Итого
Гостиничный номер в апарт-отеле предназначен для временного проживания. Чтобы поселиться надолго, нужно согласовать срок проживания и условия пользования номером; при покупке важен также договор с оператором. Считаем по кассе: стоимость размещения и услуг сравниваем с расходами на обычную квартиру. По данным Квадролога, однокомнатная квартира в Москве стоит 17 190 466 ₽, двухкомнатная 23 969 321 ₽. Эти средние цены из объявлений, без самых дорогих и самых дешёвых, относятся к квартирам и служат ориентиром для сравнения альтернатив.
Содержание 6 разделов
Что покупают в апарт-отеле и с чем сравнивать цену
При покупке помещения в апарт-отеле сначала смотрят его назначение в ЕГРН и условия договора. Название в рекламе и планировка с кухней сами по себе не делают гостиничный номер квартирой. По правилам гостиничных услуг номер предназначен для временного размещения и проживания. Цена размещения включает проживание и набор услуг, которые исполнитель оказывает за единую плату.
Для сравнения ниже приведены цены покупки и долгосрочной аренды обычных московских квартир на 12 октября 2026 года. Переносить их на номер в апарт-отеле нельзя: у выбранного объекта нужно сопоставить цену покупки, плату оператору и расходы на содержание, а при проживании по гостиничному договору учитывать тариф и включённые услуги.
Цена и аренда обычных однокомнатных и двухкомнатных квартир
Однокомнатная квартира стоит 17 190 466 ₽, двухкомнатная 23 969 321 ₽. Аренда однокомнатной выходит 66 564 ₽ в месяц, двухкомнатной 89 800 ₽. Половина объявлений о продаже однокомнатных укладывается в границы от 14 500 000 ₽ до 22 375 000 ₽, половина объявлений об аренде находится между 55 000 ₽ и 80 000 ₽.
| Значение | 1-комнатные | 2-комнатные | Москва целиком |
|---|---|---|---|
| Цена метра | 466 679 ₽ | 450 011 ₽ | 476 564 ₽ |
| Квартира целиком | 17 190 466 ₽ | 23 969 321 ₽ | 27 254 941 ₽ |
| Аренда в месяц | 66 564 ₽ | 89 800 ₽ | 88 498 ₽ |
| Аренда за метр в месяц | 1 756 ₽ | 1 746 ₽ | 1 853 ₽ |
| Доходность от аренды | 4,5 % | 4,7 % | 4,7 % |
| Окупится за | 22,1 года | 21,5 лет | 21,4 года |
| Объявлений о продаже | 6 390 | 10 185 | 32 674 |
Что с ценой в новостройках
В новостройках однокомнатная квартира стоит 22 611 043 ₽, двухкомнатная 29 238 222 ₽. Объявлений о продаже 16 503 и 18 354. Новостройка дороже готового жилья на 31,5 % по однокомнатным квартирам (22 611 043 ₽ против 17 190 466 ₽) и на 22 % по двухкомнатным (29 238 222 ₽ против 23 969 321 ₽), с округлением до указанной точности.
Покупка обычной квартиры для сравнения: аренда против ипотеки
Считаем платёж по ипотеке на однушку
Берём обычную однокомнатную квартиру за 17 190 466 ₽, считаем взнос 20 % равным 3 438 093 ₽ и кредит 13 752 373 ₽. Платёж считаем по аннуитету: при неизменной ставке ежемесячные платежи равны. Это условное сравнение покупки и найма квартиры; ставку по кредиту на конкретный номер в апарт-отеле нужно получить у банка.
Ставку берём из августовской отчётности: на рынке готового жилья средневзвешенная ставка 12,5 % против июльских 12,8 %, на рыночных условиях 18,0 % против июльских 17,8 %. По ИЖК средняя ставка вышла 10,1 %, договоры долевого строительства обошлись в 7,3 %. На 21 октября 2026 года в Банке России ключевая ставка установлена на уровне 14,00 % годовых.
| Сценарий | Кредит | Ставка и срок | Платёж в месяц | Переплата |
|---|---|---|---|---|
| Ставка для расчёта по среднему на готовое жильё | 13 752 373 ₽ | 12,5 %, 30 лет | 146 773 ₽ | 39 086 004 ₽ |
| Тот же кредит, короче срок | 13 752 373 ₽ | 12,5 %, 20 лет | 156 246 ₽ | 23 746 736 ₽ |
| Рыночные условия | 13 752 373 ₽ | 18 %, 30 лет | 207 260 ₽ | 60 861 228 ₽ |
| Условная льготная часть и остаток | 12 000 000 ₽ и 1 752 373 ₽ | 12 % и 12,5 %, кредит на 30 лет, субсидирование на 15 лет | 142 136 ₽ в льготный период | Зависит от ставки после льготного периода |
Разница между платежом 146 773 ₽ и арендой 66 564 ₽ составляет 80 209 ₽ в месяц. Первый взнос 3 438 093 ₽ покрывает почти 52 месяца аренды по этой цене. Взнос вы отдаёте сразу, арендную плату вносите помесячно. Для первых трёх строк таблицы ставка условно неизменна весь срок; в последней строке после окончания субсидирования потребуется новый расчёт.
