Договор дарения квартиры между гражданами обязательно удостоверяет нотариус, в том числе при передаче жилья близкому родственнику. По этому договору собственник безвозмездно передаёт квартиру другому человеку или обязуется передать её в будущем. Собственника называют дарителем, получателя называют одаряемым.
Нотариальное удостоверение договора и переход права собственности происходят на разных этапах. Поэтому до подписи стоит спокойно разобраться в трёх вещах: какую квартиру или долю вы передаёте, кому она достанется и какие права сохранятся у вас после оформления. Семейная договорённость должна быть понятна и в тексте договора.
Содержание 8 разделов
Нужен ли нотариус для дарения квартиры родственнику
Да, нужен. С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению. Для передачи квартиры родителю, ребёнку или другому близкому родственнику исключения нет. Договор, подписанный дома, установленную законом форму не соблюдает.
Нотариус проверяет добровольность действий и дееспособность сторон, то есть их способность самостоятельно совершать юридически значимые действия. Он также проверяет ограничения на квартиру, другие обстоятельства сделки и разъясняет последствия передачи собственности.
К нотариусу разумно приходить, уже понимая, какую квартиру вы дарите и кому. И даже после удостоверения договора остаётся следующий этап: регистрация перехода права. До неё считать получателя новым собственником преждевременно.
Что проверить в договоре дарения квартиры до подписи
Начните с получателя и квартиры. Ошибка в этих сведениях останется ошибкой, каким бы обстоятельным ни был остальной текст. По статье 432 Гражданского кодекса предмет договора является существенным условием: стороны должны согласовать, что именно передаётся.
Из этого правила нельзя составить универсальный список реквизитов для любой сделки. При чтении проекта задача вполне конкретна: убедиться, что описаны ваша квартира или принадлежащая вам доля, а условия соответствуют тому, о чём вы договорились.
| Что проверить | С чем сопоставить или что спросить | Какую ошибку можно заметить |
|---|---|---|
| Даритель и одаряемый | Данные сторон и подготовленные документы, удостоверяющие личность | Получатель определён неверно или в данных есть расхождение |
| Квартира или доля | Адрес, кадастровый номер, описание и имеющиеся документы об основании права | Указана другая квартира либо вместо доли описана квартира целиком |
| Безвозмездность | Должен ли получатель передать что-либо или исполнить обязанность в обмен на жильё | Сделка названа дарением, хотя предусматривает встречное исполнение |
| Форма | Предусмотрено ли нотариальное удостоверение | Стороны рассчитывают ограничиться подписями на обычном бланке |
| Момент передачи | Когда стороны намерены передать квартиру и как это отражено в тексте | Будущий дар спутан с передачей после смерти |
Квартира целиком или доля в праве собственности
Квартира и доля в праве на неё различаются как предмет дарения. Если дарителю принадлежит доля, именно её передачу должен описывать договор. Семейная привычка считать квартиру собственностью одного человека этого различия не устраняет.
Адрес помогает понять, о каком жилье идёт речь; кадастровый номер позволяет сопоставить его со сведениями реестра; описание помогает заметить расхождения. Читайте эти сведения вместе. Если документы противоречат друг другу, покажите расхождение нотариусу до подписи: выбирать более убедительную бумагу на глаз здесь не стоит.
Правоустанавливающий документ объясняет, на каком основании даритель приобрёл квартиру. Таким документом может быть договор купли-продажи, приватизации или дарения либо свидетельство о праве на наследство. В нём важна история возникновения права; одним совпадением адреса проверка не исчерпывается.
Безвозмездность и встречные обязательства
Безвозмездность означает передачу квартиры без встречной передачи вещи, права или исполнения обязанности. Если получатель должен заплатить за жильё либо выполнить обязательство в обмен на него, соглашение не признаётся дарением.
Так, условие о передаче квартиры за обязательное содержание дарителя требует проверки правовой природы сделки. Название на первой странице не меняет содержания договорённости.
