Квартиры по реновации в Москве обещают ровно то, что обещает программа: комнат не меньше, чем было, жилая площадь не меньше, а кухня, санузел и коридор заметно просторнее. Проверить это проще, чем кажется: в новых домах сразу проектируют без проходных комнат, с кухней от 10 м² и комнатами шириной не меньше 3,1 м. Разбираем, что именно даёт переселение, как устроены планировки новостроек и на что смотреть тем, кто выбирает квартиру.
Содержание 6 разделов
Что даёт программа реновации жильцу
Равнозначная квартира: что это значит на практике
Под равнозначной квартирой закон понимает благоустроенную квартиру в новом доме, в которой количество комнат не меньше, чем в старой, жилая площадь не меньше жилой площади старой квартиры, а общая площадь больше за счёт более просторных помещений общего пользования. Выигрыш обещан структурой квартиры: та же самая кухня, санузел и коридор, но по площади заметно больше.
Стоит сразу развести два похожих слова, которые часто путают. Равнозначная квартира сохраняет структуру: комнат не меньше, чем в старой, жилой площади не меньше, просторные общие помещения. Равноценная определяется иначе: её рыночная стоимость не меньше стоимости старой квартиры, а вот местоположение и количество комнат значения не имеют. Если участнику не подходит равнозначная квартира, закон предусматривает выбор равноценной квартиры или денежной компенсации.
Район переселения и очередь
Закон гарантирует предоставление новой квартиры в прежнем районе проживания. Исключение - Зеленоград и ТиНАО, где переселение возможно в пределах административного округа. Для жителей это означает, что менять район и переплачивать за дорогу не придётся.
Ещё одна гарантия касается нуждающихся в жилье: очередники получают новые квартиры вне очереди по норме предоставления жилой площади не меньше 18 квадратных метров на человека в зависимости от состава семьи. Переселение по программе для такой семьи фактически закрывает вопрос с жильём без ожидания.
Отделка и взносы на капитальный ремонт
Жителям пятиэтажек положены равнозначные квартиры с улучшенной отделкой, и требования к её качеству установлены отдельным правовым актом Москвы. Квартиры передаются пригодными для проживания: дополнительные ремонтные и отделочные работы не нужны.
С 1 августа 2017 года, момента утверждения программы, собственники квартир в домах программы освобождены от взносов на капитальный ремонт. Ранее собранные средства направляются на строительство новых домов. Для семьи, которая копила на капремонт, эти деньги уходят в новый дом.
Как выглядят планировки в новых домах
Кухня, комнаты и санузел
Кухня в новостройках программы занимает не меньше 10 м², тогда как в старых пятиэтажках на неё приходилось 4,5-5,5 м², то есть площадь выросла примерно вдвое. Такая кухня позволяет сделать большую удобную рабочую поверхность и разместить технику, для которой в старом жилье не хватало места.
Ширина комнат - не меньше 3,1 м, и такая ширина позволяет расставлять мебель по-разному, а не в одну линию. В квартирографии приведены разные старые планировки: санузел площадью 3 м² и совмещённый санузел около 4 м². Эти примеры нельзя считать одной универсальной характеристикой пятиэтажек. В новых квартирах санузлы раздельные и просторные, с местом под стиральную машину и выводом для её подключения, со скрытыми инженерными коммуникациями.
Проходных комнат нет
В старых типовых домах встречались проходные комнаты, и это была норма для пятиэтажного жилья: к кухне и санузлу приходилось идти через гостиную. В новых квартирах проходных комнат нет, все помещения изолированные, в квартиру можно войти из прихожей, не проходя через комнату.
Прихожая здесь тоже перестроена: её планируют с учётом размещения инженерного оборудования и мебели, предусматривают место для шкафа, а оборудование встраивают. Места для хранения вещей в прихожей старых квартир фактически не было.
Балкон и инженерное оборудование
В каждой новой квартире есть застеклённый балкон или лоджия, тогда как в старых квартирах балкон предусмотрен не везде. Теперь балкон может быть не только местом для хранения вещей, но и рабочим кабинетом, зоной для хобби или пространством для отдыха.
Про розетки стоит сказать ещё одно: в старых квартирах их мало, и в обиход уходят тройники и удлинители. В каждой новой комнате на каждые 3 метра периметра приходится как минимум одна розетка; есть также розетки для телевизора и интернета. На кухонном фартуке устанавливают четыре розетки, а для холодильника, вытяжки и электроплиты предусмотрены отдельные розетки.
Инженерное оборудование в новых домах новое: радиаторы или конвекторы с терморегуляторами, умные счётчики, телекоммуникационные сети, датчики пожарной сигнализации. В старой квартире состояние проводки и труб проверяют отдельно: с момента строительства их могли заменить. За работы внутри квартиры и на общедомовых сетях отвечают разные лица, поэтому состав ремонта нужно уточнять по конкретному дому.
Сколько площади добавляет переселение
Цифры по числу комнат
В квартирографии Фонда реновации приведён пример по району Кузьминки, где сосредоточено больше всего домов программы. Сравнение типовых планировок расселённых домов с новостройками даёт такую картину по общей площади.
| Число комнат | Старые дома | Новые дома | Прирост общей площади |
|---|---|---|---|
| 1-комнатная | 27,2-32,5 м² | 36,5-43,4 м² | 33,5-34,2% |
| 2-комнатная | 39,8-47,6 м² | 52,9-64,9 м² | 32,9-36,3% |
| 3-комнатная | 52,8-59,6 м² | 68-76,2 м² | 27,9-28,8% |
По общей площади новостройки больше в среднем на 30%. Считать прирост нужно именно по общей площади: жилая площадь по закону не уменьшается, а растёт общая, за счёт помещений общего пользования. Разница в 30% и выше сама по себе не означает появления лишней комнаты: программа гарантирует не меньшее число комнат, а прирост общей площади обычно связан со вспомогательными помещениями.
