Наследственный договор позволяет заранее согласовать, кому достанется квартира после смерти владельца и какие обязанности примет будущий наследник. Документ удостоверяет нотариус. После подписания квартира по-прежнему принадлежит владельцу: получатель ещё не становится собственником.
Владелец, после смерти которого должно перейти имущество, называется наследодателем. Договор определяет круг его наследников и порядок перехода имущества. А вот обязанности будущего наследника могут начаться раньше, ещё при жизни собственника.
Содержание 8 разделов
Здесь я бы внимательно посмотрела на две вещи: какая помощь понадобится человеку сейчас и на каких условиях другой участник сможет получить наследство в будущем. Расходы и заботы могут начаться задолго до перехода квартиры: до подписи обеим сторонам стоит обсудить, посильны ли эти обязанности для будущего наследника.
Что такое наследственный договор на квартиру
Родство с владельцем квартиры для наследования по договору не обязательно. Получателем может быть человек, участвующий в договоре, или третье лицо, указанное в договоре. В обоих случаях получатель должен пережить наследодателя и относиться к лицам, которые по закону могут наследовать.
Тот, кто подписывает договор, и тот, кому предназначается квартира, могут быть разными людьми. Поэтому в документе нужно точно определить роли: кто участвует в договорённости, кто получит имущество и кто будет исполнять обязанности. Даже если в семье всё обсудили и поняли друг друга, это понимание должно быть отражено в тексте.
Обязанности допустимы, но в каждом договоре их устанавливать не требуется. Стороны могут согласовать законные действия, связанные с расходами или иной помощью. Если собственник хочет лишь определить будущего получателя квартиры, стоит разобраться, зачем для этого нужен именно договор с участием других лиц.
Можно предусмотреть и душеприказчика, то есть исполнителя распоряжений наследодателя после его смерти. В таком случае следует обсудить, какие задачи ему поручат и как они соотносятся с обязанностями остальных участников.
Наследственный договор и завещание: в чём разница
Договор имеет смысл обсуждать, когда собственнику важно заранее договориться с будущим наследником. Завещание позволяет собственнику выразить свою волю односторонне, без согласия будущего наследника. Условия наследственного договора стороны согласуют между собой.
| Вопрос | Наследственный договор | Завещание |
|---|---|---|
| Кто определяет содержание | Условия согласуют стороны | Распоряжение делает завещатель |
| Когда возникают наследственные права | После открытия наследства | После открытия наследства |
| Возможны ли обязанности будущего наследника при жизни собственника | Да, если договор устанавливает их для участника, который по закону может быть наследником | Обязанности, создаваемые завещанием, возникают после открытия наследства |
| Получает ли наследник собственность при оформлении документа | Нет | Нет |
Открытие наследства связано со смертью наследодателя. С этого момента действуют правила приобретения наследства. Дата подписания договора и начало помощи собственнику могут наступить гораздо раньше.
Возможность договориться заранее удобна, когда участнику предстоит выполнять конкретные действия: он может понять их содержание и решить, согласен ли на такие обязанности. При этом взаимное согласие не делает договор безотзывным, а квартира к моменту смерти владельца может уже ему не принадлежать.
Если человек рассчитывает получить жильё сейчас, наследственный договор такой задачи не решает: он регулирует переход имущества после смерти. С нотариусом стоит обсуждать желаемый результат и обязанности сторон, по которым и будет понятно, подходит ли эта форма договорённости.
Обязанности при жизни и права на квартиру
Исполнение обязанностей может начаться раньше наследования. Будущему наследнику предстоит оценить, сколько времени и денег потребует помощь, а собственнику нужно объяснить, в чём именно он будет нуждаться. Чем яснее это обсуждено, тем меньше места остаётся для разных ожиданий.
Как описать уход, ремонт и расходы
Предположим, участники хотят предусмотреть помощь по хозяйству или ремонт квартиры при жизни владельца. Это условный пример для разговора с нотариусом: законность и содержание обязанности нужно проверить применительно к конкретной договорённости.
Общее обещание заботиться о человеке каждый может понять по-своему. Для одного это регулярные покупки, для другого ежедневная помощь. До составления договора обсудите:
- какие действия должен выполнять участник;
- когда обязанность начинается и как долго действует;
- кто оплачивает покупки, работы и другие расходы;
- как согласовываются расходы, которые заранее не предусмотрели;
- чем подтверждаются выполнение обязанности и затраты.