Доходность 4,5 % и окупаемость 22 года
Доходность по аренде считаем от метра: 4,5 % годовых на однокомнатном объекте, а окупаемость по аренде выходит 22,1 года. На двухкомнатных доходность 4,7 % и окупаемость 21,5 лет.
Это расчёт до налогов и расходов на содержание. Они уменьшают доход собственника и удлиняют окупаемость. В нашем примере аренда в 66 564 ₽ уже до этих расходов не покрывает ипотечный платёж 146 773 ₽: каждый месяц нужно добавлять 80 209 ₽ из других доходов. Экономику апарт-отеля считают по его выручке и расходам оператора.
Налог с аренды и минимальный срок владения
Доходы от сдачи жилья облагаются по прогрессивной шкале: ставки 13 %, 15 %, 18 %, 20 %, затем 22 %, доходы от продажи облагаются по шкале 13 и 15 %. Тем, кто находился в России менее 183 дней в году, ставка 30 %.
Сколько забирает налог с дохода от сдачи
Для физического лица, сдающего имущество с уплатой НДФЛ, действует приведённая выше шкала. Если номер передан оператору, сначала нужно определить по договору, за что собственник получает деньги и кто исполняет налоговые обязанности. При самостоятельном декларировании доходов от сдачи или продажи недвижимости декларацию подают не позднее 30 апреля следующего года, а исчисленный налог платят не позднее 15 июля того же года.
Минимальный срок владения связан с освобождением дохода от продажи от НДФЛ. Продать помещение можно и раньше; тогда нужно определить обязанность подать декларацию и сумму налога. Общий срок составляет пять лет. Трёхлетний срок предусмотрен, в частности, при наследовании, дарении от близкого родственника, приватизации и передаче имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Условие о единственном жилье относится к перечисленным в налоговых правилах жилым объектам. На нежилой номер в апарт-отеле оно не распространяется. Поэтому отсутствие другой квартиры не даёт владельцу купленного нежилого номера права автоматически применять трёхлетний срок.
Вычет положен, если объект по ЕГРН проходит как жилое помещение: на жильё расходы засчитываются в пределах 2 000 000 ₽, а проценты по ипотеке в пределах 3 000 000 ₽. Вычет возвращает часть уплаченного налога, платёж по ипотеке он не уменьшает, и при сдаче апарт-отеля вычет считают отдельно от дохода. Гостиничный номер по правилам гостиничных услуг жилым помещением не считается, и на него вычет не дают.
Ипотека: почему важен статус помещения
Что говорит программа и что решает банк
Льготная семейная ипотека требует, чтобы кредит шёл на приобретение готового или строящегося жилого помещения у застройщика, оформленного по ДДУ или ДКП. Ограничение по 35 регионам и по малым городам относится к покупке новостройки семьями с двумя и более детьми, а с 1 октября 2026 года условия пересчитаны по числу детей и региону, и у Москвы свои лимиты.
Размер ставки с 1 октября 2026 года зависит от числа детей и региона, при этом хотя бы одному из детей ещё не исполнилось 7 лет на момент заключения договора: в Москве 12 % при одном ребёнке с лимитом 12 млн ₽, 10 % при двух детях с лимитом 15 млн ₽, 8 % при трёх детях с лимитом 18 млн ₽. Максимум 15 лет длится субсидирование, а первоначальный взнос по программе не меньше 20 %.
Эти условия относятся к покупке жилья. Нежилой гостиничный номер требованию о жилом помещении не отвечает. В условном расчёте для подходящего жилья льготная ставка действует в пределах лимита: при одном ребёнке 12 000 000 ₽ под 12 % и остаток 1 752 373 ₽ под принятые для сравнения 12,5 % дают платёж 142 136 ₽ при сроке кредита 30 лет. Такой платёж можно использовать для сравнения только на период субсидирования до 15 лет. Ставку и платёж после его окончания нужно брать из кредитного договора.
Остальное решает банк. Полную стоимость кредита банк сообщает до подписания договора, и выбирать надо по этой цифре: процент из рекламы не показывает полную стоимость кредита. Статус объекта и его залог тоже проверяет кредитор.
