30 лет под 18,0% годовых дают платёж 75 354 ₽ в месяц, а 10 лет под той же ставкой - 90 093 ₽. Платежи отличаются на 14 738 ₽, переплаты - в 3,8 раза.
При увеличении срока платёж снижается слабее, чем растёт переплата. Сравним три варианта на одной сумме.
Возьмём кредит 5 000 000 ₽ под 18,0% годовых - это средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам на рыночных условиях в августе 2026 года по данным Банка России. Для примера используем аннуитетный платёж и постоянную ставку. Сроки: 10, 20 и 30 лет. Средняя ставка описывает выданные кредиты, а не предложение банка каждому читателю.
Содержание 6 разделов
Что меняет в кредите срок
Платёж почти не падает
В аннуитетном расчёте платёж одинаковый каждый месяц, а внутри него постепенно растёт доля основного долга и уменьшается доля процентов. При высокой ставке увеличение и без того длинного срока мало меняет ежемесячную нагрузку: это видно на нашем примере.
На нашей сумме 5 000 000 ₽ под 18,0% годовых платёж за 20 лет - 77 166 ₽, за 30 лет - 75 354 ₽. Платежи расходятся на 1 811 ₽ в месяц, около 22 000 ₽ за год.
Зато за 20 лет вы отдадите банку на 8 607 798 ₽ меньше, чем за 30 лет. Платить меньше каждый месяц и отдать больше за весь срок - обычная арифметика длинных кредитов.
Переплата растёт по всей дуге
Второе число важнее первого: сколько именно вы заплатите сверх суммы кредита. На 10 годах переплата - 5 811 112 ₽, на 20 - 13 519 738 ₽, на 30 - 22 127 537 ₽.
В 30-летнем кредите на проценты приходится 81,6% всех выплат, на 20-летнем - 73,0%, на 10-летнем - 53,8%. Переплата за 30 лет выше переплаты за 10 лет на 16 316 425 ₽.
Чем длиннее срок, тем большая доля всех выплат приходится на проценты банку, а не на возврат основного долга. При сроке 30 лет ежемесячный платёж на 14 738 ₽ ниже, чем в коротком варианте; таблица показывает, что общая переплата при этом выше.
Считаем три срока на одной сумме
Входы расчёта
Расчёт держится на четырёх числах, и их нужно назвать честно: сумма кредита 5 000 000 ₽, ставка 18,0% годовых, срок и тип платежа - аннуитет.
Страховку, оценку и другие расходы сделки в расчёт не включаем: здесь сравниваются только основной долг и проценты. Полные расходы проверяйте отдельно по договору, графику и раскрытию полной стоимости кредита.
Формула платежа: А = S × i / (1 − (1 + i)^(−n)), где S равна сумме кредита, i равна годовой ставке, делённой на 12, а n числу месяцев. Для 18% годовых i = 0,015. Переплата равна А × n − S. Это модель с равными месячными периодами; банковский график может учитывать фактические дни и особенности первого платежа.
Платёж, переплата и доля процентов
| Срок кредита | Платёж в месяц | Переплата за срок | Доля процентов в выплатах |
|---|---|---|---|
| 10 лет | 90 093 ₽ | 5 811 112 ₽ | 53,8% |
| 20 лет | 77 166 ₽ | 13 519 738 ₽ | 73,0% |
| 30 лет | 75 354 ₽ | 22 127 537 ₽ | 81,6% |
Платежи и переплаты в таблице округлены до целых рублей. Все разницы в статье рассчитаны по неокруглённым значениям; поэтому они могут на рубль-два отличаться от вычитания показанных в таблице сумм. Сумма кредита - 5 000 000 ₽, ставка - 18,0% годовых, срок - 10, 20 или 30 лет, платёж аннуитетный.
Из таблицы видно главное: выигрыш в платеже между 20 и 30 годами - 1 811 ₽, а проигрыш в переплате - 8 607 798 ₽.
Ставка и срок: как они влияют на платёж
Разброс ставок по направлениям
В августе 2026 года ставки в ипотеке различались в разы: 7,3% по договорам долевого участия, 12,5% на готовом жилье, 18,0% на рыночных условиях и 10,1% в среднем по всем ипотечным жилищным кредитам. Разброс между крайними ставками составляет 10,7 процентного пункта. В этих расчётах изменение ставки сильнее сказывается на ежемесячном платеже, чем переход между сроками.
