Обмен квартиры между городами оформляют договором мены: каждая сторона передаёт другой свой объект, а к договору применяются правила о купле-продаже, если они не противоречат правилам о мене и её существу. Разберём, чем такая сделка отличается от продажи с последующей покупкой, какие варианты обмена бывают и когда переходят права на квартиры.
Содержание 6 разделов
Что такое обмен и чем он отличается от продажи с покупкой
По договору мены каждая сторона обязуется передать другой в собственность один товар в обмен на другой. Поэтому в одном договоре каждый участник одновременно передаёт свой объект и принимает встречный. Каждая сторона выступает продавцом своей квартиры и покупателем той, которую получает.
К мене применяются правила о купле-продаже, если они не противоречат правилам о мене и её существу. Поэтому к конкретным условиям обмена применяют только совместимые нормы о продаже.
Почему это не две сделки
При продаже с последующей покупкой заключают две сделки. Если они проходят в разное время, может возникнуть промежуток между продажей прежней квартиры и покупкой новой. При мене встречные обязанности сторон указывают в одном договоре; доплату, если она есть, связывают с теми же условиями.
В договоре мены обе стороны указывают, какой объект каждая передаёт и какой получает. При продаже и покупке эти условия фиксируют в отдельных договорах.
Что значит обмен между городами
Само расстояние между городами не меняет предмет договора мены. Но сторонам нужно заранее согласовать, когда освободить и передать квартиры, чтобы спланировать переезд.
После переезда остаются бытовые дела: регистрация по новому адресу, коммунальные услуги, показания счётчиков и связь. Заранее согласуйте, когда каждая сторона освободит квартиру, передаст ключи и организует перевозку вещей.
Три сценария обмена
| Сценарий | Что происходит с ценой | Ключевая особенность |
|---|---|---|
| Равноценный обмен | По умолчанию объекты предполагаются равноценными | Доплаты нет, если договор не устанавливает иное |
| Обмен с доплатой | Сторона с более дешёвым объектом выплачивает разницу | Условия и срок доплаты фиксируют в договоре |
| Обмен с новостройкой | Один из объектов ещё строится | В схеме участвует договор участия в долевом строительстве |
Равноценный обмен
Если из договора не следует иное, обмениваемые объекты предполагаются равноценными. Расходы на передачу и принятие несёт сторона, на которой лежит соответствующая обязанность.
Закон предполагает равноценность, если договор не устанавливает иное. Рыночные цены при этом могут различаться, поэтому стоимость каждой квартиры и доплату лучше согласовать до подписания. Одна лишь разница рыночных цен не создаёт договорной обязанности доплатить.
Обмен с доплатой
Если договор признаёт объекты неравноценными, сторона, передающая более дешёвый объект, выплачивает другой стороне разницу. По общему правилу доплату вносят непосредственно до или после передачи объекта; договор может установить другой порядок.
Запишите в договоре сумму доплаты и срок платежа. Если стороны выбрали иной порядок оплаты, его тоже укажите в тексте. Устная договорённость не заменяет письменные условия: при споре сторонам придётся сверяться с тем, что они согласовали.
Переезд и коммунальные услуги стороны согласуют отдельно. Правило о расходах на передачу и принятие объектов не распределяет эти бытовые расходы. Кто оплачивает перевозку вещей, можно указать в договоре.
Обмен с новостройкой
Если один из объектов ещё строится, в схеме появляется договор участия в долевом строительстве. Для его государственной регистрации подают заявления стороны договора: застройщик и участник долевого строительства.
Такую схему нельзя оформлять как обычную мену двух готовых квартир. Сначала определите предмет: готовое жильё, право требования по зарегистрированному ДДУ или покупка у застройщика после продажи своей квартиры. Уступка требования и ДДУ имеют собственные условия и регистрацию; они не передают право собственности на ещё не созданную квартиру.
Что происходит с правами и когда
Если закон или договор не предусматривают иное, право собственности на обмениваемые объекты по общему правилу переходит одновременно после того, как обе стороны исполнили обязательства по их передаче. Если сроки передачи не совпадают, применяются правила о встречном исполнении обязательств: сторона, которая должна передать объект позже, исполняет обязанность после встречной передачи от другой стороны.
Для квартир важно учитывать и государственную регистрацию перехода права. Право на недвижимость регистрируют записью в Едином государственном реестре недвижимости; поэтому одного подписания договора или фактической передачи квартиры недостаточно, чтобы подтвердить зарегистрированный переход права. Исполнение договора до регистрации также не меняет отношения сторон с третьими лицами.
До сделки согласуйте сроки передачи и регистрации права, а также порядок исполнения обязательств, если стороны передают квартиры в разное время.
Сведения о новом объекте
В кадастр недвижимости вносят основные и дополнительные сведения об объекте. Их нужно отличать от записи о зарегистрированном праве: переход права на квартиру отражается в Едином государственном реестре недвижимости.
После переезда обновите бытовые вопросы по новому адресу: коммунальные услуги, показания счётчиков и регистрацию по месту жительства. Это не заменяет государственную регистрацию права.
Как оформляют обмен
Договор
Договор мены с квартирами составляют письменно в одном документе и подписывают обе стороны. В нём опишите обе квартиры так, чтобы можно было определить каждый объект, укажите цену каждой квартиры, наличие доплаты и порядок расчётов. Для каждой квартиры нужны данные, позволяющие отличить её от другого объекта; согласованную цену также фиксируют письменно.