Почему типовых планировок в новостройках нет
Новые дома программы строят по индивидуальным проектам, поэтому типовых планировок в новостройках нет. Типовая серия, по которой в пятиэтажке повторялась одна и та же квартира, в новом доме не работает: планировку под конкретный дом и конкретную квартиру проектируют заново.
Отсюда практический вывод для покупателя. Сравнивать новостройку реновации по фотографиям из интернета бессмысленно, нужно смотреть план квартиры в том доме, который рассматриваете. Заодно стоит проверить, из какого материала построен дом: монолит или современная панель, - от этого зависят и планировки, и эксплуатационные расходы.
Что ещё положено по программе
Дом целиком, а не только квартира
Гарантии касаются и самих домов. Строят монолитные дома или современную панель, предусматривают возможность проведения перепланировки квартир, остекление балконов и лоджий, минимум лестниц с удобным входом в подъезд, грузовые и пассажирские лифты, высокую энергоэффективность.
Покупка квартиры по программе
Участникам программы предоставляется скидка 10% на покупку квартиры и скидка 40% при покупке паркинга. Это самостоятельный механизм, он не связан с равнозначностью и действует в рамках программы.
На что смотреть при выборе
План квартиры, а не обещание программы
Данные квартирографии приведены как пример принципов проектирования, они могут отличаться в конкретных домах, и сведения даны по состоянию на 30 октября 2024 года. Поэтому ориентир на 30% прироста площади и на кухню от 10 м² полезен, но решение принимают по плану квартиры из конкретного дома.
Район и сроки
Проверьте, в каком районе и в каком доме предлагают квартиру, и совпадает ли это с прежним районом проживания. При этом посмотрите, включён ли дом в программу, если речь о покупке квартиры у участника переселения.
Что спросить у продавца
Продавец квартиры в новостройке программы должен показать план квартиры и сведения о площадях. Полезно уточнить, какие помещения изолированные, есть ли проходная комната, какова площадь кухни и санузла, когда дом сдаётся и кто отвечает за отделку.
Если квартиру выбирают для переселения, стоит заранее уточнить порядок действий: включён ли дом в программу, какие документы нужны для заключения договора и какой срок отводится на переезд. Чем раньше выяснены условия, тем меньше времени уходит на согласования в последний момент.
Про сам дом стоит сказать вот что. Планировка квартиры показывает только часть вопроса: в новостройке важны этажность, лифты, двор и то, как устроено общее имущество. Всё это проверяется по документам дома и по правилам его содержания, а не по картинкам с сайта застройщика.
Итого
- Равнозначная квартира сохраняет число комнат и жилую площадь, а общая площадь растёт за счёт кухни, прихожей, коридора, ванной и туалета.
- Типовых планировок в новостройках программы нет, дома строят по индивидуальным проектам.
- Кухня от 10 м², ширина комнат от 3,1 м, проходных комнат нет, балкон или лоджия остеклены.
- Новые квартиры больше в среднем на 30% по общей площади.
- Квартиру передают с отделкой, а собственники домов программы освобождены от взносов на капитальный ремонт.
Частые вопросы
Чем равнозначная квартира отличается от равноценной
Первый вариант сохраняет структуру жилья: комнат не меньше, чем в старой квартире, жилой площади не меньше, просторные общие помещения. Второй оценивается по деньгам: его рыночная стоимость не ниже стоимости прежней квартиры, а где он расположен и сколько в нём комнат, значения не имеет.
Нужно ли сразу делать ремонт в новой квартире
Нет. Квартиры по программе передаются с улучшенной отделкой по требованиям, установленным правовым актом Москвы, и пригодны для проживания без дополнительных ремонтных и отделочных работ.
Будут ли в новостройке реновации проходные комнаты
Нет. Проходных комнат в новых квартирах нет, все помещения изолированные. Это следствие того, что новостройки программы проектируют по индивидуальным проектам, а не по типовым сериям.
Сколько обычно добавляется площади при переселении
В среднем новые квартиры больше по общей площади примерно на 30%. По конкретным числам в примере по Кузьминкам прирост общей площади составил 33,5-34,2% для однокомнатных, 32,9-36,3% для двухкомнатных и 27,9-28,8% для трёхкомнатных квартир.
Можно ли получить квартиру в другом районе
По закону жильё предоставляют в том же районе, где человек жил. Зеленоград и ТиНАО стоят отдельно: там переселение разрешено внутри своего округа. Если жильё нужно в другом районе, стоит смотреть на вариант с равноценной квартирой или денежной компенсацией.
Платит ли собственник старой квартиры взнос на капитальный ремонт
Нет. С момента утверждения программы 1 августа 2017 года собственники квартир в домах программы освобождены от взносов на капитальный ремонт, а ранее собранные средства направляются на строительство новых домов.
Есть ли скидка при покупке квартиры по программе
Да, для участников программы действует скидка 10% на квартиру и 40% на паркинг, и эти условия не связаны с равнозначностью.