Документы об исполнении стоит сохранять с самого начала. Чеки, договоры на работы и согласованные записи о выполненных действиях помогают объяснить, что было сделано и сколько это стоило. Эти документы не гарантируют, что будущий спор разрешится в вашу пользу.
Передать своё место в договоре другому родственнику нельзя: права и обязанности стороны непередаваемы. Если согласованная помощь со временем может оказаться вам не по силам, порядок изменения условий и отказа нужно обсудить до того, как вы примете обязательства.
Может ли собственник продать или подарить квартиру
Да. Наследодатель сохраняет право распоряжаться своим имуществом: продать квартиру, подарить её или совершить другую сделку. Закон допускает это и в случае, когда будущий наследник в результате лишится возможности получить указанное жильё.
Даже если участник сделал ремонт или выполнил обязанности по уходу, он не становится совладельцем квартиры при жизни собственника. Поэтому посильность обязанностей стоит оценивать с учётом риска остаться без этого жилья, особенно если предстоят расходы, которые трудно будет возместить.
Продажа квартиры и отказ наследодателя от договора имеют разные последствия. Правило о возмещении убытков при отказе нельзя автоматически применять к любой продаже имущества. Чтобы понять последствия такой сделки для участников, этот вопрос нужно поставить перед нотариусом при обсуждении условий.
Обязательная доля, прежние договоры и имущество супругов
Ожидаемое наследство зависит и от семейных обстоятельств, и от прежних документов. Даже если квартира останется у владельца, наследнику может достаться меньшая доля, чем он рассчитывал получить. Подписи сторон не устраняют защищённые законом права других наследников.
Обязательная доля и недостойные наследники
Обязательная доля представляет собой часть наследства, которую закон защищает для определённых наследников независимо от распоряжений собственника. Условия наследственного договора действуют в той части, которая не противоречит этому праву. Учитывается и право, возникшее после заключения договора.
Если такое позднее возникшее право приводит к тому, что после удовлетворения обязательной доли наследнику по договору достаётся меньше наследства, его договорные обязанности уменьшаются пропорционально.
Договор также не отменяет запрет наследования недостойными наследниками. Так называют лиц, которые по установленным законом основаниям не вправе наследовать. Согласие собственника и других участников этот запрет не устраняет.
До подписания сообщите нотариусу семейные обстоятельства, важные для проверки обязательной доли. Если позднее они изменятся, стоит вернуться к обсуждению условий: перемены могут затронуть и ожидаемое наследство, и связанные с ним обязанности.
Несколько договоров об одной квартире
Наследодатель вправе заключить несколько наследственных договоров. Если они касаются одного имущества, заключены с разными лицами и эти лица приняли наследство, применяется договор, заключённый раньше.
Поэтому нельзя считать прежнюю договорённость отменённой только потому, что подписан новый договор. Если квартиру уже включали в другой наследственный договор, новому участнику нужно обсудить с нотариусом именно эту ситуацию.
Из этого правила нельзя делать вывод, что наследственный договор всегда имеет приоритет перед индивидуальным завещанием. Для проверки понадобятся прежние распоряжения и ясное объяснение того, какого результата собственник хочет добиться теперь.
Особенности наследственного договора супругов
Для предусмотренного законом договора, в котором участвуют супруги и лица, способные наследовать за каждым из них, действуют специальные правила. Он может определять переход общего имущества и имущества каждого супруга после смерти каждого из них, в том числе одновременной смерти обоих, к пережившему супругу или другим лицам.
Такой договор может также определять, какое имущество входит в наследство каждого супруга, если права третьих лиц не нарушаются. Чтобы разобраться с квартирой, нотариусу нужны сведения о её принадлежности и семейных обстоятельствах. Одного пожелания передать всё выбранному человеку недостаточно.
Указанный договор утрачивает силу при разводе до смерти одного из супругов, а также при признании брака недействительным. Он отменяет прежнее совместное завещание этих супругов. Эти последствия относятся к описанному супружескому случаю; распространять их на любой договор человека, состоящего в браке, нельзя.
