на основании которого вам предоставили жильё. В муниципальном жилье возможны разные виды найма.
Какие права есть у семьи нанимателя при социальном найме?
Совместно проживающие по социальному договору члены семьи имеют равные с нанимателем договорные права и обязанности. Они вправе пользоваться квартирой, собственность остаётся у государства или муниципалитета. При смерти или выбытии нанимателя договор заключается с одним из проживающих членов семьи; муниципальная квартира по наследству ему не переходит.