При этом закон не запрещает любые условия договора. Уточнение предмета, порядка передачи и другие допустимые условия нужно читать внимательно. Если пункт вызывает сомнение, попросите нотариуса объяснить, что по нему должна сделать каждая сторона и почему это совместимо с дарением. Ответ нужен до подписи, пока содержание договора ещё можно спокойно обсудить.
Можно ли пообещать подарить квартиру в будущем
Обещание будущего дара может стать обязательством, если соблюдена надлежащая форма и определены конкретный получатель и предмет. Семейный разговор о намерениях и договор, который связывает дарителя, имеют разные последствия. Это различие стоит понимать прежде, чем обещание попадёт в документ.
Конкретный получатель и предмет будущего дара
Из обещания должно ясно следовать намерение безвозмездно передать определённую квартиру определённому человеку. Обещание подарить всё имущество или его часть без указания конкретного предмета ничтожно, то есть недействительно по закону.
Для договора дарения недвижимости между гражданами сохраняется нотариальная форма. Если квартиру предполагается передать в будущем, сообщите об этом нотариусу сразу. В проекте должно быть описано именно это намерение. Если в проекте указана передача квартиры сейчас, текст расходится с вашим намерением подарить её в будущем.
Почему нельзя передать квартиру в дар после смерти
Будущая передача и передача после смерти дарителя имеют разные правовые последствия.
| Что предусмотрено | Правовое значение | Что проверить до подписи |
|---|---|---|
| Обещание передать конкретную квартиру конкретному человеку в будущем | Может связывать дарителя при надлежащей форме и ясно выраженном намерении | Определены ли получатель, предмет и содержание обещания |
| Обещание подарить всё имущество без конкретного предмета | Ничтожно | Можно ли однозначно установить, что именно дарят |
| Передача квартиры после смерти дарителя | Такое дарение ничтожно; применяются правила о наследовании | Не пытается ли договор оформить дарение после смерти |
Совместная собственность, доверенность и участие ребёнка
Здесь нужно выяснить, кому принадлежит квартира и от чьего имени действует каждый участник. У каждой проверки свой предмет: согласие другого собственника, полномочия представителя, допустимость дарения. Один документ не решает все эти вопросы сразу.
Согласие участников совместной собственности
Для дарения имущества в общей совместной собственности требуется согласие всех её участников с соблюдением правил распоряжения таким имуществом. При этом совместная и долевая собственность устроены по-разному.
| Как принадлежит квартира | Что это значит | Что сообщить нотариусу |
|---|---|---|
| На праве совместной собственности | Доли участников заранее не определены | Кто участвует в собственности и как будет соблюдено требование о согласии |
| На праве долевой собственности | Размер доли каждого собственника определён | Какая доля принадлежит дарителю и что именно он хочет передать |
Правило о совместной собственности не требует согласия супруга на дарение любой квартиры. Прежде нужно установить режим имущества и основание его приобретения. Сообщите нотариусу, когда и каким способом квартиру получили, какие документы сохранились и какие обстоятельства семейных отношений имеют значение для проверки.
Недостаточно сказать, что квартира записана на вас.
Что должно быть указано в доверенности на дарение
Если дарение совершает представитель, в доверенности должны быть названы одаряемый и предмет дарения. Доверенность на дарение без этих сведений ничтожна. Общая формулировка о распоряжении имуществом необходимую конкретизацию не заменяет.
Покажите доверенность нотариусу до подготовки договора. Сверьте данные получателя и описание квартиры в доверенности с тем, что должно быть указано в проекте договора. Точное описание квартиры в договоре не исправит недостаток полномочий представителя: эти полномочия проверяют по доверенности.
Дарение ребёнку и дарение квартиры от его имени
Получение квартиры ребёнком и дарение принадлежащей ему квартиры требуют разных проверок. Закон запрещает законным представителям дарить квартиру от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными. Исключение для обычных небольших подарков к квартире не относится.