Как изменить наследственный договор или отказаться от него
Пересмотр условий и односторонний отказ оформляются по-разному. Наследодатель вправе отказаться в любое время, а для другого участника порядок выхода определяется законом или договором. Если сторонам обещают одинаковую свободу отказа, стоит выяснить, на чём основано такое обещание и какие последствия будет иметь отказ для каждой стороны.
| Способ | Кто принимает решение и при каких условиях | Что нужно учитывать |
|---|---|---|
| Изменение или расторжение по соглашению | Стороны договариваются при жизни каждой из них | Согласовать изменение условий или прекращение договора |
| Изменение или расторжение через суд | Суд при существенном изменении обстоятельств, при жизни сторон | Нужны основания для судебного пересмотра, одного желания недостаточно |
| Односторонний отказ наследодателя | Наследодатель вправе отказаться в любое время | Нотариальное уведомление всех сторон и возмещение предусмотренных законом убытков |
| Односторонний отказ другой стороны | Участник действует в порядке, предусмотренном законом или договором | Проверить собственные основания, процедуру и последствия отказа |
Изменение и расторжение по соглашению или через суд
При изменении договор продолжает действовать с пересмотренными условиями, при расторжении прекращается. Закон допускает эти действия только при жизни сторон договора: по их соглашению либо на основании судебного решения в связи с существенным изменением обстоятельств.
К таким обстоятельствам может относиться выявившаяся возможность наследования лицами с правом на обязательную долю. Однако новое семейное обстоятельство ещё не позволяет предсказать решение суда. Нужно оценить, как оно влияет на договор и даёт ли основания для его пересмотра.
Отказ наследодателя: уведомление и убытки
Для одностороннего отказа наследодателю не нужно согласие остальных сторон. Он обязан уведомить их всех об отказе; уведомление удостоверяет нотариус.
Нотариус, удостоверивший уведомление, направляет его копию другим сторонам в течение трёх рабочих дней. Этот срок относится к отправке копии, а не к её получению адресатом или передаче квартиры.
В споре важно различать расходы на исполнение согласованной обязанности и затраты, которые участник понёс по своему решению, без связи с договором. Подтверждения выполненных действий, расходов и получения копии уведомления стоит сохранять: они понадобятся при обсуждении требования о возмещении.
Порядок отказа другого участника
Остальные стороны вправе отказаться в порядке, установленном законом или наследственным договором. Устного заверения, что можно выйти из договора в любой момент, недостаточно: участнику нужно понимать, какие условия применяются к нему.
До подписи попросите объяснить основания отказа, способ уведомления и то, как при отказе будет учитываться исполнение обязанностей. Если обстоятельства изменились и продолжать помощь трудно, простое прекращение действий ещё не оформляет выход из договора.
Что происходит после смерти наследодателя
Подписанный договор не заменяет принятие наследства. После смерти владельца предстоит оформить приобретение причитающегося имущества и разобраться с исполнением сохранившихся договорных обязанностей.
Почему договор не заменяет принятие наследства
Чтобы приобрести наследство, наследник должен его принять. Подпись при жизни владельца не позволяет сделать это заранее. После смерти обратитесь к нотариусу для оформления наследственных прав и сообщите о договоре.
Принятое наследство принадлежит наследнику со дня его открытия, независимо от времени фактического принятия и государственной регистрации права. Поэтому дата записи в реестре недвижимости не определяет, с какого дня наследственная квартира принадлежит наследнику.
Документы всё равно нужно оформить, а право зарегистрировать.
Кто вправе требовать исполнения обязанностей
После смерти наследодателя требовать исполнения могут наследники, душеприказчик, пережившие наследодателя стороны договора и пережившие третьи лица, предусмотренные договором. Одного родства с наследодателем недостаточно, чтобы требовать исполнения обязанностей по договору.
Требовать исполнения вправе и нотариус, ведущий наследственное дело, но только при охране наследственного имущества и управлении им до выдачи свидетельства о праве на наследство.
Если к вам обращаются с требованием, выясните, какая обязанность договора имеется в виду и в каком качестве действует предъявивший его человек. Семейное пожелание юридической обязанностью автоматически не становится.
Как заключить наследственный договор у нотариуса
Начать стоит с содержания договорённости. Важно понять, кому должно перейти имущество, какие действия предстоит выполнять участнику и что может измениться в будущем. Когда обе стороны одинаково понимают эти условия, можно обсуждать форму документа и сведения, которые понадобятся нотариусу.
Подписи сторон, личное участие и видеофиксация
Письменный договор подписывает каждая сторона, а нотариус обязательно удостоверяет его. Домашней распиской заменить эту процедуру нельзя. Если участник уклоняется от нотариального удостоверения, предусмотренный статьёй 165 ГК РФ способ судебного признания сделки действительной к наследственному договору не применяется.