Выбор срока меняет проценты за время пользования деньгами. Сравнивать ставки стоит и внутри льготных программ, и между рыночными предложениями банков. Проверяйте условия льготы, первоначальный взнос, страховку и полную стоимость кредита: низкая рекламная ставка не описывает все расходы.
Одна сумма, три ставки
| Ставка годовых | Платёж за 30 лет | Переплата за 30 лет | Доля процентов |
|---|---|---|---|
| 10,1% | 44 249 ₽ | 10 929 464 ₽ | 68,6% |
| 12,5% | 53 363 ₽ | 14 210 640 ₽ | 74,0% |
| 18,0% | 75 354 ₽ | 22 127 537 ₽ | 81,6% |
Сумма кредита та же - 5 000 000 ₽, срок - 30 лет. Переход с 10,1% на 18,0% добавляет к ежемесячному платежу 31 106 ₽ и к переплате 11 198 073 ₽.
Сравните: сокращение срока с 30 до 20 лет меняет платёж на 1 811 ₽. В этих примерах ставка сильнее влияет на платёж, а по переплате сравнение ближе: 10 лет вместо 30 лет уменьшают её на 16 316 425 ₽, а переход с 10,1% на 18,0% увеличивает на 11 198 073 ₽.
Что закон требует от ипотечного договора и досрочного возврата
Почему закон о потребительском кредите применяется к ипотеке не весь
Федеральный закон № 353-ФЗ о потребительском кредите применяется к ипотеке в прямо предусмотренных им случаях: это оговорено в части 2 статьи 1. Требования к раскрытию условий обычной жилищной ипотеки гражданина перечислены в части 2 статьи 6.1.
Из этого списка для заёмщика важны три вещи. Первая - график платежей, который банк должен предоставить. Сверьте срок, число платежей и принцип расчёта; расхождения с моделью попросите объяснить до подписания.
Вторая - полная стоимость кредита на первой странице договора: она учитывает платежи, включаемые по закону, и помогает сравнивать предложения. Третья - таблица индивидуальных условий, начинающаяся на первой странице: в ней ищите сумму кредита, срок, ставку, количество и периодичность платежей. Таблица может продолжаться дальше; все расходы на покупку квартиры в ПСК не входят.
Уведомление за 30 дней и форма договора
Досрочное погашение ипотеки возможно, и порядок прописан в статье 810 ГК РФ: заёмщик-гражданин возвращает сумму досрочно полностью или по частям, уведомив займодавца не менее чем за тридцать дней до дня возврата. Правило относится к процентному займу гражданину на личные, семейные и домашние нужды, не связанные с предпринимательской деятельностью, - к ипотеке на жильё оно тоже применяется. Договор может сокращать срок уведомления, в том числе позволять подать заявление через приложение перед ближайшим платежом. Проверьте дату списания и обеспечьте нужную сумму на счёте: простое пополнение счёта не всегда означает досрочное погашение.
Беспроцентный заём допускается вернуть досрочно, если договором не предусмотрено иное; для других процентных займов действует правило о согласии займодавца. Эти случаи не заменяют порядок вашей жилищной ипотеки.
Отдельно про платежи: по статье 819 ГК РФ ограничения, случаи и особенности взимания иных платежей по кредиту гражданину, в том числе по кредиту под залог жилья, определяются законом о потребительском кредите.
Сам договор пишется в письменной форме (статья 820 ГК РФ), и всё, что вы подписываете, - срок, ставка, график, условия досрочного погашения - живёт именно в нём.
Как выбрать срок под свой бюджет
Платёж не выше четверти дохода
Мой консервативный ориентир: платёж по ипотеке не выше четверти дохода семьи. Это авторское правило бюджета, а не требование закона или банка. Я бы считал по худшему из двух последних лет и отдельно вычитал обязательные расходы семьи и другие кредиты.
На наших цифрах это значит не менее 301 418 ₽ в месяц при платеже за 30 лет и 308 663 ₽ при платеже за 20 лет. Это минимальный целый доход, при котором точный платёж не превышает четверти дохода.
Отсюда простое правило выбора: сначала ограничение по бюджету, потом срок. Если 30 лет проходят по деньгам, но 20 лет дают ту же квартиру с переплатой на 8 607 798 ₽ меньше, короткий срок почти всегда выгоднее.
Запас на случай, когда доход просядет
Длинный кредит - это обязательство на десятилетия, первые пять лет в нём только начало. Каждый год, на который вы откладываете погашение, вы платите лишний год процентов по ставке договора - и делаете это осознанно или по инерции.
