Дом признали аварийным. Что теперь положено вам как собственнику: деньги или другая квартира? В обычном порядке расселение аварийного жилья включает изъятие квартиры с возмещением и её освобождение собственником. Вы участвуете в согласовании суммы, сроков и других условий изъятия. Бесплатная новая квартира каждому владельцу не гарантирована. Прежде чем согласиться с предложением, важно разобраться, что вы получаете и когда придётся переехать.
Здесь разбираем обычный порядок по статье 32 Жилищного кодекса РФ для собственника квартиры. При социальном найме, комплексном развитии территорий и московской реновации действуют другие правила. Их условия нельзя переносить на обычное изъятие собственности.
Содержание 8 разделов
Что означает признание дома аварийным для собственника
Официальное признание дома аварийным запускает процедуру, но не определяет размер вашего возмещения и дату переезда. Чтобы разобраться в своих правах, понадобится решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, затем документы об изъятии.
Изношенные коммуникации, старые перекрытия и жалобы жильцов могут объяснять тревогу за дом. Но для назначения возмещения требуется официальная процедура: бытовая оценка ветхости её не заменяет.
В обычном порядке последовательность такая:
- Уполномоченный орган признаёт многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
- Орган, принявший решение, предъявляет собственникам требование о сносе или реконструкции в разумный срок.
- Если собственники не выполнили требование в установленный срок, землю и жилые помещения изымают для муниципальных нужд по предусмотренной законом процедуре. Для жилых помещений, принадлежащих муниципалитету, в этой норме есть исключение.
Самостоятельно организовывать снос на основании этого описания не нужно.
Собственнику направляют уведомление об изъятии и проект соглашения. У каждого документа своя задача. Решение об аварийности относится к дому. Уведомление сообщает о принятом решении об изъятии земли. В проекте соглашения изложены предлагаемые условия изъятия недвижимости.
Деньги или другая квартира при расселении
Другая квартира предоставляется по соглашению, а её стоимость учитывают при определении возмещения. В обычном порядке собственнику не гарантирован выбор между деньгами и бесплатным жильём той же площади.
| Вариант | Как он устроен | Что проверить до соглашения |
|---|---|---|
| Денежное возмещение | Сумму определяют с учётом стоимости изымаемого жилья и предусмотренных убытков; для некоторых собственников действует ограничение | Расчёт суммы, применённые ограничения и срок выплаты |
| Другая квартира | Возможна по соглашению с собственником; её стоимость засчитывают в возмещение | Какое жильё предлагают, как оценили его стоимость и как провели зачёт; применим ли этот вариант к вам |
Денежное возмещение за изымаемое жильё
Размер возмещения, сроки и другие условия изъятия должны быть определены в соглашении.
При денежном варианте искать жильё для покупки придётся с учётом доступной суммы. До принятия предложения полезно понять, позволяет ли она решить ваш жилищный вопрос. При этом цена квартиры, которую вы хотите купить, не определяет размер возмещения за изымаемую.
Другая квартира с зачётом стоимости
Смотрите, что здесь означает зачёт: стоимость предоставляемой квартиры учитывают в расчёте возмещения. Этот порядок не гарантирует, что вы получите и новую квартиру, и полную денежную выплату.
Поэтому важно знать, какое именно помещение предлагают и как его оценили. Затем попросите показать, как его стоимость учтена в возмещении за вашу квартиру. Если предусмотрены доплата или выплата разницы в стоимости, из соглашения должны быть понятны их основание и расчёт.
Равная площадь не заменяет проверку стоимости и условий.
Дополнительная поддержка в регионе
Регион вправе установить дополнительные меры обеспечения жильём. Чтобы рассчитывать на них, нужно выяснить, действует ли такая поддержка, каким актом она предусмотрена и подходите ли вы под её условия.
Федеральное условие касается положения собственника на дату признания дома аварийным. У него не должно быть другого пригодного для постоянного проживания жилья в собственности, по социальному найму или по договору найма жилья фонда социального использования. Последний договор относится к специальному жилищному фонду. Обычная аренда у частного владельца к нему не относится.