Получать квартиру в дар ребёнок может; запрет дарения от его имени не распространяется на получение дара. При обращении в контору поясните, кто получает жильё, кому оно сейчас принадлежит и кто будет действовать от имени ребёнка. Нотариус определит документы и порядок участия с учётом этой роли.
Какие документы подготовить для визита к нотариусу
Я бы начал с паспортов и имеющихся документов об основании права, затем согласовал перечень с выбранной конторой. У каждой квартиры есть история приобретения, у участников есть свои обстоятельства. Такой порядок помогает заранее найти нужные бумаги и не заказывать документы по старой памятке.
Паспорта и документы об основании права
Подготовьте документы, удостоверяющие личность сторон, и сообщите, какие документы на квартиру у вас сохранились. Если данные в старом договоре и действующем паспорте различаются, например после перемены фамилии, укажите на это при предварительном обращении.
Документ об основании приобретения объясняет, как возникло право. Сведения ЕГРН показывают актуальные данные о зарегистрированном праве и ограничениях. При подготовке сделки нужны ответы на оба вопроса.
| Документ или сведения | Для чего нужны | Что уточнить в конторе |
|---|---|---|
| Паспорта | Установить личность и сопоставить данные сторон | Какие оригиналы принести участникам |
| Документы об основании права | Проверить приобретение квартиры и особенности прежней сделки | Какие имеющиеся документы показать нотариусу |
| Документы о перемене имени и родстве | Подтвердить значимые для оформления обстоятельства | Нужны ли оригиналы или сведения об актовых записях |
| Сведения ЕГРН | Проверить зарегистрированное право и ограничения | Какие сведения нотариус запросит сам |
| Сведения органов ЗАГС | Установить необходимые обстоятельства по актовым записям | Что можно получить запросом и что подготовить самостоятельно |
Документы о перемене имени и родстве
Документы о рождении, браке или перемене имени могут понадобиться, если эти обстоятельства имеют значение для оформления. Обязательного для любого дарения набора из всех таких документов нет. Но имеющиеся бумаги, которые попросили в конторе, стоит подготовить.
Если имя или фамилию меняли несколько раз, сообщите об этом заранее. Сохранившиеся документы и сведения об актовых записях могут помочь связать прежние данные с нынешними.
Какие сведения может запросить нотариус
Нотариус может запрашивать сведения в Росреестре и электронном реестре ЗАГС, где хранятся записи о рождениях, браках и других актах гражданского состояния. Многие документы доступны электронно, однако базы могут быть неполными. Для проверки расхождений могут понадобиться оригиналы.
Для понимания состава сведений полезен разбор выписки из ЕГРН. В конторе выясните, кто получит необходимые сведения. Тогда будет понятно, нужно ли заказывать выписку самостоятельно.
Обещание оформить всё по одному паспорту столь же ненадёжно, как универсальный длинный список документов. Кадастровый и технический паспорта не становятся обязательными для каждого договора оттого, что их назвали в старой инструкции. Перечень должен соответствовать вашей квартире и обстоятельствам сделки.
Что даритель теряет после передачи квартиры
После регистрации перехода права даритель перестаёт быть собственником подаренной квартиры. Если вы намерены продолжать в ней жить или хотите сохранять контроль над её дальнейшей судьбой, правовые последствия нужно разобрать до передачи.
Утрата собственности ещё не даёт ответа на вопрос о том, какие права проживания могут сохраниться. У каждого такого права должно быть основание, и рассчитывать на его сохранение без выяснения этого основания нельзя. Расскажите нотариусу, кто сейчас живёт в квартире, какие документы связаны с проживанием и что для вас должно сохраниться после оформления.
Записи об ограничениях тоже требуют внимательного чтения. Разбор обременений квартиры поможет понять соответствующие сведения ЕГРН. При этом проверка этих записей не позволяет сделать вывод обо всех возможных правах проживания.
От подписания договора до записи в ЕГРН
В конце оформления проверьте, зарегистрировано ли право одаряемого. Подпись сторон, удостоверение договора и отправка документов входят в процедуру, но ни одно из этих действий не подтверждает, что регистрация состоялась.