Порог посильности такой: Банк России предупреждает, что при превышении половины годового дохода риск брать кредит велик, а в пересчёте на месяц платёж держится в половине месячного дохода. Для платежа 146 773 ₽ это доход от 293 546 ₽ в месяц.
Что проверить для длительного проживания в апарт-отеле
В гостиничном номере проживают в течение согласованного срока. По правилам гостиничных услуг в договор включают период проживания, время заезда и выезда. Если оператор установил предельный срок проживания, его нужно учитывать при планировании переезда. Само назначение номера остаётся временным проживанием.
- В выписке из ЕГРН посмотрите назначение помещения и зарегистрированные права. Нежилой номер нельзя считать жилой квартирой при расчёте вычета и права на семейную ипотеку.
- Для проживания по гостиничному договору проверьте запись объекта в реестре классифицированных средств размещения. Оказывать такие услуги без записи запрещено.
- Сопоставьте период проживания в договоре со своим планом. Если хотите остаться дольше, согласуйте продление до окончания оплаченного срока.
- При покупке номера изучите условия его передачи оператору и личного пользования. Если договор ограничивает даты проживания собственника, согласуйте нужный период до сделки.
- Запросите расчёт платы за весь срок и перечень включённых услуг. Доплаты за обслуживание и коммунальные платежи должны попасть в ваш месячный бюджет.
Покупку под сдачу считайте отдельно: выручка за вычетом комиссии оператора, содержания и налога должна покрывать ваши расходы. Если номер не подходит для личного проживания, доходным от этого он не становится.
Частые вопросы
Можно ли жить в апарт-отеле постоянно?
Гостиничный номер предназначен для временного проживания, а срок пребывания закрепляют в договоре. Для длительного проживания нужно согласовать весь нужный период с оператором и учесть установленный им предельный срок, если он есть. При покупке номера проверьте также, разрешает ли договор с управляющей компанией пользоваться им в нужные вам даты. Покупка сама по себе не меняет назначение помещения.
Сколько стоит апарт-отель в Москве?
Цена покупки относится к конкретному помещению. К ней нужно прибавить предусмотренные договором расходы на обслуживание и управление. Для сравнения с обычным жильём: однокомнатная квартира в Москве стоит в среднем 17 190 466 ₽, двухкомнатная 23 969 321 ₽. Эти суммы не устанавливают цену номера в апарт-отеле.
Сколько платить за аренду апарт-отеля?
Плату за проживание определяют по тарифу выбранного апарт-отеля и сроку бронирования. Сравнивайте итог за весь месяц вместе с включёнными услугами и обязательными доплатами. Ориентир для альтернативы: долгосрочная аренда обычной однокомнатной квартиры в Москве составляет 66 564 ₽ в месяц, двухкомнатной 89 800 ₽. Это цены квартир; гостиничное размещение имеет свой тариф.
Выгоднее купить апарт-отель под сдачу?
Выгода зависит от цены номера и суммы, которая останется собственнику после комиссии оператора, содержания и налогов. Эту сумму сравнивают с платежом по кредиту и вложенными собственными деньгами. Доходность и окупаемость обычной однокомнатной квартиры, 4,5 % годовых и 22,1 года до расходов, нельзя переносить на апарт-отель. В приведённом квартирном примере аренда не покрывает ипотечный платёж: разница составляет 80 209 ₽ в месяц ещё до расходов.
Какая ипотека доступна на апарт-отель?
Нежилой гостиничный номер не отвечает требованию семейной ипотеки о покупке жилого помещения. Возможность обычного кредита на такой объект, ставку и залог согласуют с банком. Приведённые в статье средние ставки по жилищным кредитам служат для условного расчёта покупки квартиры. Для семейной ипотеки должны подходить и жильё, и семья; льготная ставка действует в пределах установленного лимита.
Сколько налог платить с аренды апарт-отеля?
При сдаче имущества физическим лицом с уплатой НДФЛ действует прогрессивная шкала 13 %, 15 %, 18 %, 20 % и 22 %; для тех, кто был в России менее 183 дней в году, ставка 30 %. При самостоятельном декларировании дохода декларацию подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля. Если деньги перечисляет оператор, по договору нужно установить, кто исполняет налоговые обязанности.
Что проверить перед покупкой апарт-отеля?
В выписке из ЕГРН проверьте назначение помещения и зарегистрированные права. В договоре с управляющей компанией найдите условия личного проживания, сдачи номера, комиссию и распределение расходов на содержание. Посчитайте ежемесячные расходы и налог при сдаче или будущей продаже. Трёхлетний срок владения для единственного жилья на нежилой номер не распространяется.