Отсутствия другого жилья недостаточно для гарантии поддержки.
Из чего складывается возмещение за аварийную квартиру
Для проверки выплаты нужна расшифровка всей суммы. Помимо стоимости квартиры, в возмещение входят стоимость вашей доли в общем имуществе и убытки из-за изъятия. Просите объяснить каждую составляющую: по одной итоговой сумме трудно понять, всё ли учтено.
Стоимость квартиры и доли общего имущества
В возмещение включают рыночную стоимость изымаемого жилого помещения. Для её определения требуется расчёт именно по вашей недвижимости. Одного объявления о похожей квартире или средней цены жилья в городе для этого недостаточно.
Также учитывают общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок. В расчёт входит стоимость доли собственника. Стоимость всего дома или всей земли вам не возмещают.
Если в предложении указана единая сумма, спросите, где учтено общее имущество. Это важно и при предоставлении другой квартиры: зачёт её стоимости связан с размером возмещения за изымаемое жильё.
Убытки из-за изъятия и переезда
Закон предусматривает возмещение убытков, связанных со сменой места проживания, переездом, поиском жилья для покупки и оформлением права собственности. Учитываются и последствия досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами, включая упущенную выгоду. Так называется доход, который собственник не получил вследствие изъятия.
Для убытков важна связь с изъятием. Каждый заявленный расход и каждую потерю придётся подтвердить и объяснить их связь с вынужденной сменой жилья. Перечень в законе не гарантирует автоматическую оплату любой суммы.
Я бы начала с документов по расходам, которые действительно возникают: договоров, счетов, подтверждений оплаты. Затем попросила бы объяснить, какие расходы включили в предложенное возмещение и почему остальные не учли.
Расходы на временное проживание
Убытки от временного пользования другим жильём до приобретения другого жилья в собственность учитывают, если соглашение не сохраняет право пользоваться изымаемой квартирой до приобретения другого помещения.
Здесь нужно внимательно прочитать формулировку соглашения. Право оставаться в старой квартире до покупки новой и разрешение прожить определённый срок после выплаты действуют на разных условиях. По одному упоминанию временного проживания нельзя понять, как будут учтены расходы. Расходы и их связь с изъятием нужно подтвердить.
Если квартиру приобрели после признания дома аварийным
Дата и основание возникновения собственности могут изменить условия возмещения. Для права, приобретённого с 28 декабря 2019 года после официального признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, действует специальное ограничение. Наследование из него исключено. Если право приобретено раньше, нужно проверить действие этого ограничения во времени.
| Когда и как возникло право собственности | Ограничение стоимостью приобретения | Другая квартира и региональная поддержка |
|---|---|---|
| До официального признания дома аварийным | Именно это ограничение не применяется | Возможны при соблюдении условий соглашения и действующих мер поддержки |
| После признания, с 28 декабря 2019 года, кроме наследования | Возмещение рассчитывают по общим составляющим, но итог не может превышать стоимость приобретения | Положения о квартире по соглашению и дополнительной поддержке региона не применяются |
| После признания, до 28 декабря 2019 года, кроме наследования | Нельзя применять автоматически; нужен разбор даты и основания возникновения права | Эти положения не исключаются автоматически по этому основанию; нужно проверить применимые правила и условия поддержки |
| В порядке наследования после признания | Наследование исключено из специального ограничения | Эти возможности не исключены по этому основанию; автоматической гарантии жилья нет |
Ограничения для приобретателя после признания дома аварийным
Для приобретения с 28 декабря 2019 года после официального признания дома аварийным, кроме наследования, у специального правила два последствия. Во-первых, возмещение ограничено стоимостью приобретения, даже если расчёт стоимости жилья и убытков дал бы большую сумму. Во-вторых, к такому приобретателю не применяются положения о другой квартире по соглашению и дополнительных региональных мерах поддержки.