Чтение проекта и подписание договора
Даритель и одаряемый знакомятся с составленным текстом до подписи. Получателю тоже нужно понимать, какую квартиру или долю ему передают и на каких условиях. Поэтому поручать всё чтение одной стороне не стоит.
При чтении проекта:
- Сверьте данные дарителя и получателя с документами.
- Найдите описание квартиры или доли и сопоставьте его с тем, что намерены передать.
- Проверьте обязанности сторон: нет ли исполнения в обмен на квартиру.
- Разберите условие о передаче, особенно если дарение задумано на будущее.
- Попросите объяснить непонятные пункты и последствия, важные для проживания или сохранения прав.
Если нотариус исправил существенное для вас условие, перечитайте изменённый текст перед подписанием. Ставить подпись следует после того, как вы убедились: объяснение на словах соответствует написанному.
Передача документов на регистрацию
После подписания и удостоверения договора нотариус направляет документы в Росреестр в электронном виде для регистрации перехода права. Заранее выясните, как вам сообщат о результате и каким способом вы получите подтверждение.
Если регистрация не закончена, уточните, на каком этапе она находится и какие действия требуются от сторон.
Проверка нового собственника в ЕГРН
В полученном подтверждении проверьте результат:
- указана нужная квартира;
- одаряемый указан как новый собственник;
- при дарении доли сведения соответствуют именно этой доле;
- запись о праве отражает состоявшуюся регистрацию.
Если результат расходится с договором или подтверждение не получено, обратитесь к нотариусу с конкретным вопросом и документами. Сохраните свой экземпляр договора и подтверждение регистрации. По ним можно установить и содержание сделки, и её результат.
Итого
До подписи определите квартиру или долю, получателя и условия безвозмездной передачи. Сообщите нотариусу о совместной собственности, представительстве и участии ребёнка, если они есть. Если даритель рассчитывает продолжать жить в квартире, правовое основание проживания нужно выяснить заранее. После удостоверения договора проверьте, что право одаряемого зарегистрировано в ЕГРН.
Частые вопросы
Можно ли оформить договор дарения квартиры близкому родственнику без нотариуса?
Нет. С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами требует нотариального удостоверения. Это правило распространяется и на близких родственников. Подписи на договоре, составленном дома, нотариальную форму не заменяют.
Что нужно указать в договоре дарения квартиры?
Нужно определить стороны и конкретную квартиру или долю в праве на неё. Адрес, кадастровый номер и описание помогают проверить предмет передачи. Также нужно разобраться с безвозмездностью и моментом передачи. Эти ориентиры помогают читать проект; полного перечня всех существенных условий или готового образца они не составляют.
Можно ли включить встречную обязанность в договор дарения квартиры?
Если обязанность представляет собой исполнение в обмен на квартиру, соглашение не признаётся дарением. Передача жилья за обязательное содержание дарителя требует проверки правовой природы сделки, независимо от названия документа. При этом другие допустимые условия в договор включить можно.
Какие документы подготовить для дарения квартиры у нотариуса?
Начните с паспортов и имеющихся документов об основании права на квартиру. О перемене имени, родстве, представительстве и других значимых обстоятельствах сообщите заранее. В конторе уточните, какие оригиналы принести и какие сведения нотариус запросит самостоятельно.
Нужны ли кадастровый и технический паспорта для договора дарения квартиры?
Универсальным обязательным набором для любого дарения они не являются. Прежде чем заказывать новые документы, уточните перечень для своей квартиры у нотариуса. Старый список из интернета может не учитывать доступные электронные сведения и особенности вашего права.
Когда после подписания договора дарения квартиры одаряемый становится собственником?
После государственной регистрации перехода права собственности. Подписание договора, его нотариальное удостоверение и направление документов регистрацию не заменяют. По сведениям ЕГРН проверьте, что одаряемому принадлежит именно та квартира или доля, которая указана в договоре.