Наследодатель заключает договор лично: оформить его за собственника по доверенности нельзя. Порядок участия остальных сторон нужно уточнять с учётом их положения. Правило о личном участии наследодателя не следует автоматически распространять на каждого участника.
Нотариус осуществляет видеофиксацию заключения договора, если стороны не заявили возражений. Запись фиксирует процедуру удостоверения. Видеофиксация не означает дистанционного подписания и не исключает последующих споров.
Что обсудить до подписания
Заранее согласуйте с нотариусом документы и сведения, необходимые в вашей ситуации. Подготовьте информацию об участниках и их паспортах, квартире и принадлежности имущества, семейных обстоятельствах, прежних завещаниях и наследственных договорах. Этот перечень помогает подготовиться к разговору; универсального обязательного комплекта он не устанавливает.
Чтобы обсудить содержание договора, полезно записать вопросы:
- Какое имущество и кому должно перейти после смерти?
- Какие обязанности начнутся при жизни, а какие после открытия наследства?
- Какие действия, расходы и сроки согласованы, чем подтверждать исполнение?
- Какие семейные права и прежние документы влияют на ожидаемое наследство?
- Как изменять условия, если помощь понадобится в другом объёме?
- Каков порядок отказа каждой стороны и как при отказе учитывается исполнение обязанностей?
- Кто после смерти сможет требовать исполнения предусмотренных действий?
Не торопимся. Если один участник рассчитывает на гарантированную квартиру, а другой хочет сохранить полную свободу распоряжения ею, это расхождение нужно обсудить до подписания. После нотариального удостоверения всё ещё возможны споры и изменения в составе имущества.
Итого
Наследственный договор полезен, когда стороны хотят согласовать будущее наследование и конкретные обязанности. Внимания заслуживают посильность помощи, права собственника, семейные ограничения и последствия отказа. До подписи обе стороны должны понимать, что им предстоит делать сейчас и при каких условиях имущество сможет перейти после смерти.
Частые вопросы
Что такое наследственный договор на квартиру?
Это нотариально удостоверяемый договор, который определяет будущих наследников и порядок перехода квартиры после смерти владельца. Он может предусматривать законные обязанности участников, которые по закону могут быть наследниками владельца. Родство с владельцем для получателя не обязательно, а собственность при подписании к нему не переходит.
Чем наследственный договор отличается от завещания?
Завещание позволяет собственнику распорядиться имуществом односторонне, а условия договора согласуют стороны. По договору обязанности участника, который по закону может быть наследником, могут начаться при жизни наследодателя. Наследственные права в обоих случаях связаны с открытием наследства.
Нужно ли исполнять обязанности по наследственному договору при жизни наследодателя?
Да, если договор устанавливает такие обязанности до открытия наследства для участника, который по закону может быть наследником. Автоматически в каждом договоре они не возникают. Состав помощи, период исполнения, расходы и способ подтверждения выполненных действий нужно согласовать до подписи.
Можно ли продать квартиру после заключения наследственного договора?
Да. Собственник сохраняет право продать, подарить или иначе распорядиться квартирой, даже если будущий наследник лишится возможности её получить. Соглашение об обратном ничтожно. Уход за собственником или ремонт квартиры не делают участника её совладельцем при жизни собственника.
Как отказаться от наследственного договора?
Наследодатель вправе отказаться в любое время. Об отказе нужно уведомить все стороны договора, а уведомление удостоверить у нотариуса. Наследодатель возмещает предусмотренные законом убытки от исполнения договора, возникшие к моменту получения копии уведомления. Для другой стороны действуют правила закона или договора, поэтому её порядок выхода нужно проверять по применимым условиям.
Сохраняется ли обязательная доля при наследственном договоре?
Да, включая право, возникшее после заключения договора. Если такое позднее возникшее право уменьшает причитающееся наследнику по договору наследство, его договорные обязанности уменьшаются пропорционально. Подписи сторон не устраняют право на обязательную долю.
Как оформить наследственный договор у нотариуса?
Письменный договор подписывает каждая сторона и удостоверяет нотариус. Наследодатель заключает его лично, без представителя. Нотариус фиксирует процедуру на видео, если стороны не возражают. Сведения об имуществе, семье, прежних распоряжениях и желаемых обязанностях стоит обсудить заранее.