Если право приобретено до 28 декабря 2019 года, нужно разобрать дату и основание его возникновения. Одного факта покупки после признания дома аварийным недостаточно, чтобы применить потолок возмещения и исключить положения о другой квартире и региональной поддержке. Но и бесплатную новую квартиру эта временная оговорка не гарантирует.
Покупка уже признанной аварийной квартиры в надежде получить более дорогое жильё поэтому рискованна. До оценки предложения сопоставьте решение об аварийности с документами о возникновении вашего права.
Исключение для наследников
Если собственность возникла в порядке наследования, специальное ограничение возмещения стоимостью приобретения на наследника по этому основанию не распространяется. Для него также не исключено применение положений о другой квартире и региональной поддержке.
Наследование сохраняет эти возможности, но не гарантирует предоставление жилья. Всё равно нужно проверить расчёт, а для получения жилья потребуется согласовать другую квартиру либо установить право на действующую региональную поддержку. При споре о дате возникновения права или необычном основании приобретения потребуется юридический разбор документов.
Когда нужно освободить аварийную квартиру
Дату освобождения квартиры нужно рассматривать вместе с датой предоставления возмещения и условиями дальнейшего проживания. Сам аварийный статус не устанавливает единого срока переезда для всех собственников.
Пользование квартирой до соглашения или вступления решения суда в законную силу
До заключения соглашения об изъятии либо вступления в законную силу решения суда собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться жильём. Допустимы необходимые затраты, которые обеспечивают использование помещения по назначению.
Дорогие улучшения ради повышения выплаты я бы не делала. Если вложения значительно увеличивают стоимость изымаемого жилья, собственник рискует не получить возмещение связанных с ними затрат и убытков.
Условия проживания после выплаты возмещения
Смотрите, условия сохранения права пользоваться квартирой после выплаты отличаются от условий получения региональной поддержки:
| Что проверить | Пользование квартирой после выплаты | Региональная поддержка |
|---|---|---|
| Какое другое жильё должно отсутствовать | Иные жилые помещения в собственности | Иное жильё, пригодное для постоянного проживания, в собственности, по социальному найму или по договору найма жилья фонда социального использования |
| Когда учитывают наличие другого жилья | При сохранении пользования после предоставления возмещения | На дату признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции |
| Что требуется для применения правила | Заявление прежнего собственника | Установленные в регионе меры поддержки и соответствие их условиям |
| Что можно получить | Пользование изымаемой квартирой не более шести месяцев после предоставления возмещения, если соглашением не установлено иное | Дополнительное обеспечение жильём по региональным правилам; отсутствие другого жилья не гарантирует поддержку |
Если нужно время на покупку, до подписания соглашения обсудите условия дальнейшего проживания в квартире. Когда предоставят возмещение? К какой дате нужно освободить квартиру? На каком основании вы сможете пользоваться ею между этими событиями? Ответы должны быть понятны заранее.
Если собственник не согласен с условиями изъятия
Получение проекта соглашения ещё не подтверждает согласия с его условиями. Предложенную сумму и другие условия можно обсуждать, а по расчёту запрашивать объяснение. Если соглашения нет, принудительное изъятие допускается на основании решения суда.
Для принудительного изъятия требуется предварительное и равноценное возмещение. Обещание заплатить когда-нибудь после освобождения квартиры этому условию не соответствует.
Иск о принудительном изъятии нельзя подать до истечения трёх месяцев со дня получения собственником проекта соглашения. Его предъявляют в течение срока действия решения об изъятии земельного участка.
Я бы не оставляла несогласие только устным. Укажите письменно, с чем вы не согласны: с основанием изъятия, составом возмещения, стоимостью предлагаемой квартиры или сроком освобождения. Сохраните проект и сведения о его получении, чтобы можно было восстановить последовательность событий.
Если разъяснение или изменение условий не разрешает спор, передайте документы юристу. Судебная процедура не гарантирует собственнику более высокую выплату или предоставление квартиры.
Что проверить в проекте соглашения об изъятии
До подписания стоит получить письменные ответы по основаниям, сумме и датам. Из проекта должно быть понятно, что вы получаете и какие условия освобождения квартиры принимаете.