Мой ориентир резерва для нестабильного дохода составляет год платежей; семье с другим запасом и расходами нужна своя сумма. Свободные деньги после резерва можно направлять досрочно. При одинаковом взносе и дальнейшей оплате только по новому графику сокращение срока уменьшает проценты сильнее, чем снижение платежа. Если после снижения платежа продолжать вносить прежнюю сумму в те же даты как досрочные взносы, результат может быть сопоставимым.
Что выбрать в вашем договоре, смотрите в его условиях о досрочном погашении.
Что спросить до подписания
Пять вопросов к менеджеру, ответы на которые стоит увидеть в тексте договора:
- какой срок указан в кредитном договоре и в графике платежей;
- какова полная стоимость кредита и что в неё входит;
- что происходит при досрочном погашении: сокращается срок или снижается платёж, и за сколько дней нужно уведомить;
- какой платёж получается при вашей сумме и ставке, сходится ли он с расчётом;
- что входит в страховку и на какой срок.
Если по этим пунктам договор отвечает, срок можно выбирать. Если нет, сначала стоит договориться о формулировках, а потом уже подписывать.
Итого
Срок ипотеки - это выбор между ежемесячным платежом и общей переплатой. При 5 000 000 ₽ под 18,0% платёж за 20 и 30 лет отличается на 1 811 ₽, а переплата - на 8,6 млн ₽.
В приведённом примере переход с 10,1% на 18,0% меняет платёж на 31 106 ₽, а сокращение срока с 30 до 20 лет добавляет 1 811 ₽. Сначала проверьте семейный бюджет и резерв; мой ориентир платежа составляет четверть дохода. Затем сравните доступные сроки и заранее прочитайте график, полную стоимость кредита и условия досрочного погашения.
Частые вопросы
Какой срок ипотеки даёт минимальный ежемесячный платёж?
Минимальный платёж даёт 30 лет: 75 354 ₽ в месяц на 5 000 000 ₽ под 18,0% против 90 093 ₽ на 10 годах. Экономия в 14 738 ₽ в месяц оборачивается переплатой на 16 316 425 ₽ больше. Здесь приходится выбирать между меньшим платежом сейчас и меньшей переплатой в итоге.
Можно ли погасить ипотеку досрочно и что для этого нужно?
Да, полностью или по частям. Для процентного займа гражданину на личные нужды статья 810 ГК РФ предусматривает уведомление не менее чем за 30 дней, но договор может сокращать этот срок. Подайте заявление установленным банком способом, выберите доступный вариант пересчёта, обеспечьте деньги к дате списания и получите обновлённый график. Одного пополнения счёта может быть недостаточно.
Почему при 30 годах платёж почти такой же, как при 20?
Проценты считаются от остатка долга, а в начале срока остаток близок к полной сумме. Основной долг в первые годы покрывает малую часть платежа, поэтому двадцать и тридцать лет отличаются по нагрузке всего на 1 811 ₽, а по переплате - на 8 607 798 ₽.
Как проверить, что срок посчитали правильно?
Сверьте сумму, ставку, количество платежей и дату последнего платежа в графике. По части 2 статьи 6.1 закона № 353-ФЗ ПСК размещают на первой странице, а таблицу условий начинают с неё. Сравните платёж с аннуитетной формулой из статьи; небольшое расхождение из-за фактических дней и первого периода попросите объяснить в банке.
Что важнее при выборе срока: ставка или срок?
В нашем сравнении на платёж сильнее влияет ставка. На кредите 5 000 000 ₽ за 30 лет разница между 10,1% и 18,0% составляет 31 106 ₽ в платеже и 11 198 073 ₽ в переплате, тогда как сокращение срока с 30 до 20 лет при 18% меняет платёж на 1 811 ₽.
По переплате сокращение срока с 30 до 10 лет при 18% экономит 16 316 425 ₽, а снижение ставки с 18% до 10,1% на 30 годах экономит 11 198 073 ₽. Это два разных сравнения; универсального победителя нет. Выбирайте доступную вам ставку и срок, который выдерживает бюджет.
Как понять, потяну ли я платёж 20 или 30 лет?
Мой ориентир составляет не более четверти дохода за худший из двух последних лет; это не банковская норма. Для 5 000 000 ₽ под 18,0% он даёт доход от 308 663 ₽ при сроке 20 лет и от 301 418 ₽ при 30 годах. Пороги рассчитаны по точному платежу. Затем проверьте остаток после обычных расходов и других долгов, резерв и способность платить при снижении дохода.