Проверьте сроки передачи объектов и распределение расходов. Передачу квартиры подтверждают передаточным актом или другим документом, если именно такой порядок предусмотрен договором. По общему правилу расходы на передачу и принятие несёт сторона, которая выполняет соответствующую обязанность; иной порядок можно согласовать в договоре. Если стороны передают квартиры в разное время, укажите сроки доплаты.
Регистрация
Переход права регистрируют по каждому объекту в ЕГРН. Подготовьте договор мены, заявления сторон, документы личности, а при участии представителей доверенности; согласия супруга и опеки нужны при соответствующих основаниях. Общий срок регистрации по статье 16 закона № 218-ФЗ составляет семь рабочих дней при приёме документов органом регистрации и девять через МФЦ, без приостановок. Для нотариальных сделок действуют сокращённые сроки. Подача допускается независимо от места нахождения квартиры; заранее выберите принимающий такие заявления МФЦ или доступный электронный способ.
Если в схеме есть новостройка, договор участия в долевом строительстве регистрируют отдельно. После завершения строительства подписывают передаточный акт и оформляют право на квартиру.
Что помнить при обмене
- До подписания согласуйте равноценность объектов. Если они стоят по-разному, укажите доплату в договоре.
- Запишите условия расчётов. Зафиксируйте сумму, срок платежа и подтверждение перевода.
- Согласуйте передачу и регистрацию. При несовпадающих сроках укажите, кто и когда исполняет свои обязательства.
- Проверьте схему с новостройкой. Уточните, что именно передаётся по договору и когда оформляется право.
- Спланируйте переезд. Регистрацию по новому адресу, коммунальные услуги и счётчики решайте отдельно от обмена.
Если одна сторона передаёт квартиру раньше, чем другая, порядок встречного исполнения зависит от условий договора. Пропишите очередность, сроки доплаты и последствия задержки платежа. Это поможет сторонам согласовать действия до подписания договора.
Отдельно договоритесь о последствиях задержки передачи и уклонения от регистрации. Передумать после подписания не значит автоматически прекратить обязательства. Для недвижимости решающей остаётся регистрация перехода права; исполнение другой стороной оценивают вместе с договором и правилами о встречном исполнении. При уклонении стороны от регистрации другая вправе требовать её через суд по статье 551 ГК РФ.
Итого
Обмен квартир оформляют договором мены: к нему применяются правила о купле-продаже, если они не противоречат правилам о мене и её существу. Объекты по умолчанию предполагаются равноценными; при установленной договором разнице одна сторона доплачивает другой. По общему правилу право переходит одновременно после исполнения обязательств обеими сторонами, а при несовпадающих сроках применяется правило о встречном исполнении. Переход права на квартиру нужно зарегистрировать в ЕГРН. Перед подписанием согласуйте сроки передачи и расчётов. При участии новостройки отдельно проверьте предмет обмена и порядок оформления права после строительства.
Частые вопросы
Чем обмен квартиры отличается от продажи и покупки
При обмене обе стороны указывают встречные обязанности в одном договоре мены. Каждая сторона передаёт свою квартиру и получает встречный объект. При продаже и покупке заключают два договора, которые могут исполняться в разное время, поэтому завершение одного этапа не означает, что второй уже состоялся.
Кто доплачивает при обмене разных квартир
Если договор признаёт объекты неравноценными, сторона, которая передаёт более дешёвый объект, выплачивает разницу. По общему правилу это делают непосредственно до или после передачи, если стороны не установили в договоре другой порядок. Если договор не указывает на неравноценность, объекты предполагаются равноценными. Сумму и срок платежа лучше внести в тот же документ, чтобы порядок расчётов был понятен обеим сторонам.
Когда переходит право собственности при обмене
По общему правилу право переходит одновременно после того, как обе стороны исполнили обязательства по передаче объектов, если закон или договор не предусматривают иное. При несовпадающих сроках действует правило о встречном исполнении.
Для квартиры также нужна государственная регистрация перехода права в ЕГРН, поэтому передачу объекта и регистрацию учитывают как связанные, но разные действия. Подписание договора и исполнение обязательств по передаче не заменяют запись о новом праве в реестре.
Нужно ли менять регистрацию по месту жительства после обмена
Договор мены не меняет регистрацию проживания автоматически. Если вы переехали на новое место жительства, заявление о регистрации нужно подать не позднее семи дней после прибытия. Краткая поездка для приёмки квартиры не равна смене места жительства. При передаче зафиксируйте показания счётчиков и сообщите исполнителям коммунальных услуг о новом собственнике.
Можно ли обменять квартиру на новостройку
Да, но схема зависит от готовности квартиры. Готовый объект с зарегистрированным правом можно включить в мену. Для строящегося жилья обычно требуется продажа своей квартиры и заключение ДДУ либо оформление уступки требования. Регистрация ДДУ или уступки не означает регистрации собственности на будущую квартиру: её оформляют после создания и передачи объекта.
Кто несёт расходы на передачу квартиры при обмене
По общему правилу расходы на передачу и принятие несёт сторона, выполняющая соответствующую обязанность. Иной порядок расходов лучше прямо согласовать в договоре. Речь идёт о расходах на исполнение обязанности по передаче объекта; расходы на переезд и коммунальные услуги стороны планируют отдельно.