- Основание изъятия. Сверьте адрес, решение об аварийности и решение об изъятии. Уточните, применяется ли обычный порядок, разобранный здесь.
- Ваше право собственности. Сопоставьте дату и основание его возникновения с датой признания дома аварийным. Для проверки зарегистрированных сведений пригодится выписка из ЕГРН, Единого государственного реестра недвижимости. Она не заменяет решение об аварийности и документы приобретения.
- Состав возмещения. Найдите расчёт возмещения: стоимость квартиры и вашей доли в общем имуществе, включая землю, а также убытки из-за изъятия. Если применено ограничение стоимостью приобретения, запросите объяснение, почему оно относится к вам.
- Предлагаемое жильё. Если предусмотрена другая квартира, проверьте её адрес, характеристики, стоимость и зачёт этой стоимости в возмещении.
- Сроки. Найдите даты или условия предоставления возмещения, освобождения и передачи жилья. Проверьте основания сохранения пользования квартирой после выплаты.
- Временное проживание. Уточните, сохраняется ли пользование изымаемой квартирой до приобретения другой и как это учтено при определении соответствующих убытков.
Вопросы адресуйте органу, который направил уведомление и проект. Лучше спрашивать о конкретном пункте: какая стоимость вашей доли в общем имуществе включена, какие убытки учтены, почему применено ограничение, когда прекращается пользование квартирой. Ответ об общем ходе программы не объяснит ваши индивидуальные условия.
Когда условия денежного возмещения понятны и вы переходите к поиску жилья, пригодится проверка квартиры перед покупкой. Право продавца и документы новой квартиры требуют проверки независимо от того, что деньги получены при расселении.
Итого
Предложение при обычном изъятии аварийной квартиры стоит оценивать по трём вопросам: какой порядок применяют к вашей собственности, что входит в возмещение и когда нужно освободить жильё. Если предлагают другую квартиру, разберитесь с зачётом её стоимости. Непонятную сумму или условия проживания обсудите письменно до подписания соглашения.
Частые вопросы
Обязаны ли собственнику аварийного жилья предоставить новую квартиру?
В обычном порядке другая квартира возможна по соглашению с зачётом её стоимости в возмещение. Бесплатное жильё той же площади каждому собственнику не гарантировано.
Для права, приобретённого с 28 декабря 2019 года после официального признания дома аварийным, кроме наследования, положение о другой квартире по соглашению не применяется. При приобретении до этой даты нужен разбор даты и основания права: автоматически исключать эту возможность нельзя.
Что входит в возмещение собственнику аварийной квартиры?
Рыночная стоимость квартиры, стоимость вашей доли в общем имуществе, включая землю, и убытки из-за изъятия. Убытки от временного пользования другим жильём до приобретения жилья в собственность учитывают, если соглашение не сохраняет пользование изымаемым жильём до приобретения другого помещения в собственность. Расходы и их связь с изъятием нужно подтвердить.
Когда собственнику нужно освободить аварийную квартиру?
Срок нужно искать в условиях соглашения. По заявлению прежнего собственника без иных жилых помещений в собственности пользование сохраняется не более шести месяцев после предоставления возмещения, если соглашением не установлено иное. Это право не подтверждает безопасность проживания в аварийном здании.
Одинаковы ли права собственника и нанимателя при расселении аварийного жилья?
Нет. Здесь разобрано обычное изъятие собственности. Условия денежного возмещения и предоставления квартиры по соглашению нельзя переносить на жильё, занимаемое по договору социального найма.
Может ли собственник аварийного жилья не согласиться с предложением о возмещении?
Да, получение проекта ещё не подтверждает согласие с его условиями. При отсутствии соглашения допускается принудительное изъятие по суду с предварительным равноценным возмещением. Иск об изъятии нельзя подать, пока не истечёт трёхмесячный срок со дня получения собственником проекта соглашения. Срок собственного обращения владельца определяют по предмету спора.
